Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма или аренды: какая разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кажется, разобрались, чем наём отличается от аренды жилого помещения. Теперь к бюрократическим вопросам. Чем отличается договор аренды от договора найма? Это схожие документы, и на практике к названию договора редко придираются: гораздо важнее условия, прописанные в нём сторонами. Но иногда этот тонкий момент может стать решающим, особенно если всплывут какие-то конфликтные ситуации и разбираться придётся через суд. Чтобы избежать проблем, собственнику важно понимать отличия договора наймы и аренды. Поэтому мы рекомендуем перестраховаться и сделать всё по закону, используя правильное название документа.
Какие документы потребуются?
В интернете есть куча шаблонов, но очень многие из них содержат ошибки. Если вы решили всерьёз взяться за договор найма или аренды, лучше обратитесь за помощью к юристу. Мы же постараемся в этом тексте рассказать про нюансы, чтобы вы разобрались в отличиях договора найма от договора аренды.
Отличия найма от аренды жилого помещения мы уже описали выше. Если вы — собственник помещения и собираетесь передать право на его временное пользование другому лицу, то уже должны понимать, какой документ работает в вашем случае — договор аренды или договор найма.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Что по-другому в договоре аренды?
По сути, этот договор также составляется между двумя сторонами и предусматривает практически те же права и обязанности. Имеет очень схожую с договором найма структуру. Однако некоторые нюансы и различия, все же, в нем есть:
- если по поводу договора найма законом четко не прописано требование регистрации договора, то в случае аренды жилого помещения сроком более, чем на 1 год такой пункт обязателен, договор должен быть зарегистрированным.
Сделать это необходимо, обратившись с соответствующим заявлением в Росреестр в срок не позже 1 месяца с момента его подписания сторонами.
- если договор найма может быть аннулирован в силу ряда предусмотренных договором обстоятельств или по согласованию сторон, то договор аренды можно аннулировать только через суд.
Сравнительная таблица
Основные особенности рассматриваемых соглашений приведены в таблице:
| Критерий | Аренда | Наем |
| Участники | Физические и юридические лица | Только физические лица |
| Сроки | Может оформляться на любой срок, установленный сторонами. | Заключается максимум на 5 лет. |
| Регистрация | Обязательно регистрируется в Росреестре. | Не является обязательной. |
Что делать, если в уже заключённом договоре было написано «договор аренды»?
Стороны вправе изменить договор с целью избежать спорных ситуаций в будущем.
Стоит также учитывать, что даже если ошибка в договоре не будет исправлена, судебная практика исходит из того, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Верховный суд РФ указал, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров необходимо учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.д.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Особенности заключения договора: чем отличается наем от аренды жилого помещения?
Оба договора предполагают под собой имущественный наём жилья. Значит, согласно договору, владелец имущества передает его во владение другому человеку на определенный срок за оговоренную плату. По истечению данного срока владелец вновь получает возможность полностью распоряжаться своим имуществом.
В договорах существует ряд достаточно существенных отличий, которые выглядят следующим образом:
- Информация о сторонах договора. Когда речь идет о сдаче жилья физическим лицам, необходимо заключать договор найма. Согласно нему владелец становится наймодателем, а человек, снимающий помещение нанимателем. Договора аренды не используются, когда речь идет о физических лицах. В случае с юридическими лицами ситуация другая и используется наоборот исключительно договор аренды. В таком договоре собственник становится арендодателем, а организация, которая снимает жилье арендатором. Важно обратить внимание на то, что юридическое лицо может использовать жилое помещения только по прямому назначению. Например, организация может снять квартиру для проживания в ней своего сотрудника. Организовывать офисное помещение в такой квартире или использовать его для других нужд запрещается законодательством. Это связано с тем, что аренда офисов или нежилых помещений осуществляется при помощи других договоров, которые имеют другие условия;
- Форма договора и процедура государственной регистрации. Согласно действующему законодательству для обоих договоров используется исключительно письменная форма. Сделано это для того, чтобы в случае спорных или конфликтных ситуаций можно было объективно рассмотреть ситуацию и узнать все условия, которые были прописаны в договоре. Следует разобраться и с процедурой государственной регистрации, которая иногда необходима. А необходима государственная регистрация в случае с подписанием договора аренды, а также договора найма, срок действия которого превышает один год. Процедура регистрации договора осуществляется после его подписания. Для этого следует обратиться в Росреестр с договором, а также данными о сторонах. В случае с физическими лицами необходимо брать паспорта, а в случае с юридическими – документы юридического лица;
- Срок договора. Тут тоже есть существенное отличие. Договор найма может быть заключен на определенный или неопределенный срок. То есть стороны могут указать дату завершения действия договора, а могут её не указывать и в таком случае этот договор будет неограниченным во времени. Чтобы расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок, одна из сторон должна сообщить другой (желательно в письменном виде), о том, что желает расторгнуть договор. Но следует знать, что с момента заявления до момента фактического окончания действия договора должно пройти три месяца. В случае с договором найма все гораздо проще. Максимальный срок, на который можно заключить договор, равен 5 годам. В случае если в договоре не указывается срок действия договора, он считается заключенным на максимальный срок. Часто договора найма заключаются на срок до одного года, чтобы избежать государственной регистрации;
- Расторжение договора. Расторжение договора аренды осуществляется исключительно через суд. Чаще всего в договорах аренды описываются условия, при которых договор будет расторгнут. Стоит также сказать, что если расторжение договора аренды происходит по согласию сторон, никто не понесет никаких убытков, это скорее формальность.
Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?
Договор аренды и договор найма жилого помещения – это два разных договора. В чем же разница, какой договор нужен в вашем случае?
Если вы сдаете квартиру другому гражданину (т.е. физическому лицу) – это договор найма (регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Наймодатель», а снимающий ее человек – «Наниматель».
Если вы сдаете квартиру предприятию (т.е. юридическому лицу) – это договор аренды (регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Арендодатель», а арендующая ее фирма – «Арендатор».
В чем разница между этими договорами? Главное отличие в том, что договор найма лучше защищает права нанимателя, то есть гражданина. Выселить досрочно его можно только по решению суда, даже если он задерживает оплату и устраивает в квартире шумные вечеринки. И не важно, что вы напишете в договоре, если в Кодексе сказано, что по решению суда, значит только через суд. В то же время сам квартиросъемщик может прекратить договор в любое время по своему желанию.
А вот в договоре аренды можно предусмотреть случаи и порядок его расторжения по усмотрению сторон. То есть выселить жильца (работника предприятия, для которого оно арендовало жилье) намного проще.
Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок
- Оба договора определяют правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим эту жилплощадь
- По своей правовой природе аренда и найм выполняют одну функцию.
- Они способствуют установлению правоотношений, по которым, одно лицо (владелец имущества) передает второму, право им пользования за определенное вознаграждение.
- Несмотря на такие схожие функции, они имеют существенные различия между собой.
Порядок заключение договора найма жилого помещения, а также соответствующие права и обязанности регулируются отдельной главой Гражданского кодекса под номером 35. Согласно ей данный договор заключается только между физическими лицами.
То есть с одной стороны его подписывает владелец недвижимости, с другой стороны наниматель.
Его основными принципами являются следующие нормы:
- соглашение может быть долгосрочным, сроком на 5 и более лет, а также, краткосрочным, не более одного года; такое соглашение не нужно регистрировать в специальном государственном реестре;
- для того, чтобы прекратить правоотношения по такому договору, если срок действия его не закончился, нужно решение суда;
- если данное соглашение будет заключено между физическим и юридическим лицом, оно будет недействительным, то есть не порождает никаких прав и обязанностей лиц, которые его подписали;
- для прекращения такого соглашения по решению суда, необходимы четкие основания, перечень которых установлен действующим законодательством.
- Мнение юриста-эксперта
- Одним из отличительных признаков договоров найма от договора аренды жилого помещения является возможность нанимателя жилья зарегистрировать, или по другому — прописать квартиранта и членов его семьи.
- Прописка может быть необходима нанимателям для получения каких либо льгот, в том числе и субсидий, постановку на очередь в детский сад или для обращения в поликлинику по месту жительства.
Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить
Именно данное условие, в совокупности с соблюдением порядка расторжения договора, является основным защитным средством от проблем с выселением недобросовестных жильцов.
Самой главной ошибкой, которую могут допустить при заключении договора найма жилого помещения – отсутствие срока, на который заключается договор. Отсутствие согласованного сторонами срока не является нарушением, приводящим к недействительности договора, а является фактором, максимально помогающим нанимателю. Это связано с тем, что согласно статьи 683 Гражданского кодекса РФ — если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Наконец-то мы подошли к вопросу о сроке, который необходимо указывать в договоре найма жилого помещения. Какой-то конкретный срок, который подойдет и для нанимателя и для собственника посоветовать сложно:
- с одной стороны сторонам хочется заключить один раз на много лет договор и больше не знать проблем. При подобном намерении сторон можно заключать договора на максимальный срок для договора найма жилого помещения – 5 лет, с обязательной государственной регистрацией.
- с другой стороны, зачастую жизненные условия меняются так неожиданно, что всегда должна быть возможность для своевременного изменения условий договора или его расторжения. При подобном настроении можно заключат договор и на один месяц, а затем каждый месяц его пролонгировать.
Наша рекомендация простая – золотая середина — указывайте 10-ти месячный срок договора найма, но с обязательными дополнительными условиями о возможности досрочного расторжения:
- для собственника – если Ваши отношения с нанимателем радужные и безоблачные, наниматель своевременно оплачивает за жилое помещение и соседи на него не жалуются, то по условиями автоматической пролонгации (абз. 2 ст. 684 ГК РФ) договор будет продлеваться неоднократно. Срок менее чем год, избавляет Вас от необходимости в государственной регистрации обременения, а при необходимости расторгнуть договор, у Вас есть эта возможность и право;
- для нанимателя – если проблем с собственником не будет, то по правилу автоматической пролонгации жить Вы будете долго и счастливо. А при возникновении проблем Вы в любом случае имеете право, предупредив за 3 месяца, расторгнуть договор.
Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье
В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:
Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В указанный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Наймодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Наймодатель ответственности не несет.
Наниматель несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору найма.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Аренда жилья или наем жилья – в чем разница?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.
Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.