Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод нежилого помещения в жилое в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура перевода здания из нежилого в жилое может потребоваться по разным причинам. Нежилые строения являются востребованными объектами, так как они могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности или иных целей. Если же у владельца возникает необходимость в наличии жилого объекта, то он может изменить назначение и категорию своего объекта.
Какие предъявляются требования?
Перевод здания из нежилого в жилой фонд возможен только при удовлетворении некоторых значимых условий. Данный вопрос рассматривается местными органами власти. К основным таким требованиям относятся:
- Не допускается наличие на этом объекте какого-либо обременения, представленного арестом или залогом.
- Если владелец помещения еще не погасил ипотеку, которая изначально оформлялась для покупки этого объекта, то не допускается внесение каких-либо кардинальных изменений в документы на эту недвижимость.
- Процесс перевода не может выполняться арендатором, так как такой возможностью обладает только непосредственный владелец объекта.
- Имеющееся помещение соответствует многочисленным санитарным и техническим нормам, поэтому действительно может использоваться в качестве места для постоянного проживания людей.
- Требуется наличие противопожарной системы.
- К этому зданию должны быть подведены все необходимые коммуникации, к которым относится отопление, канализация, газоснабжение и электричество.
- Объект должен находиться в пределах жилой зоны с развитой инфраструктурой.
- Территория, прилегающая к этой недвижимости, должна быть безопасной для использования.
Даже если не удовлетворяется хотя бы одно вышеуказанное условие, то это является основанием для отказа в переводе. Рассматривается возможность перевода специально созданной комиссией, которая изучает все особенности имеющегося объекта. Поэтому владелец помещения должен первоначально позаботиться о том, чтобы привести недвижимость в порядок и подготовить к планируемому процессу.
Пошаговая процедура перевода
Все действия по переводу должны происходить в определенной последовательности. Первым делом, от местных органов, отвечающих за жилой фонд (департамент городского имущества, комитеты имущественных отношений и пр.) нужно получить разрешающие документы на перевод здания (помещения) из нежилого в жилое. Такое решение принимается на протяжении 48 трудодней, после чего владелец получает положительный или отрицательный ответ. При обоснованном письменном отказе, собственник на протяжении 3 месяцев имеет право апеллировать его судебным рассмотрением.
Если решение положительное, порядок перевода будет включать следующие этапы:
- перепланировка (если она требовалась) с получением акта приемочной комиссии;
- обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (готовится в виде электронного документа);
- получение решения от ЕГРН о переводе нежилого помещения в жилое либо об утверждении акта приемочной комиссии (если имела место перепланировка);
- получение выписки из единого государственного реестра недвижимости.
В Росреестр документы о переводе нежилого помещения (здания) в жилое, передает орган, осуществляющий перевод объектов недвижимости. Заявитель обязан уплатить госпошлину за регистрацию. Сведения в реестр вносятся на протяжении 15 рабочих дней, после чего в 5-дневный срок заявителю направляется уведомление почтовым отправлением или электронным документом.
Как признать жилым частный дом
Стоит отметить, что процедура перевода помещений, расположенных в многоквартирных домах несколько легче, чем частных объектов. Прежде всего, с трудностями сталкиваются те, кто хочет осуществить перевод нежилого помещения в жилое на территории садоводческого товарищества. Здесь на первом плане выступает проблема не столько технических характеристик строения, сколько статус участка, который изначально предназначался не для жилой застройки, а как садово-огородное хозяйство.
Чтобы претендовать на перевод нежилой собственности в жилую, необходимо, чтобы садовое некоммерческое товарищество (СНТ) или дачное партнерство, где находится частный дом, располагалось на землях населенных пунктов. Соответствующая запись должна быть зафиксирована свидетельством о праве собственности на земельный участок. Далее последует процедура признания строения жилым, т.е. пригодным для круглогодичного проживания, где хозяин сможет зарегистрироваться. Иногда, получается решить этот вопрос административными процедурами. Чаще всего, вопрос признания постройки на садовом участке объектом жилого фонда решается через суд, где заявитель имеет право ходатайствовать о назначении строительной экспертизы, подтверждающей соответствие строения жилому объекту.
Согласно существующих на сегодня законодательных норм, жилым домом считается индивидуальное строение, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, служащих для бытовых нужд, связанных с проживанием. Здание обязательно должно отвечать нормам пожаробезопасности, а также санитарным, гигиеническим и экологическим показателям.
Запрещается вывод помещения из нежилого в жилой фонд в следующих случаях:
- это отдельное строение, расположенное на землях сельхозназначения;
- один из собственников против (если объект находится в долевой собственности;
- перевод невозможен технически;
- помещение находится в залоге;
- владелец еще не выплатил кредит и объект находится под обременением;
- коммуникационные системы располагаются в зоне доступа и могут причинить вред людям;
- конструкции имеют повреждения и могут представлять опасность;
- отсутствует система коммуникаций (электричество, вода, отопление, канализация).
Возможностью инициации процесса перевода наделяется исключительно собственник. Арендатор, пользователь и другие лица, использующие объект на законном праве, не наделяются таким правом.
Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция
Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.
|
Порядок перевода помещения из нежилого в жилое |
||
|
1 |
Подготовка проектной документации на перепланировку |
Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям:
Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие. |
|
2 |
Обращение с заявлением о смене статуса имущества |
|
|
3 |
Выполнение перепланировки |
Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта. |
|
4 |
Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре |
Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера. |
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Жилые и нежилые помещения
Тенденция такова, что довольно часто происходит возвращение коммерческой недвижимости в жилой фонд. Чтобы понять, можно ли изменить целевое назначение помещения, нужно понять, какие требования предъявляет законодательство к жилым объектам.
Помещение признается жилым, если соответствует следующим характеристикам:
- изоляция от других объектов недвижимости;
- располагается в жилой зоне;
- отвечает требованиям безопасности для проживания людей и сохранности инженерных коммуникаций;
- подключено к жизненно необходимым коммуникациям – электричество, газоснабжение, водоснабжение и т.д.;
- имеет соответствующий уровень гидро-, шумо-, вибро- и теплоизоляции;
- отвечает санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности;
- высота размещения потолка не менее 2,5 метров;
- имеет естественное освещение.
Не допускается размещение жилых помещений в подвальных или цокольных этажах, а также располагать санитарные помещения над жилыми комнатами. Использовать объекты, предназначенные для проживания, для других целей не допускается.
Перевести помещение из нежилого в жилое можно, если соблюдаются следующие условия:
- Помещение соответствует требованиям, которые установлены законодательством.
- Помещение не соответствует требованиям к жилым объектам, но может быть приведено к этим требованиям в результате проведения перепланировки.
- Собственник помещения не против перевода, а его право ничем не ограничено (к примеру, залогом, арендой, арестом и т.д.).
Пошаговая инструкция перевода нежилого помещения в жилое будет выглядеть следующим образом:
- Подготовка проекта переустройства и оформление согласия собственника.
- Подготовка документов.
- Обращение в уполномоченный орган.
- Проведение перепланировки и получение соответствующего акта.
- Подготовка изменений в технической документации.
- Регистрация всех изменений в Росреестре.
Рассмотрим каждый этап алгоритма подробнее.
Отдельный пункт во всей процедуре. Как правило, имея на руках проекты перепланировки дома, квартиры их уже признают жилыми, с условием проведения непосредственного ремонта. Если же проекта нет, его необходимо составить. Разрабатыванием проектов занимаются фирмы, которые имеют допуск СРО и лицензию на осуществление данной деятельности.
Далее в выбранную вами фирму подаются следующие документы:
- Технический паспорт;
- Поэтажный план;
- Правоустанавливающая документация;
- Разрешение на переустройство, выданное Жилинспекцией, или решение, выданное органами МСУ.
Если всё-таки потребовали разрешение, то необходимо обратиться в жилинспекцию с соответствующим заявлением, в котором будет содержаться ссылка на проект, адрес квартиры, данные касательно собственника. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ срок рассмотрения составит до 45 дней.
Отказ может быть получен в следующих случаях:
- Несоответствие проекта переустройства нормативам, установленным законодательством.
- Отсутствие у фирмы, разрабатывающей проект, допуска СРО или лицензии.
- Нарушении ТБ при работах (наблюдается возможность нарушения).
После того, как помещение станет жилым (официально утверждено), необходимо зарегистрировать новые документы: тех паспорт, свидетельство о праве собственности.
Для данной операции потребуются следующие документы:
- Заявление на регистрацию прав собственника (жилого объекта);
- Свидетельство о регистрации прав на земельный участок, выданный органами МСУ;
- Удостоверяющие личность документы;
- Тех. и кадастровый паспорта;
- Квитанция уплаты государственной пошлины (размер составляет 2 000 руб. для физических лиц в соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК для здания, а для квартиры 350 руб.);
- Доверенность, если ваши интересы представляет третье лицо (нотариально заверенная);
- Свидетельство регистрации ЗУ или кадастровый план.
Дом в садовом товариществе
Перевести дом в садовом товариществе в жилое состояние крайне тяжело.
Невзирая на то, что многие дачи оснащены всем необходимы для комфортной жизни и зачастую обустроены даже лучше квартир, в 80% случаев муниципальные власти отказывают в проведении процедуры перевода строения из нежилого в жилое.
Дело в том, что такие дома построены на участке, который предназначен для садоводства, но не для жилой застройки. Именно это и является причиной частых отказов.
Российское законодательство делит дачные участки на три типа, представленные:
- Огородными земельными участками. На земле, предназначенной для огородничества жилые дома запрещено, а нежилые помещения построенные здесь, не подлежат признанию в качестве жилых.
- Дачным земельными участками. Могут быть использованы для постройки жилого дома.
- Садовыми земельными участками. На них можно строить капитальные жилые строения, однако не разрешены жилые помещения.
Домостроения и помещения, построенные на огородных и садовых участках, нельзя зарегистрировать как жилые, потому что они не предназначаются для постройки жилых домов. Жилая недвижимость от жилых строений отличается тем, что первую можно зарегистрировать в качестве жилой, а вторая используется только для проживания, но процедуру регистрации оформить нельзя.
Какие нужны документы?
Для осуществления законной сделки, владелец коммерческой недвижимости должен знать, как оформить нежилое помещение в жилое согласно букве закона, а также собрать ряд бумаг:
- заявление от своего имени о получении допуска к процедуре перевода;
- план с подробным описанием, замерами и техническими характеристиками;
- оригинал и копия документа, подтверждающего права на владения этой собственностью; он должен быть заверен в нотариальной конторе;
- свидетельство, на основании которого вы являетесь собственником (договор купли-продажи, дарения или обмена);
- если помещение находится в многоэтажном здании, то необходимо предъявить план всего дома;
- разработанный и одобренный проект по переустройству.
План и технические характеристики здания можно получить в БТИ. Один из главных документов, который будет рассматриваться специалистами с собой тщательностью при переводе недвижимости из нежилого фонда в жилой, является проект по переделке.
Чтобы исключить все риски и подстраховаться доверить его разработку рекомендуется профессиональному инженеру-строителю. Перед подачей заявления в администрацию будьте готовы к тому, что от вас могут потребовать дополнительные справки.
Не стоит надеяться на то, что перепланировки для совершения процедуры перевода помещения из нежилого в жилое не потребуется. В 99% случаев коммерческий фонд подлежит обязательному переустройству.
Процедура перевода помещения из нежилого в жилое
Рассмотрим поэтапно процедуру перевода помещения из нежилого в жилое:
- Оценка возможности законодательно и технически изменить назначение помещения. Здесь необходимо проверить, отвечает ли помещение, здание и земельный участок, нормам и правилам.
- Разработка проекта перепланировки и перевода помещения, согласование его во всех требуемых инстанциях.
- Проведение общего собрания собственников. Если помещение находится в многоквартирном доме, и перепланировка коснется части общедомовой собственности, обязательным является процедура организации общего собрания. Протокол собрания должен содержать 2/3 положительных решений.
- Сбор документов, подача их на рассмотрение в Администрацию города. По итогам рассмотрения документов заявитель уведомляется: об изменении категории жилья; о возможности изменения после проведения каких-то работ; об отказе в переводе. Отрицательное решение может быть обжаловано в суде.
- Выполнение строительных работ в соответствии с проектом и согласование с надзорными органами их окончания. Комиссия, выполняющая приемку работ, должна составить соответствующий акт.
- Присвоение адреса новому объекту недвижимости.
- Внесение изменений в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр».
Какие документы нужно оформить на собрании?
По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:
- оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
- уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
- документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
- списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
- документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
- письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
- доверенности, оформленные в соответствии в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
- если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии — для документов, оформленных в отношении общего собрания собственников, проведенного до 11 января 2018 года).
Прежде, чем начать подготавливать документы и обращаться в госструктуры, стоит вначале проконсультироваться и уточнить, возможно ли данному виду недвижимости присвоить статус жилого помещения.
Перевод помещения из нежилого в жилое состоит из нескольких этапов:
- Подготовка документов и написание заявления в БТИ.
- Проведение экспертизы здания жилищной комиссией (именно комиссия принимает решение относительно того, можно ли перевести здание в жилое или нет).
- Заключение экспертизы передается в проектное бюро, где происходит разработка и согласование нового проекта для проведения смены статуса жилья.
- После, владельцу выдается разрешение на перевод и в базу данных БТИ вносятся изменения.
Документы для перевода
Перед тем, как перевести нежилое помещение в жилое, нужно подготовить следующий перечень документов:
- заявление с прошением перевести недвижимость из категории нежилых зданий, в жилую (документ должен написать собственник здания);
- кадастровый паспорт на недвижимость (эти документы подтверждают законность постройки);
- правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи, мены и т.д.);
- технический паспорт (в этом документе отображаются все изменения и перепланировки в помещении);
- план многоэтажки (данный документ можно получить в ЖЭУ);
- согласие соседей на перевод здания (должно быть оформлено в письменном формате);
- проект перепланировки (если в этом есть необходимость).