Всё о безопасности сделок с недвижимостью: как избежать мошенничества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё о безопасности сделок с недвижимостью: как избежать мошенничества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие риски сопровождают сделку

2. На что обращать внимание при подписании документов

3. Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке

4. Порядок оформления сделки

5. Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

6. Основные риски и схемы мошенничества

7. «Присваивание» объявления

Конечно же, первой уникальной особенностью, влекущей за собой все остальные, становится то, что сделка заключается не с обычным человеком-собственником, а с организацией, которая и выступает хозяином квартиры и ее продавцом. Данное обстоятельство усложняет процедуру купли-продажи тем, что предварительно продавец должен получить документы, подтверждающие отчуждение имущества и дающий право данное имущество выставит на продажу. А это, в свою очередь, влечет за собой сбор большого пакета документов, необходимых для сделки и ее оформления. В связи с этим увеличиваются временные рамки, где есть договора. Поэтому физическое лицо должно запастись огромным терпением, если действительно желает заполучить в качестве собственного жилища именно выбранную квартиру.

Конечно, как и при любой дорогостоящей сделке риски покупателя в данной ситуации присутствуют, и, конечно, они выше, чем при любых других условиях.

ВАЖНО !!! Процент риска возрастает за счет появления вероятности осуществления сделки по подложным документам, также за счет вероятности аннулирования сделки самой организацией, посредством обращения в суд, возможного завышения стоимости и тому подобное.

Однако, риски легко снизить к минимуму и полностью устранить подводные камни такого договора, путем повышенной ответственности, проявленной к сделке, особо тщательно стоит отнестись к проверке документов, потребовав для этого столько времени, сколько необходимо для их реального изучения, не завышая, но и не занижая его объема. Не будет лишним и привлечение к сделке агента по недвижимости или риелтора, которые имеют немалый опыт в данной сфере и возьмут на себя большую часть аналитической работы. Благодаря помощи специалиста физическое лицо сможет не только снизить возможные риски, но и ускорить саму процедуру изучения предоставленной документации. Также специалист сможет проконсультировать и пояснить те моменты, которые кажутся непонятными покупателю.

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Какие риски сопровождают сделку

Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:

продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
аннулирование договора по подложным документам.

На что обращать внимание при подписании документов

Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:

какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.

Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:

планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
порядок разрешения споров.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

Признание юрлица банкротом на момент сделки.
Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке

Данная процедура встречается очень часто и считается одной из самых простых. Только что пущенный в эксплуатацию дом практически всегда принадлежит юрлицу — застройщику или строительной компании.

Несмотря на обыденность сделки, необходимо проявлять бдительность при покупке квартиры у юридического лица. Какие риски покупателя могут поджидать при приобретении новостройки?

Поддельные документы. Работая с застройщиком или строительной компанией, необходимо прежде тщательно изучить все документы и необходимые разрешения. В последнее время все больше компаний работают по поддельным бумагам.
Отсутствие опыта. Еще один риск, который может подстерегать покупателя. Перед заключение договора с застройщиком или СК, необходимо убедиться, что юрлицо ранее уже успешно сдавало дома в эксплуатацию. С неопытными компаниями лучше дел не иметь.
Потеря денег. Передавать средства юрлицу можно только после того, как договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН. Деньги отданные ранее можно потерять безвозвратно, если они попали в руки к мошенникам.

Порядок оформления сделки

Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.

Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:

Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.

Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.

Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.

Основные риски и схемы мошенничества

Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом рисков и опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества.

Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд. Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность. Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.

Не менее редкая ситуация – подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком, через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно.

«Присваивание» объявления

Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.

Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.

Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.

Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.