Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить аренду земельного участка, расположенного под объектом недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Как оформить землю под гаражом в собственность
Люди часто сталкиваются с ситуациями, когда недвижимый объект находится в собственности, а земля под ним – нет. Она находится во владении у государства. Могут возникнуть нежелательные последствия, когда речь идёт о территориях, занятых гаражными капитальными строениями.
Чтобы иметь возможность распоряжаться не только постройкой, но и территорией под ней, владелец должен знать, как оформить землю под гаражом в собственность.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
Это быстро и бесплатно!
Боксы для авто располагаются индивидуально или находятся в собственности ГСК. Они предназначены для хранения автомобилей в оптимальных условиях, поэтому являются востребованными недвижимыми объектами.
Аренда земли под некапитальный гараж (металлический)
Аренда земли под гараж; руководство к действию Взять в аренду земельный надел под гараж можно у: По истечении срока действия договорных обязательств, за лицом, взявшим земельный надел в аренду, остается преимущественное право на пролонгирование просроченного договора или заключение нового договора. Исключение составляют случаи, которые оговариваются в3 Статье № 35, Статье № 36 и пункте № 1 Статьи № 36 Земельного кодекса РФ.
Сначала необходимо обратиться с заявлением об аренде земельного участка под строительство гаража в органы местного самоуправления. В течение двух недель вопрос об открытом аукционе находится на рассмотрении.
Согласно статьям № 606 и 131 всякий гражданин может арендовать землю для строительства на ней гаража.
Особенности при оформлении земли в гаражном кооперативе
Кооперативу предоставляется земля по договору на условиях бессрочного пользования. Он в свою очередь строит комплексы гаражного типа, у которых общий фундамент.
Это значит, что приватизировать землю под комплексом, позволено только всем коллективом в совокупности. Оптимальным решением будет заняться перерегистрацией участниками ГСК совместно и одновременно.
Процедура требует соблюдения нескольких базовых правил:
- общее принятие решения от всех владельцев гаражей о приватизации;
- постройки приобретены у кооператива;
- все строения оформлены в качестве собственности;
- все владельцы в результате будут владельцами доли;
- председатель кооператива согласен выступать в качестве посредника при проведении приватизации.
Первым этапом выступает сбор участников ГСК для принятия соответствующего решения, чтобы приватизировать участок. Это необходимо, поскольку процесс можно реализовать только при участии всех владельцев гаражей. К тому же госпошлина уплачивается совместно.
На собрании обязательно составляется протокол, который должны подписать все участники кооператива. Понадобится составить коллективное заявление для подачи в администрацию населенного пункта. В нем будет содержаться запрос, перевести участок под гаражами в долевую собственность.
Срок составления договора на эксплуатацию земли влияет на условия оплаты. При этом даже при бесплатной регистрации потребуются определенные затраты. На итоговую сумму влияет множество факторов, что следует учитывать.
| Цена процедуры | |||
| № | Наименование сделки | Условия | Стоимость |
| 1 | «Дачная амнистия» | Плата производится за подготовку техплана участка. Обратите внимание на размер госпошлины. | 8 тыс. руб. |
| 350 руб. | |||
| 2. | Регистрация при условии выкупа | Оплата производится за кадастровые документы | Всего около 8 тыс. руб. |
| 3. | Оформление долевой собственности (кооператив) | Общая государственная пошлина | 22 тыс. руб. |
| Также включены услуги нотариуса и составление технического паспорта. | Всего около 40 тыс. руб. | ||
| 4. | Нелегальные постройки | Включен штраф, следует учитывать взыскания в судебном порядке, проведения экспертных оценок, технический план. | 8 тыс. руб. |
| Всего около 50–60 тыс. руб. |
Если процедура требует судебного разбирательства стоимость возрастет с учетом затрат на этот процесс. На практике такое происходит довольно часто, поэтому не следует их списывать со счетов. Кроме того может понадобиться помощь адвоката или независимая экспертиза, что тоже обойдется в кругленькую сумму.
Плюсы оформления участка под гаражом в собственность
По Земельному кодексу РФ (ст.16) территории в границах России, не состоящие в собственности граждан, юрлиц или муниципалитетов, принадлежат государству. Т.е. сколько бы лет гараж не находился на неузаконенном месте, его владелец обязан убрать гаражную конструкцию под некий государственный проект – дорожное строительство, теплотрассу или иные цели.
При ненадлежащем (неузаконенном) использовании земли гаражное машиноместо, расположенное на изымаемом государством земельном участке, будет снесено с выплатой документально доказанному собственнику минимальной компенсации (ст.239 Гражданского кодекса).
Если же местные власти под инфраструктурный проект изымут уже приватизированный «гаражный» участок, то выкупать его будут вместе с постройкой и по согласованной цене (ст.279-282 Гражданского кодекса). И тогда утрату гаража собственнику компенсирует приличная сумма, многократно превышающая стоимость бокса.
Кроме того гараж, возведенный на участке, эксплуатируемом по праву пользования (ст.271 Гражданского кодекса) или состоящем в аренде, сложно реализовать в рамках обычной гражданской сделки, поскольку право владельца на землю под гаражом не зафиксировано Росреестром (ч.1 ст. 37 Земельного кодекса). Поэтому стоимость продажи гаража с участком, законно принадлежащих продавцу, будет намного выше цены «без земли».
Учитывая высокую интенсивность городской и пригородной застройки, владельцам гаражей будет выгодным получить право собственности на участки под гаражными боксами. А увеличение (небольшое) налога по гаражу с учетом участка под ним дальновиднее считать страховкой от изъятия властями за бесценок.
Заключение договора и процедура оформления
Если договор аренды заключается на срок более, чем один год, он должен быть зарегистрирован в Едином реестре прав собственности на недвижимость.
При заключении договора необходимо уплатить государственную пошлину. Для физических лиц её сумма составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22000 рублей.Также потребуется заплатить аренду. Для такого рода сделок плата составит 0,27% от кадастровой стоимости. Эту сумму будет необходимо вносить каждый год.
Нужно ли платить налог? В большинстве случаев с налоговой должен рассчитываться владелец недвижимости. Однако, если в договоре аренды прописано, что налоговые выплаты должен делать арендатор, то ему также придётся выплачивать земельный налог.
Необходимый пакет документов
Чтобы получить гараж в собственность, нужно подать пакет документов вместе с заявлением в территориальный отдел Росреестра.
Потребуются следующие документы:
| Если кто-то из владельцев гаражей уже регистрировал право |
|
| Если право регистрируется впервые | Дополнительно подается следующее:
|
В обязательном порядке к документам прикладывается квитанция об оплате госпошлины.
Приватизация земли под отдельно стоящим гаражом
Согласно ФЗ №93 статье 7, государство создало упрощенную схему выкупа участка под индивидуальным гаражом (в дальнейшем ИГ). Размер выкупа назначается в процентном соотношении от кадастровой цены.
При самострое узаконить постройку можно только через суд.
Первым шагом к приватизации станет ваш поход в Росреестр или МФЦ для оформления свидетельства о праве собственности на гараж.
Вторым шагом будет поход в КИО для подачи документов на приватизацию земли.
Вам понадобится:
- заявление с просьбой о переводе участка в собственность;
- удостоверение личности;
- документы на гараж;
- договор на землю;
- межевой план участка;
- выписку из ЕГРН;
- чек на оплату госпошлины (350 рублей, согласно п. 24 ст. 333.33 НК РФ).
Когда нужно оформлять аренду
Гараж, возведенный из металла, кирпича, монолита и т.д. является строением, неразрывно связанным с землей. Если этот участок никак не оформлен в пользование человека, можно говорить о том, что он занял надел незаконно.
Последствия незаконной установки гаража весьма плачевны:
- Так как земля не принадлежит хозяину гаража, то в соответствии со ст. 222 ЗК РФ, постройка является незаконной. Нарушитель может быть привлечен к административной ответственности.
- Построенный незаконно гараж может быть снесен в принудительном порядке.
- Хозяин незаконной постройки не может распоряжаться ее юридической судьбой. Иными словами, гараж нельзя будет продать, обменять, подарить, передать по наследству или изменить его принадлежность иным способом.
- Владелец гаража не может его сдать в аренду. После того, как земля будет арендована, возможна субаренда, если иное не противоречит договору, заключенному с муниципалитетом.
- Узаконить самовольную постройку можно только в суде. При этом гараж должен полностью соответствовать установленным строительным и санитарным нормам.
Если земельный участок, на котором стоит незаконно возведенный гараж, будет продан другим лицам, строение придется снести или переместить в другое место. Подобные манипуляции подразумевают серьезные финансовые затраты.
Иными словами, российское законодательство четко оговаривает, что строительство гаража может начаться только после того, как будут выполнены все нормы гражданского права, затрагивающие получение земли в собственность или аренду. После этого любой гражданин может получить разрешение на строительство сооружения.
Размер платы за найм участка
Стоимость определяется законодательными правилами и принципами (ПП 582 от 16.07.2009 г.). Может отличаться в разных поселениях. Законодательная власть разрешает уменьшать или увеличивать арендную плату, но не чаще 1 раза в год.
При оформлении участка в аренду обязательно уплачивается пошлина и определенная сумма составление инженером технических документов. Частные лица уплачивают 2 тысячи рублей, организации — 22 тысячи.
За работу Кадастровой службы придется заплатить 5 – 6 тысяч рублей. Сумма зависит от площади надела, особенностей, расположения. В соответствии с действующим законодательством за арендованные у сельской администрации участки платить НДС не нужно.
При проведении аукциона стартовая цена найма равна определенной процентной ставке от кадастровой оценки. Если она не проводилась — от рыночной стоимости.
Правовой основой предоставления муниципальных земельных участков в аренду являются Гражданский и Земельный кодексы РФ. При этом в каждом регионе существуют свои нормативные акты, в рамках которых осуществляется выдача земли во временное пользование гражданам.
Земельный кодекс является сводом основных моментов передачи наделов в аренду:
- закрепляет порядок предоставления муниципальной земли;
- регулирует права и обязанности владельцев арендованных участков;
- уточняет особенности владения;
- разъясняет иные нюансы относительно прав, которыми наделяется арендатор при пользовании участком государственной или муниципальной земли.
Требования к арендатору и условия использования участка
Основные положения об аренде государственной и муниципальной земли описаны в ст.22 Земельного кодекса (ЗК) РФ. Арендаторами могут выступать физические и юридические резиденты РФ, граждане других государств и организации с иностранным капиталом.
Сначала определяется вид использования земли, основание – ст.7 ЗК. Это влияет на сроки аренды и ограничения на проведения каких-либо работ, рекультивации.
Условия передачи и использования участков прописаны в ст.39.8 ЗК РФ:
- Использование недр. Обязательно проведение рекультивации.
- Расположение на границе береговой полосы. Обеспечение свободного прохода к водоему.
- Освоение территории. Снос самовольных построек, что должно быть указано в договоре.
- Если участок частично находится в охранной зоне, арендатор должен предоставить свободный доступ к объекту.
Дополнительно учитывается срок предоставления земли. Он зависит от выбранного целевого использования, назначения участка.
Сроки аренды участка для бизнеса определены в п.8 ст.39.8:
- Строительство и реконструкция зданий – 3-9 лет.
- Размещение линейных объектов – до 49 лет.
- Комплексное освоение территории юридическим лицом – 3-5 лет.
- Завершение строительства – до 3 лет. Условие – юридическое лицо приобрело права на этот объект.
- Использование и освоение недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии.
Возможно заключение соглашения с дальнейшим выкупом участка. Это зависит от статуса участка, его целевого использования.
Как выглядит ситуация первоначально
Процедура, казалось бы, единая, однако в зависимости от ситуации порядок действий и необходимый пакет документов может быть разным.
Итак, существуют следующие типичные ситуации, которые следует оценить, чтобы понять, как оформить гараж в собственность в 2021 году.
-
Гаражный бокс находится на территории ГСК и входит в его состав. Следует уточнить, есть два типа сооружений:
- в составе единого здания, то есть когда стены между гаражами общие. Получается, что конкретный бокс – это часть здания;
- каждое строение отдельный объект. Они не имеют общих стен, хотя стены могут примыкать друг к другу (т.е. стоять в ряд в непосредственной близости). Но у каждой постройки свой фундамент и несущие конструкции лишь примыкает к соседней.
-
Строение является индивидуальным, на отдельном участке земли. При этом бокс может быть по типу:
- временное строение;
- капитальный гараж, с фундаментом, с несущими стенами и т.п. Как правило, возведенный из кирпича или блока.
Не редкий случай, когда Ваш бокс это отдельное строение, не входящее состав кооперации. То есть Ваши стены, Ваша земля.
Процедура оформления такого гаража в собственность через МФЦ будет произведена по упрощенной схеме. Собственно требуется уплатить пошлину в сумме 350 руб. за регистрацию для Росреестра и предоставить скромный пакет документов. В составе которого должны быть:
- Декларация на строение;
- Технический план на строение. Он изготовляется кадастровым инженером. Для чего ему предоставляют бумаги на землю и вышеуказанную декларацию;
- Документ об уплате госпошлины. Либо вовсе просто сообщить реквизиты этого документа (номер, дата, через какой банк произведена оплата);
- Копии правоустанавливающих документов на земельный участок под хозстроением. Если земля уже зарегистрирована в росреестре, то эти копии не нужны.
Особенности оформления земли под гаражом в собственность
Универсальной пошаговой инструкции нет, нюансы процедуры во многом зависят от первоначальных «вводных» данных. Например, согласно законодательству получить участок гражданин сможет, выкупив его или бесплатно выполнив приватизацию.
Важно: если земля выдавалась после обновления ЗК РФ, то только выкупать, внося личные деньги.
Порядок оформления
| Кому принадлежит/для чего | Подробности |
|---|---|
| Кооперативу | Если изначально надел был передан определенному гаражному кооперативу, участники стали бессрочными пользователями. Оформить такую землю в собственность можно, лишь заручившись официальным (письменным) единогласным согласием оставшихся участников ГСК.
Второе условие – все металлические гаражи должны уже находиться в собственности. Свидетельства (разрешения), выданные хозяевам ранее на постройку данных строений, хранит председатель.
Решение – обратиться коллективно к местным (администрации) властям, подать заявление, где участники выразят желание выкупить надел. Другой вариант – администрация может передать землю им в долгосрочную (или бессрочную) аренду. Собирают документы, дополняют его протоколом и предоставляют в местный департамент, занимающийся имущественными вопросами. Заявление рассматривают месяц, после чего члены ГСК получают официальное извещение. Составляется договор. Либо купли-продажи, либо аренды |
| Индивидуальная | Здесь, чтобы оформлять землю, собственнику незачем уговаривать членов кооператива и заручаться их согласием. Также не ждать, пока соседи зарегистрируют гаражи.
Хозяин гаража: ● берет свидетельство собственника (с МФЦ или Росреестра); ● обращается лично в муниципалитет или администрацию города, там выяснит условия выкупа.
Стоимость земли всегда определяется местными властями. Смотря какая категория, рыночная цена сейчас. Результаты передают заявителю. Если озвученная цена устраивает, выдается постановление (разрешение) на выкуп. Приватизировать надел можно, если изначально его выдали до 25.10.2001. Можно использовать «дачную амнистию», это выгодный способ, позволяющий уладить вопрос без сложной бумажной волокиты |
| В аренду | Неплохая альтернатива, вместо приватизации или дорогостоящего выкупа, составить простой договор аренды. Правда долгосрочной. Здесь подробности использования земли и количество пользователей — все прописывается в тексте соглашения. Например, арендатор один или множество, возведение построек можно/нельзя.
Прописывается порядок использования и размер платежей, которые будут поступать |
Проще приватизировать надел, где находится металлический, легко перемещаемый гараж. Такие строят специально, при необходимости строение можно краном переместить без повреждений.
Труднее будет с землей, которая предназначена для крупного, тяжелого объекта – строения с настоящим фундаментом.
Когда участок относится к соцнайму, для него приватизация упрощена.
Бокс (гаражное строение) расположен на общей государственной земле, пользователь лишь арендатор без прав, то приобретать надел придется за указанную кадастровую стоимость. Ее выявляет государственный оценщик.
Решаясь возвести свой гараж, человек должен изначально заручиться письменным согласием своего ГСК (если земля кооперативная). Далее строение по виду и характеристикам будет соответствовать принятым требованиям безопасности. Если нет, придется снести его, построить новое.
На практике зачастую выясняется, что приватизировать выданный ГСК надел практически невозможно. Ведь строения все имеют один общий фундамент. Соответственно, участок также считается общим. Тогда право собственности будет единым – общим, соответственно, оформляться одновременно на всех имеющихся участников ГСК.
Как оформляется аренда земли под гараж у администрации города
Для прохождения процедуры государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту расположения земельного участка. В учреждении потребуется предоставить документы и договор аренды в трех экземплярах – по одному для каждой стороны сделки и для Росреестра.
- Обращение в Росреестр для уточнения информации об интересующем участке. Заявителю будет предоставлена выписка из ЕГРН, где указано, кто является собственником участка. Услуга платная. Физическим лицам придется заплатить 300 рублей.
- Оформление технической документации в Росреестре. На участок выедет специалист для проведения замеров и топографической съемки.
- Заполнение заявления на аренду участка в муниципалитете. Ожидание принятия решения.
- В случае положительного решения оформление договора аренды.
- Нотариальное заверение договора.
- Регистрация сделки в Росреестре.