Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Досрочное прекращение договора аренды арендодателем
В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.
Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.
Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.
Штраф за отказ от договора аренды досрочно
Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.
Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий. Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной. При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.
С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Когда арендатор может прекратить отношения
Основания могут быть предусмотрены как в законодательстве, так и в соглашении между сторонами. Вначале опишем те причины, по которым ГК РФ даёт право арендатору добиться досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Во-первых, пользователь может ставить вопрос о расторжении договора тогда, когда владелец вообще не передаёт имущество в аренду, либо чинит всякие препятствия в его использовании.
Во-вторых, за арендатором сохраняется право прекратить отношения в случае, если в процессе эксплуатации в имуществе выявляются существенные скрытые дефекты, которые сводят возможность нормального пользования вещью на нет.
При этом арендатор должен доказать, что:
- Арендодатель не поставил его в известность о недостатках в объекте аренды при подписании договора
- На момент приёма имущества в наём дефекты в нём не могли быть обнаружены
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.
При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.
Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
***
Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».
Как оформить уведомление
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
Подписание соглашения
В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.
Стороны могут подписать соглашение:
- О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
- О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.
Причины досрочного расторжения договора аренды
По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.
Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.
Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.
Нюансы доказывания основания для расторжения договора
Нарушение сроков перечисления арендных платежей будет устанавливаться исходя из положений договора, юридическое значение будут иметь два случая просрочки платежей подряд. Подтверждение нарушений условий оплаты будет происходить в судебном порядке, арендатор имеет право представлять возражения на иск, в том числе с приложением платежных документов о своевременном переводе платежей.
Существенное ухудшение качественных характеристик предмета аренды будет устанавливаться исходя из следующих обстоятельств:
- фактическая порча имущества;
- пользование имущественными активами, при котором создается реальная угроза уничтожения или повреждения предмета аренды;
- непринятие арендатором мер по своевременному текущему ремонту имущества и поддержания его нормального функционального состояния.
Условия договора могут предусматривать не только конкретные обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, но и периодическое проведение совместного осмотра. В этом случае наличие оснований для расторжения договора будет следовать из акта осмотра.
Если после подписания арендного договора имущество фактически не передано, у арендатора возникает право на расторжение договора. Доказательством передачи является акт передачи, подписанный обоими контрагентами. Если данный документ отсутствует, возникает основание для обращения в суд с требованием о расторжении договора.
Если по договору передано имущество, непригодное для целевого использования, или имеющее недостатки, не доведенные до арендатора при оформлении договора, также может предъявляться требование о досрочном прекращении аренды. Доказательствами указанных нарушений могут выступать следующие факты:
- несоответствие фактического состояния имущества описанию предмета аренды в договоре;
- выявление арендатором существенных скрытых недостатков, которые не могли быть установлены во время передачи имущества на момент оформления договорных отношений;
- несоответствие целевого назначения имущества требованиям, которые предъявлял арендатор при подписании договора.
В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?
Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ . Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.
Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.
Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.
Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.
Прекращение найма при отсутствии договора
При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.
Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.
Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.
Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.
Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.
Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения
Как уже упоминалось выше, наиболее простым вариантом расторжения договора является разрыв по соглашению сторон. В этом случае порядок подразумевает только согласование и подписание специального документа – соглашения о расторжении договора, где будут прописаны все условия (требуется ли выплачивать неустойку или другую компенсацию, как быстро нужно освободить помещение и т.д.). После подписания соглашения договор аренды считается недействительным.
Если же расторжение происходит в одностороннем порядке, порядок действий болеесложный:
- Извещение второй стороны о намерении расторгнуть договор. Обычно это выполняется в виде письма о расторжении договора аренды. В тексте этого документа указываются причины такого решения (со ссылками на пункты договора аренды или нормы законодательства), условия аннулирования (механизм взаиморасчетов, дата окончания действия сделки и т.д.). Если основанием послужили нарушения условий контракта, письмо оформляется в виде претензии на расторжение договора аренды нежилого помещенияс указанием всех выявленных нарушений. Обращение направляется второй стороне почтой или передается лично.
- Переговоры с целью согласования условий разрыва договора. Контрагент может быть не согласен со всеми или частью выдвигаемых условий, и путем переговоров можно добиться достижения консенсуса. Если это удалось, составляется соглашение, аналогичное описанному выше, и после его подписания договор прекращает действие.
- Обращение в суд. Если мирным путем добиться компромисса не удалось, инициатор расторжения договора может обратиться в суд (для юридических лиц подобные дела разбирает арбитражный суд). Вместе с исковым заявлением подаются документы для расторжения договора аренды нежилого помещения – копия договора, подтверждение наличия оснований для его расторжения. Если доказательства убедительны, суд расторгнет договор.
Конечный результат процедуры – признание договора недействительным, а с ним – и сделки аренды недвижимости.
По инициативе арендатора
Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.
Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.
Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:
- собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
- собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
- предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
- предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.
В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.
По инициативе арендодателя
А как быть, если расторжение соглашения происходит со стороны арендодателя.
В этих случаях рекомендуется придерживаться досудебного порядка урегулирования разногласий. Собственник может потребовать досрочного прекращения действия соглашения только после того, как арендатору будет вручено письменное предупреждение о том, что он должен выполнить взятые на себя обязательства в разумный срок.
Юристы рекомендуют такие сообщения направлять через почту с уведомлением о вручении. В ином случае, нужно вручить это сообщение адресату под расписку.
Такие действия позволяют в дальнейшем предъявить суду факт урегулирования спора в досудебном порядке.
Важно показать, что другая сторона отказала в урегулировании спора либо если она проигнорировала данное обращение, что и послужило обращением заинтересованной стороны в суд с заявлением о прекращении соглашения аренды.