Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Существует специальный федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ, в котором указан порядок регистрации фермерского хозяйства и его дальнейшей деятельности. Однако, если сравнить это нормативный акт с законом «Об ООО», то окажется, что многие вопросы деятельности КФХ рассмотрены очень поверхностно.

Правовые особенности КФХ

Распоряжение имуществом, его раздел, выплата компенсации, права и обязанности членов хозяйства должны быть прописаны в соглашении, к составлению которого закон не предъявляет никаких требований. Возможно, законодатели исходили из того, что в крестьянско-фермерское хозяйство объединяются близкие люди, поэтому нет необходимости жестко регулировать их взаимодействие между собой.

Порядок регистрации КФХ мало чем отличается от регистрации индивидуального предпринимателя, причём, закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации» вообще не упоминает об этой организационно-правовой форме.

Из закона № 74-ФЗ однозначно понятно, что крестьянско-фермерское хозяйство не является юридическим лицом, хотя и может состоять из нескольких членов. Индивидуальным предпринимателем КФХ тоже не признаётся, но сведения о нём вносятся в реестр ЕГРИП по имени главы хозяйства.

Несмотря на то, что законодательной чёткости в определении крестьянско-фермерское хозяйства нет, в России его регистрируют достаточно часто. По состоянию на 1 марта 2017 года в ЕГРИП числилось 150 634 КФХ, из них в 2016 году зарегистрировано 25 845 субъектов.

Какие правовые особенности КФХ можно назвать ключевыми? Их довольно много:

• основная деятельность фермерского хозяйства должна быть связана с производством, переработкой, реализацией сельхозпродукции;
• крестьянско-фермерское хозяйство не является юридическим лицом или ИП, но после регистрации КФХ его глава получает статус индивидуального предпринимателя;
• главу крестьянского хозяйства можно сменить, если он добровольно отказался от своих обязанностей или не может выполнять их в течение более чем полугода;
• смена главы КФХ не прекращает его членства в хозяйстве;
• членами крестьянско-фермерского хозяйства могут быть только физические лица, состоящие в родстве или отношениях свойства (родственники супруга главы КФХ, с которыми у него нет кровного родства: тесть, тёща, свёкор, свекровь, зять, золовка и др.);
• допускается также приём в члены КФХ не более пяти лиц, которые не связаны родством с главой хозяйства;
• члены КФХ действуют на основании соглашения, в котором прописаны все ключевые вопросы деятельности;
• имущество, продукция и доходы фермерского хозяйства принадлежат всем его членам на праве совместной собственности, но по соглашению могут быть разделены на доли;
• сделки от имени КФХ заключает его глава;
• фермерское хозяйство отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом;
• член КФХ может выйти из него, но продолжает нести субсидиарную ответственность по обязательствам хозяйства в течение двух лет после выхода;
• в случае выхода из крестьянско-фермерского хозяйства земельные участки и орудия производства не выделяются, но бывшему участнику выплачивают денежную компенсацию, пропорциональную его доле в общей собственности.

По своей правовой природе (наличие нескольких членов, действующих по соглашению и имеющих доли в совместном имуществе) фермерское хозяйство похоже на юридическое лицо, но полная имущественная ответственность по обязательствам сближает его с ИП.

Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.

Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.

«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.

Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Составление заявления

Очень важно правильно составить заявление заявку на просьбу о предоставлении земельных участков КФХ. Помните о том, что данная заявка должна быть составлена на листе A4, при этом печатным шрифтом.

В заявке вы указываете информацию о себе как о юридическом лице, которое намеревается стать владельцем фермерского хозяйства на отдельно взятой территории.

Кроме того, должны быть указаны ваши непосредственные контакты. Еще одной важной информацией, которая должна располагаться в данном документе, является возможное наличие и других владельцев фермерского хозяйства, которая должна быть указана.

Далее вы должны изложить, как намереваетесь использовать конкретно взятый участок, а также описать, на каком основании вы на него претендуете.

После того, как вы изложите в заявлении все свои требования относительно предоставления надела в аренду, вы можете указать дополнительные основания, которые смогут сыграть в вашу пользу или наоборот. После этого вы можете приобщить какие-либо документы к заявлению, а затем, поставить дату и подпись.

Кто может получить землю

По законодательству РФ земельный надел может приобрести как физическое лицо, так и юридическое. Физлицо может заниматься там земледелием или животноводством. А вот начать бизнес по продаже полученной продукции фермер имеет право лишь в том случае, если оформит статус индивидуального предпринимателя (ИП) или создаст крестьянское фермерское хозяйство (КФХ).

Выгоднее всего оформить КФХ: его владелец может принять участие в программе получения грантов для начинающих фермеров. Сумма – до 1,5 миллионов рублей. Законодательство строго регламентирует, на что их можно потратить, и покупка земли – один из разрешенных пунктов.

Процесс регистрации КФХ

Создать КФХ на территории Российской Федерации имеет право все жители государства:

• Гражданские лица;
• Лица без гражданства, иностранцы.

Согласно закону организатор КФХ может добавить в его состав не более 3 своих родственников, которые достигли 16 летнего возраста. При этом в образовании могут состоять до 5 человек не имеющих родственной связи с главой предприятия. Также необходимо соблюдение следующих параметров:

1. Участвующим сторонам необходимо приложить к бумагам копии удостоверений личностей, и подтверждение родственных связей, если такие имеются.
2. Главный документ соглашения, не ограничивает подписантов в изменении форм деятельности хозяйства. Возможны обновления документов исходя из новых задач.
3. Требуется в начальном образце соглашения, заранее оговаривать возможность изменения документа.
4. Все участники соглашения должны подписать утвержденный документ регулирующий работу фермерского хозяйства.

Чтобы понять, что такое КФХ, обратимся к Федеральному закону от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»:

• Статья 1. Понятие крестьянского (фермерского) хозяйства — Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также — фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.
• Статья 3. Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений.

Другими словами, коллективное фермерское хозяйство — это зарегистрированное в установленном порядке объединение граждан, которые:

1. состоят в родстве (свойстве);
2. имеют общее имущество (землю, постройки, птицу, скот, оборудование, технику, инвентарь и т.п.);
3. принимают личное участие в совместной хозяйственной деятельности, предметом которой является сельскохозяйственная продукция.

Учредить КФХ могут:

1. российские граждане;
2. иностранцы;
3. лица, не имеющие гражданства.

Все члены коллективного фермерского хозяйства должны обладать дееспособностью. Закон налагает некоторые ограничения на состав членов КФХ:

1. супруги могут привлекать к участию в бизнесе только своих родителей, бабушек и дедушек, а также достигших шестнадцатилетнего возраста детей, внуков, сестер, братьев;
2. состав хозяйства не может содержать представителей более чем трех семей;
3. в качестве исключения допускается привлекать к участию в деятельности лиц, которые не состоят в родстве (свойстве) с главой КФХ. Таких граждан может быть не более пяти.

Состав не является постоянным. Гражданин, отвечающий требованиям закона, может быть принят в члены коллективного фермерского хозяйства по обоюдному согласию его учредителей. Для выхода из КФХ достаточно подать его главе письменное заявление.

Порядок получения земли под КФХ

Это можно сделать несколькими способами:

1. Организация аукциона, инициатором которого выступает органы муниципальной власти, когда надел входит в их сферу распоряжения.
2. Проведение конкурса по инициативе лиц с возможным выкупом объекта в личное владение.
3. Получение территории в наем без торгов для некоторых категорий лиц.
4. Арендные обязательства в отношении земли, не стоящей на кадастровом учете, без проведения торгов.

Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства заключается совершении следующих действий:

1. Выбор подходящего варианта. Подбор можно осуществить:

• Путем обращения в местный муниципалитет. У них скапливаются данные о наличии пустующих объектов;
• Приняв участие в публичном аукционе, сведения о которых публикуются на электронных ресурсах или в печатных СМИ;
• Выявить информацию на портале Росреестра.

1. Представление заявления о выделении земельной площади. Оно подается в административные органы власти, уполномоченные на его принятие. В запросе необходимо указать данные об объекте:

• Цель использования:
• Полномочия обратившегося;
• Условия передачи угодий в собственность (безвозмездно или за плату):
• Необходимость представления территории необходимого размера (количество участников и работников, оборотные объемы);
• Подписанное соглашение о создании КФХ;
• Временной период, если аренда предполагается на небольшой срок.

Скачать образец заявления о предоставлении земельного участка под фермерское хозяйство

Заявка рассматривается в течении 14 дней, проект определения границ утверждается около одного месяца.

1. Организация торгов. Получив заявление, сотрудниками администрации публикуется извещение о намерении передать угодья в аренду и приглашаются претенденты к участию в конкурсе. Если никто не изъявил желания поучаствовать в мероприятии, участок предоставляется инициатору без проведения торгов. Если желающие все же есть, по результатам аукциона цена аренды может вырасти существенно.
2. Осуществление кадастрового учета. В ситуации, когда административный орган предварительно одобрил заявку, обратившийся должен произвести межевание объекта и его постановку на учет за свой счет. Иногда такие расходы берет на себя местный муниципалитет. Кадастровый инженер землеустроительной организации устанавливает границы территории, осуществляет топографическую съемку и оформляет необходимую документацию.Получив бумаги, нужно сдать их в Росреестр для внесения информации в единый кадастр и получения паспорта.

ВНИМАНИЕ! Если в выдаче земли будет отказано, средства, затраченные на формирование площади, возвращены не будут.

1. При принятии положительного решения в пользу собственника КФХ, административный орган подписывает с заявителем соглашение о продаже или аренде земельного имущества. В нем должны быть указаны все существенные условия совершения сделки, в частности:

• Сумма арендных платежей;
• Права и обязательства сторон;
• Возможность дальнейшей покупки участка в собственность.

Когда срок его действия заканчивается, его можно:

• Продлить;
• Расторгнуть;
• Выкупить надел в собственность

1. Передача земли во владение. Земельное законодательство определяет возможность выделения с/х территории в безвозмездный наем с последующим переводом его в частную собственность, если участок использовался в течении пяти лет по назначению. Его можно выкупить у государства после окончания аренды за минимальную сумму.

ВАЖНО! Договор должен пройти процедуру регистрации в Росреестре, только после этого правомочия владения участком вступят в силу.

Крестьянско-фермерское хозяйство (или КФХ) — это земля, эксплуатирование которой находится в категории «земель под сельскохозяйственное назначения». Если Вы планируете приобрести землю под КФХ для использования ее в качестве фермерского хозяйства, то вам нужно знать следующие аспекты:

• Купить землю можно, исходя из решения местные самоуправленческих органов или органов исполнительной власти. Местные самоуправленческие органы с должной компетенцией должны иметь специальные полномочия, чтобы осуществить поставленную задачу;
• Получить ее можно любые субъекты как с гражданством Российской Федерации, так и не имеющие его и, как говорилось ранее, бессрочно или с определенным сроком, а также взять в аренду или в собственное владение;
• Субъекты, приобретающие земельный участок под КФХ и не имеющие гражданство, должны специализировать свою деятельность, только, как предпринимателя в земельной сфере. Также такую организацию имеют право вести некоторое объединение граждан.

Строительство на участке фермерского хозяйства

На территории земельного участка крестьянско-фермерского хозяйства возможно строительство построек несельскохозяйственного назначения. Например, жилые помещения, промышленные здания. Однако площадь таких построек не должна быть больше 30% от общей территории надела.

Если на сельскохозяйственном участке будет построен жилой дом, и нужно будет там прописаться, то его высота нс была больше трех этажей. Также для строительства жилого дома нужно доказать, что на ферме необходимо постоянное присутствие человека, например, постоянный уход за растениями или животными.

Все строения на участке проходят согласно Гражданского кодекса России, и важно соблюдать пожарные нормы, сани тарные, строительные.

Если собственник участка собирается возводить капитальное здание, то нужно получить разрешение на строительство. Посменные постройки, например, сарай, склад, можно строить без согласования и регистрации в Росреестре.

В России земли сельхоз назначения сдаются в аренду или собственность для того, чтобы поддержать фермерство. На земельных наделах могут выращивать овощи, фрукты, разводить скот, рыбу. Размер земельного участка будет зависеть от того, какое количество человек работает на ферме, и региональных нормативов.

Преимущества и недостатки

Как и любые другие объекты собственности, земли сельхозназначения имеют свои плюсы и минусы. Преимущества земель под КФХ:

• Осуществление работы на свежем воздухе оказывает благоприятное воздействие на состояние здоровья;
• Употребление в пищу чистых и натуральных продуктов, что так же полезно;
• Фермерство — хорошие бизнес для всей семьи;
• Множество видов деятельности в данной сфере;
• Льготы при регистрации и налогообложении;
• Государственные программы поддержки;
• Использование земельных участков, имеющих огромную площадь;
• Субъект, собирающийся покинуть КФХ, может получить свою долю от хозяйства, указанную в соглашении.

Недостатки земель под КФХ:

• Приличные затраты в начале бизнеса;
• Вероятность того, что не сразу появится доход от данной сферы деятельности;
• Природные факторы, которые могут оказывать пагубное влияние на будущую продукцию;
• Невозможность откладывания своих обязанностей;
• Вероятность продажи продукции по заниженной цене.

Выделение земли под КФХ может осуществляться только, если в орган с соответствующей компетенцией было подано специальное заявление, в котором должны быть указаны следующие аспекты и моменты:

• Цель получения фермерского угодья.
• Объем полномочий субъекта, собирающегося приобрести данный участок.
• Платные или бесплатные условия, на которых участок будет предоставляться.
• Удостоверение приобретения указанных размеров земельного участка с учетом вида дальнейшей деятельности и количества человек, которые будут находиться на данном участке.
• Соглашение на обустройство фермерского хозяйства.
• Его предположительное месторазмещение.

После отправления заявления самостоятельно следует дать приглашение на топографическую съемку, установление границ и конкретного размера участка, а также межевания, организацию землеустроения.

Какие документы нужны для строительства фермы

Перед началом застройки следует уладить все юридические вопросы в местной администрации. Прежде всего, нужно удостовериться в том, что при целевом назначении земельного участка разрешение действительно требуется. Если кадастровый номер ЗУ известен, то уточнить эту информацию можно на сайте Кадастровой палаты. После того как сведения будут установлены, просителю необходимо предоставить документы:

• На землю. К ним относятся свидетельство о праве собственности (и/или договор аренды), постановление местных органов власти о предоставлении ЗУ под строительство, акт выбора ЗУ, кадастровый план.
• На возведение сооружений: акт об инженерных работах на участке, технические сведения о присоединении объекта к инженерным сетям, заключение комиссии по инженерным изысканиям, проектная и сметная документация с пояснениями.
• Договор генподряда на строительство фермы, договор на инженерно-изыскательные работы, договор на разработку проекта и сметы с привязкой к ЗУ
• Лицензии проектировщиков, заказчика, генподрядчика.

После предоставления вышеуказанных сведений решение обычно принимается в течение месяца. Пакет документов также можно предоставить через Госуслуги или МФЦ.

Сроки аренды земель СНХ

Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.

В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.

Какие угодья предоставляют

Земельные участки, выдаваемые КФХ, имеют сельскохозяйственное предназначение. Они должны быть расположены за пределами села и включать разные объекты, на которых есть леса, поля, реки, сооружения и постройки, дороги, полезные коммуникации. Под защитой государства прибывают самые ценные площади сельскохозяйственного назначения.

К ним причисляются участки, стоимость в кадастре которых больше обычной в муниципальном образовании на десять процентов. Выдаваемый участок является неделимым, поэтому его владельцы обладают долями в нем без их деления на части. Разделить его получится лишь в варианте прекращения работы фермы.

Представленные земли могут эксплуатироваться в целях, для которых они предоставлялись. Для чего можно использовать угодья:

• Высадка растений;
• Разведение птичек и рыб;
• Садоводство и овощеводство;
• Виноградные плантации;
• Пчеловодство;
• Охотничьи участки;
• Для организации рыбного хозяйства;
• Сенокоса и выпаса скота домашнего типа;
• Формирование охранных насаждений лесных участков.

Получение земли для фермерского хозяйства: альтернативные пути

Если участие в торгах и другие методы оформления земли оказываются слишком сложными и длительными, можно обратиться к альтернативному, в некотором смысле более простому способу. Им является подписание договора аренды земельного участка для организации фермерского хозяйства у собственника земли. В этом случае не понадобится оформление обширного пакета документов и хождение по нескольким инстанциям. Достаточно лишь прийти к взаимовыгодному соглашению с владельцем земли и, уплатив оговоренную сумму, получить интересующий участок, подписав договор об аренде. В этом случае также имеет место обязательное условие о соблюдении существующих в законодательстве и оговоренных в договоре правил использования земли, в том числе эксплуатация ее исключительно по назначению.

Учреждение фермерского хозяйства на арендованном участке имеет и свои минусы: в частности, этот способ предусматривает значительно большие затраты и некоторые другие риски, сопровождающиеся любым договором аренды.

Таким образом, изучив существующие нормативные акты, можно прийти к выводу, что получить землю под фермерское хозяйство может практически любое физическое лицо или организация, выбрав участок, соответствующий выбранному назначению и отвечающий требованиям закона.

>Как получить землю под фермерское хозяйство

Способы приобретения и стоимость

Наверняка, каждый задумывался о том, сколько нужно материальных средств, чтобы арендовать землю или получить ее в собственность.

Целиком и полностью стоимость аренды земли под КФХ зависит от ее размеров и месторасположения. Так, 10 га земли в Московской области будет стоить около 100 000 руб за месяц, а ее покупка будет стоить 990 000 руб.

ВНИМАНИЕ! Помимо покупки получить землю можно от государства совершенно бесплатно. Делается это, если субъект готов выполнять определенные условия, а конкретно — использовать землю по прямому назначению.

Существую 2 способа получение бесплатных земель:

1. Аукционные торги;
2. Аренда с правом перехода в собственность в дальнейшем.

В данном случае подразумевается выкуп земли сельхозназначения у государства практически за бесценок за счет нахождение потенциальным покупателем бесхозной земли, не стоящей на учете кадастровой карты.

Похожие записи:

• Беларусбанк начинает размещение трех выпусков облигаций для физлиц
• Как приватизировать квартиру в Украине 2022 году
• Объекты, в отношении которых выполняются работы по технической инвентаризации: