Что нужно знать при покупке квартиры: риски, подводные камни

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при покупке квартиры: риски, подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

• Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
• Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

Продажа квартиры через нотариуса

Есть ситуации, в которых без нотариуса не обойтись:

• квартира находится в долевой собственности;
• квартира находится в доверительном управлении;
• в продаже задействован собственник младше 14 лет или недееспособный;
• супруги покупают недвижимость в долевую собственность.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.

   • Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
   • Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
   • При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
   • Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
   • Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
   • Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
   • Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.

   Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

   Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.

   Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:

   1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами (однако нужно учитывать, что с 1 марта 2023 года сведения о правообладателях объектов недвижимого имущества в выписках ЕГРН перестали быть публичными), запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.

   Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).

   Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.

   Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.

   2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.

   Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.

   3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.

   Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.

   Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.

   К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.

   Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.

   Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.

   Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.

   4. Выписка из финансового лицевого счета.

   Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.

   Шаг 2 – проверка истории квартиры

   Попросите у собственника выписку из Единого
   
   государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

   «Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

   Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

   По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

   Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

   Купля жилого помещения

   При покупке стандартных квартир подводных камней возникнуть не может. Исключение составляют случаи, когда оно ранее приобретало статус нежилого. Если помещение имеет нестандартный вид, выделяясь в цокольном этаже, или прилегает к чердаку, допускаются сомнения в его принадлежности к объектам Жилого фонда.

   В правоустанавливающей документации, в этом случае, потребуется найти сведения о предназначении помещения. Если оно изначально оформлялось как нежилое, то обязательно наличие последующей документации, удостоверяющей его перевод в жилой фонд. Такие сведения должны отражаться:

   • в кадастровом паспорте;
   • в свидетельстве о собственности.

   Кроме этого нужно обязательно получить техническую документацию из БТИ, сопоставив технический план реальному положению дел.

   Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?

   Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.

   Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.

   Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся. Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.

   Какие подводные камни при покупке квартиры

   Если вы хотите купить жилое помещение, тогда вам стоит задуматься и о неприятностях, которые могут вас ожидать. Эти обстоятельства могут не только отразиться на результате сделки, но и вообще сделать ее несостоявшейся. Стоит помнить об осторожности и внимательности при подписании договора, а также при оплате.

   Важно! Все неприятности, которые могут возникнуть во время сделки с приобретением жилого помещения на возмездной основе, можно разбить на 2 вида:

   • Технические. Это риски, которые на право собственности никак не влияют, но могут существенно испортить желание приобретать жилье. К ним можно отнести незаконную перепланировку, мебель, вывоз которой будет осуществляться после продажи, сантехника и прочее;
   • Юридические. Это риски, которые напрямую могут воздействовать на потерю права собственности на приобретенное жилье, причем не исключено даже разбирательство в судебной инстанции. И для устранения таких рисков нужно потратить немало сил и времени.

   На что обратить внимание при покупке недвижимости

   Давайте рассмотрим подводные камни, которые могут поджидать при совершении сделки купли-продажи жилого помещения:

   • Оформление документов доверенным лицом. Подписывать документ с доверенным лицом стоит только, когда все документы проверены досконально. Например: гражданин Д. приобрел жилое помещение у доверенного лица Л., которому собственник К. передал полномочия по оформлению этой сделки. После того, как сделка была оформлена, и денежные средства переданы, выяснилось, что у собственника К. имеется психическое заболевание, то есть он является недееспособным. Договор в таком случае будет признан недействительным;
   • В сделке принимают участие юридические лица. Это первый звоночек для того, чтобы тщательно проверить всю документацию, скорее всего, тут что-то не так;
   • Жилье приобреталось по материнскому капиталу. На законодательном уровне установлено, что такое жилое помещение должно оформляться на всех членов семьи, в том числе детей. А в случае продажи долей несовершеннолетних детей они должны быть зарегистрированы по другому адресу. Если продавец не выполнил данное условие, сделку, скорее всего, признают недействительной;
   • Собственник жилого помещения является частично недееспособным гражданином. Обычно такие лица страдают алкоголизмом, наркоманией или психическими заболеваниями. Конечно, ему не запрещено совершать подобного рода сделки, но состояние, в котором он ее заключает, может стать причиной для признания сделки недействительной.
   • Совершается сделка в отношении совместно нажитого имущества, значит, должно быть нотариально заверенное письменное согласие второго супруга;
   • Наследники жилого помещения. Например, жилое помещение по наследству передано в собственность двум лицам. Но один из них продает собственность незаконно и без уведомления второго собственника. В результате судебная инстанция признает сделку недействительной и потребует возвратить недвижимое имущество;
   • На квартиру наложено обременение. Жилое помещение находится в залоге;
   • В жилом помещении проведена несанкционированная перепланировка, последствия придется устранять покупателям (платить штраф или восстанавливать первоначальное положение);
   • Недвижимым имуществом владеют несколько человек в долевой собственности. Совладельцы в этом случае имеют преимущественное право на выкуп доли продавца. Поэтому сделка считается законной, только если остальные собственники отказались в письменной форме приобретать его долю. Нарушение этой нормы может привести к судебному иску не в пользу покупателя;
   • Дом внесен в перечень домов, которые подлежат расселению. Продажа квартиры в таком доме будет нарушением законодательства.

   Это основные моменты, которые не стоит оставлять без внимания покупателю перед подписанием договора купли-продажи. Любая неточность или факт, настораживающий внимание, должен заставить еще раз проверить законность сделки или рассмотреть другой вариант.

   На первом месте среди существующих рисков эксперты назвали тот, что связан с покупкой квартиры, для приобретения которой сам продавец ранее использовал средства материнского капитала.

   Согласно требованиям законодательства, если для покупки квартиры привлекаются «материнские» средства, все члены семьи должны быть наделены в ней собственностью, в том числе несовершеннолетние дети. Однако при ипотечной сделке далеко не все банки идут на то, чтобы включить в число собственников детей. В таком случае обычно родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство включить детей в число собственников после погашения кредита. Но далеко не все родители это обязательство исполняют, и то, соблюдается ли это условие родителями, никто не отслеживает. Риск заключается в том, что в дальнейшем при продаже квартиры такая сделка может быть расторгнута органами опеки, или прокуратурой по решению суда, или же самими выросшими детьми, которые, узнав, что у них, оказывается, были права на квартиру, могут добиваться в суде аннулирования сделки.

   «Это действительно серьезные риски, — объясняет юрисконсульт « Красноярского Инвестиционного Агентства Недвижимости» (КИАН) Светлана Ильященко. — Во-первых, в силу их распространенности: за последние несколько лет сделки с квартирами, которые приобретались в ипотеку и при покупке которых использовались средства материнского капитала, приобрели массовый характер. Во-вторых, особенность этих сделок заключается в том, что факт использования материнского капитала очень сложно установить. Выявить его можно единственным способом: если продавец квартиры, в семье которого есть двое или более детей, предоставит на сделку справку из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не были использованы средства материнского капитала и все средства еще находятся на счету. Если средства были использованы все-таки на приобретение квартиры, нужно настаивать, чтобы продавцы — родители после гашения кредита и снятия обременения с квартиры наделили детей любыми долями в праве собственности на эту квартиру и только после этого продавали объект».

   Специалисты советуют для проведения сделки заказывать простую и расширенную выписку из ЕГРП. Из первой можно получить информацию о том, кто собственник квартиры, один собственник у объекта или же их несколько и наложены ли на объект аресты или обременения. В качестве такого обременения может выступать ипотека или залог недвижимости (есть примеры, когда люди получают займы в различных организациях, закладывая свои квартиры или комнаты в общежитии. Это обременение, и перед сделкой его нужно каким-то образом снимать).

   Заказать выписку из ЕГРП, для того чтобы проверить наличие обременений, может любое лицо. Из расширенной выписки из ЕГРП станет известно, как часто квартира меняла собственников, в течение какого срока каждый из них владел этим имуществом, основания возникновения права (была квартира куплена, приватизирована, получена по наследству, подарена и так далее). В отличие от простой выписки из ЕГРП, получить расширенную выписку вправе только сам собственник. Покупатель может попросить продавца предоставить эту информацию для сделки.

   «Я рекомендую заказать в отношении покупаемого объекта расширенную выписку из Единого государственного реестра прав, и если покупатели видят, что предыдущие собственники владели квартирой короткое время и в отношении квартиры в течение небольшого срока было осуществлено несколько сделок, то в таком случае стоит проявить осмотрительность, — рассказывает адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Также должно насторожить наличие зарегистрированных в квартире граждан, которые «кочуют» из сделки в сделку».

   Приобретение жилья – ответственное и непростое мероприятие, к которому надо должным образом подготовиться.

   Прежде чем перейти непосредственно к процессу покупки, следует рассказать как действовать, чтобы не потерять деньги и нервы. Всякое ответственное и сложное дело нельзя начинать без подготовки: правильно проведённая предварительная работа облегчает такую задачу.

   Первое, с чем следует определиться: кто будет заниматься поиском квартиры и оформлением договора – вы или риэлтор? Оба варианта требуют продуманного подхода и предварительной работы. На первый взгляд, легче воспользоваться профессиональной помощью и это вполне оправдано.

   Хороший риэлтор учится работать годами и обладает соответствующими навыками. Но за свои услуги он берёт определённую плату, иногда весьма приличную. В среднем услуги риэлтора на рынке варьируются от 2% до 6% от суммы сделки (осуществляя помощь в продаже квартиры).

   Однако, за подбор квартиры, то есть помощь в покупке, посредники берут гораздо меньше: от 0,5% до 3%.

   Оцените, сколько вы сможете выиграть, если решите заняться покупкой квартиры самостоятельно и обойтись без посредников. И постарайтесь определить, способны ли вы сами учесть все возможные риски при совершении сделки.

   Помните, что решив действовать самостоятельно, вы, возможно, выиграете в деньгах, но при этом потеряете гораздо больше моральных сил и ресурсов времени.

   Нужно также определиться, какую именно квартиру вы хотите приобрести.

   Рынок жилья подразделяется на первичный и вторичный.

   Первичное жильё – это квартиры в новостройках, на которые еще не оформлено право собственности физического лица. То есть первичное жилье — это не просто новый дом, а недвижимость, находящаяся в собственности застройщика до ее реализации конечному покупателю, в данном случае вам.

   Вторичное жильё — квартира, на которую уже оформлено право собственности физического лица. То есть вторичное жилье может быть как новым, в только что сданном доме, так и в очень старом, которому насчитывается 100 лет.

   Оба варианта имеют плюсы и минусы.

   Преимущества первичного жилья следующие:

   1. «Юридическая чистота» квартиры. Первичное жильё не имеет предыстории, у него ещё не было собственников, а значит, на жилплощади никто не прописан и никаких проблем с экс-хозяевами не возникнет;
   2. Новизна квартиры. В новостройках обычно нет необходимости делать капитальный ремонт, модернизировать сантехнические коммуникации и т.д.
   3. Относительно невысокая цена. Это преимущество имеет место в случае покупки квартиры в строящемся доме по договору долевого участия.

   Есть и недостатки:

   1. Большой срок регистрации права собственности. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости как правило покупатель получает спустя месяцы, что означает невозможность прописаться в своем жилье.
   2. Риск потерять деньги при покупке жилья в строящихся домах. Бывают ситуации, когда компания-застройщик оказывается мошенником или банкротом.
   3. Географическое расположение. Часто новостройки находятся в удаленных районах города;
   4. Отсутствие отделки. Ремонт в любом случае делать придется самому.

   Вторичное жильё покупать, конечно, быстрее и чаще всего удобнее. Главная опасность здесь – юридические вопросы.

   Перед покупкой нужно убедиться, все ли прежние жильцы выписаны с жилплощади, нет ли лиц, сохранивших право проживания в квартире, не сдано ли жильё в аренду, не числятся ли за данным жильём задолженности по коммунальным платежам, за которые вам придётся потом расплачиваться как новому собственнику.

   Возможны и другие обременения, о которых вы можете не знать, например, квартира может быть заложена или арестована. Стоит насторожиться, если вдруг вам необоснованно предлагают купить объект за низкую цену.

   
   

   Похожие записи:

   • Выплата дивидендов в период моратория – 2022: отвечаем на вопросы
   • Общая система налогообложения: отчётность для ИП в 2021 году
   • Негосударственные пенсионные фонды: преимущества и недостатки