Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить вид разрешенного использования земельного участка: 5 шагов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Порядок действий при изменении назначения здания
Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.
Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.
Как сменить с проведением общественных слушаний
Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней.
Плата за рассмотрение документов не взимается.
Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.
Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.
По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.
Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции.
При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.
Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?
Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.
Наиболее часто встречаемые:
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.
Общий порядок изменения ВРИ отдельного земельного участка
Стандартная последовательность действий по смене разрешенного использования земли:
- Написать заявление на имя главы уполномоченного госоргана о смене одного ВРИ на иной. При этом чрезвычайно важно подробно объяснить необходимость такой процедуры.
- Собрать пакет указанных в законе документов (паспорт, правоподтверждающие бумаги на земельную недвижимость, ГПЗУ).
- Получить письменное разрешение или отказ на изменение ВРИ надела. Отрицательный ответ возможно обжаловать в суде.
- Выждать 15 дней. На протяжении этого времени администрация направляет соответствующую документацию в Госреестр, где происходит изменение сведений.
- Если по истечению установленного законом срока информация в реестре не обновилась, следует самостоятельно отправить декларацию в ведомство для завершения процедуры смены ВРИ.
Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное
Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:
- паспорт надела;
- правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
- свидетельство о праве собственности на объект строительства;
- топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
- план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
- документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
- санитарно-эпидемиологическое заключение.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Обжалование отказа в перемене порядка использования земельного участка
Если заявителю будет отказано в изменении вида использования участка, тогда он вправе обратиться в суд с иском о признании такого отказа незаконным. Однако, обращаясь в суд с указанным иском желательно оценить, насколько отказ является незаконным и почему он незаконен. В любом случае заявителю необходимо будет мотивировать свои требования о признании отказа в изменении вида незаконным.
Судебная практика в данном вопросе встречается разная, поскольку основания для отказа в изменении вида использования участка также бывают разные. Суд будет оценивать законность отказа в изменении вида с учетом положений действующего законодательства и принимать решение об удовлетворении иска истца или об отказе. Поскольку сфера земельных отношений является не совсем простой и в ней трудно бывает разобраться даже лицам с юридическим образованием, поскольку они не специализируются на соответствующей категории споров, то в целях экономии сил и возможно средств лучше обратиться к профессиональным адвокатам в данной области за консультацией.
В нашем бюро работают адвокаты, хорошо разбирающиеся в вопросах изменения видов использования участков, и которые всегда могут проконсультировать в данных вопросах и выполнить иные юридические действия в целях оказания помощи доверителю.
Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?
Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.
В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли:
- Условно разрешенные,
- Основные,
- Вспомогательные.
Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.
Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:
- Получение справки о зонировании,
- Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.
Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:
- В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
- В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
- Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.
Какой пакет документов надо изучить, прежде чем менять ВРИ
Перед изменением вида разрешенного использования земельного участка изучите градостроительный регламент и правила землепользования и застройки муниципального образования. Дело в том, что в рамках населенного пункта определены территориальные зоны. Каждый участок, соответственно, имеет подходящие для него ВРИ (п. 2.1 ст. 37 ГрК РФ).
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Их делят:
- на основные, то есть максимально подходящие для данного участка с учетом особенностей застройки;
- вспомогательные, которые не имеют самостоятельного значения, а используются только совместно с основными;
- условно разрешенные, которые допустимы (п. 1 ст. 37 ГрК РФ).
Обратите внимание! Изменение ВРИ возможно только в тех пределах, которые установлены правилами землепользования и застройки муниципального образования.
Чтобы иметь полную информацию об установленных для вашего участка видах разрешенного использования, полезно будет получить сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Сведения содержат полную информацию о развитии территорий, об их застройке, земельных участках, объектах капитального строительства, в том числе видах разрешенного использования.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, расскажем далее.
Для чего проводится ВРИ
Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ). Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?
- Для начала строительства, что недопустимо на участках, предназначенных для выращивания фруктов и овощей. Это самый частый повод и веская причина для изменения ВРИ участка.
- С целью увеличения стоимости участка, а известно, что земля, на которой можно вести индивидуальное строительство или возводить многоквартирные дома стоит намного дороже, чем земля, предназначенная исключительно для сельскохозяйственного использования.
- Если собственник желает возвести на своем участке не жилой дом, а коммерческий объект, приносящий прибыль.
Многие землевладельцы пренебрегают нормами закона и без всяких согласований меняют предназначение участка, возводя жилые и коммерческие здания на землях, где делать это запрещено. Такие действия считаются противоправными, а лучшее, что ожидает нарушителя – внушительный штраф. Причем, накладывать его будут до тех пор, пока последствия нарушения не будут устранены, или не будет изменено назначение участка.
Можно ли ускорить процесс
Как видите, процесс изменения ВРИ отнимает не менее двух месяцев, поэтому многие собственники стараются ускорить процесс. Сделать это сложно, но нет ничего невозможного. В первую очередь, можно ускорить процесс приемки документов и отправки по инстанциям – для этого надо тщательно собрать их по списку, и лучше сделать это с первого раза. При заполнении заявления также надо быть внимательным, а поводом для отказа в приеме может стать любое несоответствие в представленных сведениях (не допускаются опечатки, исправления, неправильные даты). Перед подачей документов лучше проконсультироваться с земельным юристом, который проверит документы и даст действенные рекомендации относительно того, как ускорить процесс.
Процедура изменения ВРИ
Этап 1. Сбор документов
Для того чтобы изменение ВРИ земельного участка состоялось, необходимо заранее как следует к этому подготовиться, собрав все необходимые документы. Первым делом нужно нанести визит в местную администрацию, где навести справки относительно возможности перевода имеющегося участка в другую категорию для реализации намеченных строительных или реконструкционных планов.
Наряду с этим, нужно иметь при себе:
- Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данная бумага заполняется рукой собственника и подается в местную администрацию на имя ее руководителя.
- Паспорт или другой удостоверяющий личность документ.
- Если землевладелец – юридическое лицо, то потребуется выписка из ЕГРЮЛ.
- В случае если от имени заявителя выступает его представитель (адвокат), то прилагаются копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, которая перечисляет полномочия, переданные доверителем адвокату. Изменение вида разрешенного использования земли – очень кропотливая и ответственная процедура, на успешное завершение которой не следует полагаться без вмешательства опытного юриста.
- Выписка из ЕГРП, доказывающая наличие зарегистрированного права собственности на участок и содержащая основные сведения о нем, записи об ограничениях и обременениях на него. Также, чтобы претендовать на изменение ВРИ, необходимо предъявить документ, послуживший основанием для официальной регистрации права собственности заявителя: купчую, завещание, дарственную и т.п.
- Ситуационный либо адресный план надела, показывающий месторасположение объекта недвижимости относительно смежных с ним территорий и построек.
- Обсуждение и согласование с арендодателем результатов, к которым приведет изменение ВРИ земельного участка, если он находится в длительной аренде, и арендатор собственной персоной и от своего именно подает заявление.
- Если на наделе размещены какие-нибудь объекты капстроительства, то к заявлению прикладываются документы о регистрации права собственности на них.
- Проект планировки территории, где находится участок, для которого нужно заказать изменение ВРИ.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением вида разрешенного использования участка.
Мы осуществляем комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с изменением РВИ участков, включая выбор оптимального вида разрешенного использования для осуществления конкретного проекта, обращение в уполномоченный орган с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка, взаимодействие с государственными органами по любым возникающим вопросам.
Правовой центр ДВА М оказывает следующие услуги, связанные с изменением ВРИ земельного участка:
- правовая экспертиза наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка;
- полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
- оспаривание действий (бездействия) публичных органов, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка;
- полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
- внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
- установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.
Изменение целевого назначения
А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?
Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.
Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.
Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.
На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.
Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса РФ). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.