Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект «Жилье в рассрочку», который реализуется через ПК «Жилищный баланс», рожден самой ситуацией, сложившейся в Беларуси как в финансовой, так и в строительной сфере. В условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и, соответственно, больших процентных ставок по кредитам на недвижимость покупка собственной квартиры для большинства белорусов была затруднительна. Организаторы говорят, что был необходим инструмент приобретения жилья, при помощи которого они могли бы не просто хранить свои сбережения на депозитах в банках, а обменивать их на квадратные метры по той цене, которая действует в данный момент времени.
Зачем создавался проект
Для этого в 2012—2013 годах разработали проект по созданию единой накопительной системы «Жилье в рассрочку». Принцип ее работы схож с подобными жилищно-накопительными механизмами, действующими во многих странах мира (стройсберкассы в Германии, Чехии, Словакии; жилищно-накопительные счета во Франции, накопительные кооперативы в России).
Первое структурное подразделение ПК «Жилищный баланс» было создано в Могилеве и начало работать 2 апреля 2014 года.
— Проект развивался очень медленно. Причиной тому был недостаточный уровень доверия к нам в силу новизны проекта в нашей стране. Но постепенно мы подтвердили репутацию надежного партнера. Если во второй половине 2017 года кооператив приобретал для своих членов по 2 квартиры в месяц, то в конце 2018 — начале 2019 года мы стали покупать ежемесячно по 10−15 квартир, — рассказывает Роман.
В 2019—2020 годах ежемесячные объемы покупки жилья увеличились до 15−20 объектов недвижимости. Сейчас в месяц кооператив приобретает по 20−25 квартир.
Главная цель кооператива — приобретение жилья для своих членов. Участие в проекте состоит из двух этапов: накопительный (внесение накопительной части паевого взноса) и выкуп (внесение оставшейся части паевого взноса).
После индивидуальной консультации и подписания договора у члена кооператива начинается первый этап. Его срок может быть разный. Он зависит от размера первоначального взноса и ежемесячных платежей. Важно и то, что вступать в кооператив можно и без первоначального взноса, то есть накапливать с нуля. В этом случае накопительный период увеличивается.
— Практика показывает, что этап накопления у членов кооператива длится от 1 года до 3 лет. За это время человек накапливает 30−40%, кто-то вероятно и больше, от полной стоимости будущего жилья. Но есть и такие члены кооператива (форма участия «Д»), которые желают приобрести квартиру для своих детей, внуков. Они ежемесячно вносят небольшие суммы, при этом у них нет никаких переплат. Накопительный период у них может составлять и 5−10 лет, — уточняет председатель правления кооператива.
В отличие от банка, член кооператива не накапливает деньги на квартиру. Он приобретает квадратные метры, выражаемые в единице измерения с названием «учетный пай». Стоимость учетного пая ежемесячно индексируется в зависимости от инфляции.
После того, как член кооператива накопил нужную сумму за рассчитанный период, ему сообщают, что подошла его очередь и он может выбирать квартиру. Поскольку недостающую сумму денег на покупку жилья из паевого фонда вносит кооператив, он берет на себя обязательства и несет полную ответственность за прохождение сделки. Специалист кооператива выезжает на место и осматривает жилое помещение, ведет переговоры с продавцом, скрупулезно проверяет юридическую чистоту сделки
Если нет никаких препятствий, которые впоследствии привели бы к признанию сделки недействительной, кооператив принимает решение о приобретении квартиры в свою собственность. Далее с членом кооператива заключается договор найма на срок выкупа квартиры. Он заселяется в жилое помещение, регистрируется в нем вместе с членами своей семьи и ежемесячно оплачивает коммунальные платежи (по обычным тарифам для физических лиц).
После заселения в квартиру член кооператива продолжает вносить ежемесячные платежи в счет паевого взноса, постепенно выкупая площадь жилого помещения, переведенную в эквивалент учетных паев. Стоимость учетного пая определяется по тому же принципу, что и в период накопления — в соответствии с индексами потребительских цен.
По завершении периода выкупа — полного внесения паевого взноса, участие в проекте заканчивается, и квартира передается в собственность гражданину. При этом член кооператива имеет право осуществить выкуп досрочно без штрафных санкций.
Возможные риски и подводные камни
Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство, которое может привести к реорганизации и ликвидации. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери. При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов. При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.
В любом случае, всем желающим стать членами жилищного кооператива, основное внимание следует уделять надежности компании, с которой предстоит сотрудничество.
У всего в этом мире есть две стороны, ЖСК не исключение. Кроме минусов, здесь есть и свои достоинства, иначе эта форма покупки жилья не прижилась бы.
Главное достоинство покупки квартиры путём участия в ЖСК — цена. Рената Беляева объясняет такую возможность следующим образом: «Застройщик ЖСК не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключения ДДУ, которые увеличивают цену объекта». Дисконт по сравнению с аналогичными квартирами по ДДУ может достигать 5%.
Эксперт выделяет ещё одно достоинство данной схемы: при наличии инициативной позиции пайщик может непосредственно участвовать в ЖСК, «принимать стратегические решения и отслеживать финансовые результаты деятельности ЖСК, поскольку общее собрание членов ЖСК является высшим органом управления ЖСК, и именно оно формирует иные органы управления ЖСК и контролирует исполнение положений устава и действий данных органов в интересах членов кооператива». Сюда же можно отнести тот факт, что после сдачи дома его эксплуатацией будет заниматься не УК застройщика, а ТСЖ.
Возможность длительной рассрочки, о которой уже у поминалось выше, также на руку многим пайщикам.
Продолжает тему Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «ЖСК зачастую служит спасением для недостроенного дома, брошенного застройщиком и инвесторами. У будущего жителей данного недостроя нет другого выхода, кроме как достраивать дом на свои средства от привлечения покупателей на оставшиеся непроданные квартиры. Для этого они регистрируют ЖСК, забирают на баланс по суду недострой, нанимают подрядчиков и потихоньку, по мере появления денежных средств, производят достройку. Такие примеры удачного решения неудачно начатой истории известны. Например, усадьба Роберта Кенша во Всеволожске. Но, к сожалению, такое возможно только в том случае, если дом достроен больше, чем на половину».
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
Кому предъявлять претензии?
Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.
В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов. Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.
Заключение. Есть ли шансы удачно купить квартиру в ЖСК
Тем не менее, сегодня покупки жилья по ЖСК все же имеют место, хотя намного реже, чем по ДДУ. Если вы по каким-то причинам хотите покупать недвижимость именно по ЖСК, а не по ДДУ нужно постараться максимально обезопасить себя от перечисленных рисков. Сразу отметим, что гарантировать что-либо сложно, однако кое-что сделать все-таки можно.
Прежде всего, необходимо подвергнуть тщательному анализу все документы, предлагаемые на подпись, изучить порядок вступления в кооператив, процедуру выхода, порядок уплаты взносов, дополнительные платежи, возможность вернуть свои деньги. Для этого лучше пригласить квалифицированного юриста, так как не всегда юридические формулировки означают то, что подсказывает обычная логика. В документе не бывает случайных слов, и трактовать отдельные моменты можно по-разному, самостоятельно справиться с подобной задачей не всем под силу.
Кроме того, нелишним будет изучить историю застройщика, с которым ЖСК заключил инвестиционный контракт, не исключено, что это не первый проект, реализованный строительной компанией в формате ЖСК. Получить информацию о проектах, с которыми застройщик работал ранее, можно на официальном сайте, необходимые сведения можно без особого труда найти в интернете. Среди прочего, особого внимания заслуживают отзывы бывших пайщиков, уже получивших (или не получивших) свои квартиры, такие отзывы можно найти на форумах, посвященных конкретным новостройкам.
Смысл жилищного кооператива
С точки зрения законодательства есть два документа, регулирующих деятельность кооперативов, — это Жилищный Кодекс (раздел V, ст. 110-134) и Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ в редакции от 27.06.2019. Определения в них несколько разнятся, но суть при этом остается одна — объединение людей на добровольных началах с целью обеспечения участников кооператива жилой недвижимостью. Он является некоммерческой организацией, то есть не имеет цели получить прибыль.
Жилищный кооператив — это возможность приобрести квартиру в рассрочку, не платя банкам миллионы в качестве процентов. За членство в сообществе платятся взносы, которые уходят на покупку жилья для его представителей в порядке утвержденной очередности. Итоговая сумма взносов как раз и составляет стоимость недвижимости, позволяя без лишних наценок стать собственником жилплощади.
Чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно выбрать подходящий, проверить правомочность его работы и подать заявление председателю правления. Для присоединения нового участника потребуется согласие жильцов. Кандидат на вступление может быть как юридическим, так и физическим лицом. В последнем случае его возраст не должен быть меньше 16 лет; заявление при этом подтверждается родителями или другим законным представителем.
Жилищные кооперативы играют по новым правилам
Что такое ипотека, знает почти каждый. А вот при слове «кооператив» у многих в памяти всплывают времена перестройки, когда почти каждый россиянин пытался что-либо купить или построить на коллективных началах. Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, хотя произошло это не так давно только год назад законодатели наконец-то четко регламентировали деятельность таких организаций.
До этого все жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными. Но 31 марта вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.
Еще Закон обязал все кооперативы до 1 апреля 2006 г. сделать выбор: либо они работают по новому Закону о ЖНК, либо перестают быть кооперативами.
Плюсы и минусы кооператива
В ЖНК вступают те, кому не хочется переплачивать банку за кредит или не получившие ипотеку. Среди положительных сторон следует выделить:
- Отсутствие переплат.
- Возможность проживания и регистрации сразу после покупки жилья ЖНК.
- Возвращение паевых взносов при выходе.
- Распоряжение взносами: член ЖК волен завещать, дарить или продавать свои накопления.
- Пай не заберут за задолженности, даже если гражданина признали банкротом и наложили арест на имущество.
Минусы:
- Кооперативную организацию могут ликвидировать и средства останутся замороженными, пока не перейдут в другой ЖНК.
- Квартира остается в собственности ЖНК до полной выплаты ее стоимости. Если у гражданина не будет возможности платить, то квартиру могут забрать.
- За передачу прав собственности пайщик заплатит два раза и довольно много.
- Членские и вступительные перечисления не возвращаются.
Следует искать кооператив для покупки квартиры ближе к месту жительства, так как придется ездить для урегулирования формальностей и решения вопросов. Чем дальше пайщик живет от выбранного кооператива, тем больше у него расходов.
Как оформляется право собственности после выкупа квартиры у жнк
После того, как ЖНК выплачивается вся сумма за квартиру с учетом начислений, оформляется право собственности на гражданина. Для этого надо получить в кооперативной организации уведомление о погашении.
За оформление прав нужно платить, когда ЖНК купил квартиру, а второй раз – когда пайщик полностью расплатился и переводит жилье на свое имя. ЖНК – это юридическое лицо и госпошлина будет составлять 22 тыс. рублей в первый раз. Пайщик, как физическое лицо, заплатит 2 тыс. рублей за переоформление на себя во второй раз.
Юрист кооператива вместе с пайщиком отдают в Росреестр уведомление о погашении, квитанцию об оплате госпошлины (на 2000 руб.), договор о первоначальном приобретении квартиры кооперативом, копию паспорта пайщика.
Создатель кооператива Роман Василенко:
– Мы открыты для всех желающих улучшить свои жилищные условия. Пайщиками жилищного кооператива могут стать все граждане России и жители зарубежья.
Полагаю, что кооперация как способ решения жилищной проблемы больше всего подходит людям со средним достатком, особенно молодым семьям, молодым специалистам, работникам бюджетной сферы.
Жилищные кооперативы дают людям возможность приобретать недвижимость с минимальной переплатой. В качестве первого взноса мы принимаем материнский капитал и другие государственные субсидии. Это очень важно для молодых семей.
Жилищный кооператив не занимается строительством домов, а консолидирует людей, помогая им приобрести жилые объекты, в том числе строящиеся. Это по выбору пайщика могут быть квартира в новостройке или на вторичном рынке, то есть любой объект жилой недвижимости. Жилье можно приобрести во многих регионах.
Принцип работы жилищных кооперативов таков: собирается группа пайщиков, каждый вносит свои средства в общий фонд, и на них покупается квартира для первого пайщика. Потом копятся средства на квартиру для второго – к тому, что осталось в фонде после покупки первой квартиры, прибавляются деньги новых членов и средства, которые начинает возвращать первый пайщик. Собирается необходимая сумма, и квартира приобретается. Затем собирается сумма для третьего, четвертого пайщика и т. д. То есть очередь до следующих пайщиков доходит тем быстрее, чем больше новых членов приходит в кооператив и чем больше возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру.
Однако, как правило, при традиционной схеме число новых пайщиков растет медленно, а тех денег, которые возвращают первые обладатели жилья, для приобретения новой недвижимости недостаточно. Насколько затянется ожидание для следующего пайщика, сказать порой невозможно. Часто бывает так, что человек стоит в очереди несколько лет.
Слишком долгое ожидание квартиры – один из самых распространенных негативных отзывов о многих таких организациях. И, соответственно, из-за подобных отзывов число желающих стать пайщиками жилищного кооператива не растет… Наша концепция продвижения жилищного кооператива по сетевому принципу исключает такое развитие событий. В настоящее время очередь для приобретения квартиры в жилищном кооперативе около шести месяцев, и она сокращается.
Еще цифры: мы работаем на рынке с 2014 года, и на сегодня в нашем активе уже более 500 квартир, и их количество каждый месяц увеличивается.
- Деньги, которые вносят пайщики в кооператив, сосредоточены на специальном счете в Сбербанке России. По законодательству потратить эти средства можно только на покупку недвижимости и на возврат всех паевых взносов, внесенных пайщиком, в случае его выхода из кооператива. Если человек выходит из кооператива, ему возвращаются все его взносы, внесенные за время участия в ЖК.
- Кооператив может прекратить свое существование лишь в том случае, если все его пайщики примут единогласное решение о его ликвидации. Если хоть один член кооператива на общем собрании проголосует против, кооператив не закроется. В случае ликвидации кооператива жилье продается, а пайщикам возвращаются вложенные в его паевой фонд средства.
- Пайщик и все члены семьи могут прописаться в жилом помещении.
- После полной выплаты пая право собственности переходит нанимателю (пайщику).
- Не учитывается инфляция. Пайщик выплачивает фиксированную стоимость объекта недвижимости.
И все же из всех рассмотренных (ЖСК, ЖНК, сертификаты) «схема ЖСК» выглядит более-менее жизнеспособной. «И учитывая количество застройщиков, не имеющих возможности реализации квартир по договорам долевого участия, предполагаю, что предложения по приобретению квартир через ЖСК на московском рынке будет увеличиваться, — говорит Денис Новиков (ГК «Пионер»-Москва), — правда, есть опасения, что контролирующими органами могут быть созданы прецеденты по признанию действий отдельных застройщиков по использованию этой схемы незаконной». И возможно, такие действия даже будут правильными, так как «объединение указанных и на самом деле давно присутствующих на рынке схем общим законом получилось неквалифицированным, грубым и недоработанным. Например, ЖСК в нашем государстве вообще пока не должен иметь место в связи с большим количеством обмана и юридической неподготовленностью покупателя», — считает Олег Сухов (Первый Столичный Юридический Центр). (Между прочим, обманы и недострои уже так «достали» чиновнков, что Минрегионразвития всерьез задумался — а не запретить ли вообще долевое строительство. Сразу скажем, что это пока лишь слова. Подробнее о них читайте в статье «Строители не могут гарантировать ввод — тем хуже для них»).