Как разделить деньги от продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить деньги от продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Способ 3: безналичный расчет

2. Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

3. Способы передачи денег

4. Какие документы потребуются для продажи квартиры?

5. Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

6. Общая суть банковской ячейки

7. Эскроу-счет (или условное депонирование)

8. Разрывать или нет сделки при продаже

9. Алгоритм проведения сделки

Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.

Способ 3: безналичный расчет

Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты. Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.

Как покупателю советуют поступить юристы:

оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

безналичный;
наличный;
расчеты у нотариуса;
аккредитив;
банковская ячейка.

Способы передачи денег

Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.

Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.

Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.

Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.
Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.
Техпаспорт на квартиру.
Документ купли-продажи.
Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.
Выписка из ЕГРН.
Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.
Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.
Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.
Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

Покупатели-мошенники часто пользуются тем, что продавцы не особенно хорошо знают все тонкости совершения сделки купли-продажи недвижимости. В частности, многие не видят разницы между такими понятиями, как аванс и задаток. А ведь между ними существует принципиальная разница, и их не стоит путать между собой.

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Общая суть банковской ячейки

Что это такое и зачем нужно? Депозитная ячейка является, фактически, мини-сейфом, хранить в котором можно как деньги, так и, например, драгоценности, образцы искусства, акции и прочие имеющие высокую ценность для клиента бумаги, предметы.

Важно! Сохранность размещённого в боксе имущества – это зона ответственности банка. Хранилище с ячейками всегда оснащено системами сигнализации (в т.ч. противопожарной) и камерами видеонаблюдения.

Если вкратце, эксплуатация сводится к следующим моментам:

клиент и банковская компания заключают соглашение, после чего деньги, ценности размещаются на оговоренный срок;
выдача содержимого сейфа происходит в присутствии сотрудника кредитно-финансового учреждения и при условии предъявления паспорта.

Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке».Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Предлагаем ознакомиться Расторжение договора долевого участия с ипотекой

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

Надежность: средняя.

Нотариус здесь выступает гарантом — сделку полностью проводят через него, включая расчеты. Наличные не нужны, покупатель делает перевод на специальный банковский счет. Продавец получит деньги только после того, как Росреестр зарегистрирует сделку — нотариус даст согласие банку на перевод.

Рисков в такой схеме меньше, чем при оплате наличными — по крайней мере, исключено ограбление. Вот что может произойти:

Нотариус окажется подставным лицом. После того, как вы переводите деньги, он и продавец исчезают. Счет оказывается фиктивным, оформленным на подставное лицо. Такая ситуация маловероятна — банки внимательно следят за поступающими деньгами и не дают «обналичивать» крупные непонятные поступления без обоснования. Можете подстраховаться и самостоятельно выбрать нотариальную контору, перед этим изучив о ней отзывы.
Нотариус может потерять лицензию, например, за недобросовестные действия. Деньги вы не потеряете, но возвращать их скорее всего придется через суд — это время, деньги на юриста, нервы и несостоявшаяся сделка.

Надежность: высокая

Если продавец — застройщик, а не физическое лицо, и продажи в новостройке начались после июня 2019 года, вы можете использовать эскроу-счет. Сначала заключаете трехсторонний договор между вами, застройщиком и банком. Затем, после прохождения регистрации документа, вносите на счет нужную сумму.

Этот способ передачи денег безопасный:

Вам не обязательно использовать наличные, перевод на счёт можно сделать даже с банковской карты.
Если же у вас наличные, то вы меньше рискуете быть ограбленным — можно никому не говорить, что идете в банк. И сделать это в любое удобное время, ведь в договоре обычно указано, что нужно внести деньги не в конкретный день, а «до такого-то числа».

Эскроу-счет (или условное депонирование)

Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.

Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».

Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.

Порядок расчета:

покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
банк «замораживает» деньги на счету;
продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.

Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.

Разрывать или нет сделки при продаже

Мало решить проблему, как продать жилье, нужно еще и решить, как его купить. Есть случаи, когда такие сделки, как продать и купить, «разорвать» не получится. Такие ситуации устанавливаются законодательством.

3 причины, по которым нельзя «разорвать» сделку:

Юридические причины. Речь идет о сделках с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан. Детские интересы особенно защищаются законом. Если права малолетних будут нарушены, то суд может признать недействительной сделку.

Пример. Васильевы хотят обменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. В их квартире прописано двое несовершеннолетних детей. Для осуществления сделки потребуется получить одобрение специалистов опеки. Опека даст добро на сделку, если детки не будут обделены жилплощадью, т.е. взамен им будет куплено равноценное жилье. Если сделки «разорвать», то этот принцип будет нарушен, потому сотрудники Росреестра «завернут» регистрацию.

Технологические причины. Возникают сложности с оформлением, когда решено жилье в одном городе продавать, а квартиру в другом населенном пункте покупать. Пока будут жилплощадь покупать, может измениться ситуация на рынке недвижимости. В этом случае может не хватить денежных средств, чтобы купить жилье взамен. Есть риск, что жилплощадь будет куплена, продавец получит свои деньги, но никуда не сможет их вложить, поскольку «взлетели» цены на жилье.

Алгоритм проведения сделки

Покупка и продажа проходит в несколько этапов:

Оценивается стоимость жилья на рынке.
Подбор вариантов для покупки.
Продажа жилплощади.
Поиск вариантов для приобретения.

Сделка усложняется, если на покупку жилья оформляется ипотека. Тогда необходимо получить одобрение финучреждения на выдачу кредита.

Непосредственно оформление сделки.

Сделка оформляется в несколько этапов:

подписание договоров, чтобы продать одну и купить другую недвижимости.
подписание документов с финучреждением (кредитный договор, закладная),
аренда ячейки в банке,
подписание соглашений на покупку и продажа жилплощади,
подписание договоров страхования,
оформление доверенностей (при необходимости).

Ничто человеческое не чуждо и риэлторам, в том числе и в вопросе суеверий. Например, чертова дюжина и число зверя (13 и 666 соответственно) считаются «плохими». Опытные продавцы жилья поговаривают, что квартиры под этими номерами почти всегда продаются очень долго и проблематично — со срывами и форс-мажорами.

Аналогичные нумерологические опасения касаются и 13 числа любого месяца, оно считается неудачным для заключения сделок и подписания бумаг, особенно, если этот день еще и выпадает на пятницу. Также риэлторы стараются избегать чертовой дюжины, даже когда речь заходит о количестве пунктов в договоре.