Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8. Аренда государственного и муниципального имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.
Порядок рассмотрения заявок на участие в торгах
Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 20 дней с даты вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе.
Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсной, аукционной комиссией принимается решение о допуске заявителя к участию в конкурсе и о признании заявителя участником конкурса или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе.
Заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.
Не допускается заключение договоров, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.
При заключении договора по результатам конкурса установлена следующая последовательность действий:
1. Заключение договора с победителем конкурса в срок, установленный в конкурсной документации.
2. В случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурс, составляется протокол об отказе от заключения договора. Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.
3. Организатор обязан заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен 2-й номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса. Заключение договора по результатам аукциона осуществляется в аналогичном порядке.
Аренда муниципального или федерального имущества. Аренда государственной недвижимости
Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией. Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой. Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды. АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.
Но есть еще и «ложка дегтя». Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения. А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: «Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!»
Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос. Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений. В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно. Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.
Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний. А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно. Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.
Договор аренды муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения торгов на право аренды определяется в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Статья устанавливает общие требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества устанавливается в приказе Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».
Конечно существуют исключения, при которых при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества не требуется проведение торгов. Все эти исключения предусмотрены в ст.17.1. Закона о защите конкуренции. Если коротко, то это случаи, которые регулируются Земельным, Лесным или водными кодексами, законом о недрах и концессиях. Второе исключение — это созданные образовательными организациями предприятия, которые занимаются внедрением результатов ноу-хау с вкладом в уставный капитал интеллектуальной деятельностью и запретом на сдачу в субаренду. Далее — это предоставление прав владения и пользования на основании международных договоров России. А также случаи предоставления имущества для ведения уставной деятельности некоммерческим организациям, адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность, предприятиям для размещения сетей связи, объектов почтовой связи.
Необходимо заметить, что помимо таких сделок, как аренда государственного и муниципального имущества существуют договора безвозмездного пользования, договора на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений федеральная или муниципальная собственность передается контрагенту в лице предприятия на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя. Но это отдельная тема для отдельной статьи.
Предприниматели должны обратить внимание, что документация об аукционе на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества может содержать:
Требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору.
Требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием такого имущества.
Требования к описанию участниками аукциона поставляемого товара, его функциональных характеристик (потребительских свойств), а также его количественных и качественных характеристик.
Требования к описанию участниками аукциона выполняемых работ, оказываемых услуг, их количественных и качественных характеристик.
При этом любое предприятие имеет право участвовать в торгах независимо от квалификации и опыта на рынке. Нет никаких ограничений в этом плане. В документацию об аукционе на аренду муниципального имущества не допускается включение:
Требований к участнику аукциона (в том числе требований к квалификации участника аукциона, включая наличие у участника аукциона опыта работы).
Требований к деловой репутации участника аукциона.
Требований наличия у участника аукциона производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.
Продажа имущества бюджетным учреждением происходит в основном по тем же правилам, что и сдача имущества в аренду. Здесь тоже действуют общие исключения, когда такую продажу можно осуществить без проведения конкурса или аукциона[11], порядок проведения конкурсов или аукционов тоже установлен ФАС[12]. В случае, когда продается имущество, которым учреждение не вправе распоряжаться без согласия собственника (учредителя), требуется проведение оценки рыночной стоимости имущества (ст. 8 Закона об оценке).
Но к ситуации продажи имущества не относятся рассмотренные выше специфические правила-исключения сдачи в аренду имущества государственных и муниципальных бюджетных образовательных учреждений[13].
В соответствии с бюджетным законодательством в случае продажи имущества бюджетным учреждением доход от такой продажи не является доходом бюджета и поступает учреждению в самостоятельное распоряжение, только если речь идет о продаже движимого имущества, а если же было продано недвижимое имущество, то полученные средства должны быть направлены в бюджет (абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).
|
Продажа |
||
|
Движимое имущество |
Недвижимое имущество |
|
|
Средства поступают учреждению в самостоятельное распоряжение |
Средства направляются в бюджет |
Каков порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды
Конкурс является открытым по составу участников и форме подачи предложений.
Победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер.
Аукционы являются открытыми по составу участников и форме подачи предложений. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора. При проведении аукционов в соответствии с Постановлением от 06.06.2003 № 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора.
Каковы отличия процедуры проведения торгов в форме конкурса и аукциона
| Процедура (действие) | Конкурс | Аукцион |
|---|---|---|
| Обеспечение конфиденциальности сведений, содержащихся в заявках | Обеспечивается заявителями, организатором конкурса, конкурсной комиссией, специализированной организацией | Лишено смысла, т.к. заявки на участие в аукционе подаются без конвертов и не содержат предложения о цене договора |
| Критерии определения победителя | Лучшие условия исполнения договора | Наиболее высокая цена договора |
Из требований НК РФ следует, что право на вычет (возмещение) сумм налога, которые были удержаны налоговыми агентами, перечисленными в п. 3 ст. 161 НК РФ, из сумм, выплачиваемых продавцу, и перечислены в бюджет, распространяется только на тех из них, которые являются плательщиками НДС, состоящими на учете в налоговых органах и осуществляющими операции, облагаемые налогом.
Указанный налоговый агент предъявляет к вычету суммы налога только в том случае, если им удержана сумма налога из дохода, выплачиваемого продавцу товаров (работ, услуг), и перечислена в бюджет в том налоговом периоде, когда приобретенные товары (выполненные работы, оказанные услуги) оприходованы (отражены в учете) и оплачены. Для подтверждения правомерности осуществления вычета налога при приобретении облагаемых товаров (работ, услуг) должны быть выполнены также условия, установленные п. 1 ст. 172 НК РФ, а именно: суммы налога должны быть выделены отдельной строкой во всех первичных документах, имеется счет-фактура, оформленный в соответствии с требованиями ст. 169 НК РФ.
Арендная плата устанавливается в виде:
– определенных в твердой сумме платежей;
– проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и сметы.
Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению имуществом.
Пример.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления вышеуказанной компенсации и ее размер определяются договором аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, который заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ, и физическим или юридическим лицом.
В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения. С 1 июля 1998 года распоряжением Мингосимущества России от 30.04.1998 № 396-р введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или по каждому объекту имущества отдельно.
Величина годовой арендной платы за 1 кв.м, рассчитанной в соответствии с порядком расчета арендной платы, не может быть меньше базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м.
Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии официальной информации – по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м может корректироваться в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства РФ и (или) в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При защите своих интересов в случае неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе апеллировать к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, если условиями договора не предусмотрено повышение арендной платы чаще одного раза в год.
Минимальная величина арендной платы за 1 кв.м устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.
Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определен распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р.
Расчеты арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона, должны производиться исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв.м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.
Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию здания, находящегося в федеральной собственности, может быть установлена годовая арендная плата за 1 кв.м в размере базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м с учетом распоряжения Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р на срок проведения капитального ремонта или реконструкции (распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 № 1461-р).
Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р в целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества установлен порядок, согласно которому величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 1998 года (9,33 руб. за 1 долл. США), а ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, определенной по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Согласно письму Минюста России от 31.05.1999 № 4171-ПК данное распоряжение не является нормативным актом и не нуждается в государственной регистрации.
Пример.
Производственная организация заключила договор на аренду федеральной недвижимости в октябре 2007 года и сразу же запланировала проведение капитального ремонта арендуемого имущества. Арендодатель, руководствуясь распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р, выдвинул условие, согласно которому рублевая величина арендной платы (25 200 руб. в год) сразу же должна быть исчислена в долларах США по курсу Банка России, но не на день заключения договора, а по курсу девятилетней давности. Разделив 25 200 руб. на 9,33 руб., получим величину годовой арендной платы, которая составит 2700,96 долл. США, или 225,08 долл. США в месяц. Затем для расчета с арендодателем вновь конвертируем полученную сумму в рубли по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Если оплата происходит в декабре, а курс Банка России на 30 ноября составил, предположим, 24,70 руб. за 1 долл. США, то уплатить надо сумму 5559,48 руб. (225,08 долл. США х 24,70 руб./долл. США), которая в 2,6 раза (или на 264,7 %) превышает первоначально рассчитанную рублевую величину арендной платы за месяц – 2100 руб.(25 200 руб. : 12 мес.). С учетом различных коэффициентов и надбавок реальная ставка, которую придется заплатить организации, будет еще выше.
Установленный Мингосимуществом России механизм расчетов, многократно превышающий фиксируемый Банком России процент инфляции, противоречит ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа. Правило п. 2 ст. 317 ГК РФ об обозначении суммы денежного обязательства в иностранной валюте или условных денежных единицах (так называемая валютная оговорка) позволяет устранить неблагоприятные последствия инфляции.
Таким образом, если сторона при заключении сделки решила предусмотреть в денежном обязательстве, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме долларов США, то курс доллара должен быть определен на день подписания договора, чтобы снизить воздействие инфляции.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Чем отличается аукцион от конкурса
По сути «конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель — определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут: ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный участник соответствовал предъявляемым требованиям.
И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная) комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение. Но все же в самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия.
| Основные составляющие процедуры | Аукцион | Конкурс |
|
В чем заключаются соревнования участников |
Состязание «по цене».
Победителем становится тот, кто предложил самую высокую цену договора |
Соревнования основываются на представлении лучших условий для заключения договора. |
|
Подача заявки на участие |
Форма представления предложений (как и состав участников) являются открытыми |
Заявки, как принято, представляются участниками скрыто, в конвертах.
Для конкурентов они не доступны |
|
Другие отличительные особенности |
Любой участник вправе поменять первоначальное предложение, улучшить его, сделать условия более выгодными |
Конкурс открыт только по части состава участников. |
Основой организатор вправе привлечь стороннее юрлицо для проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей привлеченного юрлица определяется соответствующим договором, заключенным с ним.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Когда конкурсы не проводятся
Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.
Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.
Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.
Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, — аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.
Можно также отметить, что конкурс, предмет которого — предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.
Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.
Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.
Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.
Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Упрощенный порядок аренды
Начиная с п.1 ст. 17.1. законодатель отмечает некоторые преференции, которые позволяют определенным субъектам получить право на аренду муниципального имущества в упрощенном порядке (без торгов в форме конкурса или аукциона). Вот список некоторых исключений из общего правила аренды муниципальной собственности:
- при повторной аренде одного и того же имущества. При этом есть небольшое условие: новая сделка может быть заключена без торгов, если предыдущий контракт не был продлен;
- когда стороной договора становится представитель Центрального банка, государственных органов и внебюджетных фондов;
- аренда, где одна сторона признается некоммерческой организацией, призванной решать социальные проблемы, защищать интересы определенных слоев общества и выполнять духовно-нравственную политику государства тоже проводится в упрощенной форме. К таким организациям относят различные ассоциации, союзы, общественные и религиозные организации;
- медицинские учреждения;
- субъект, который имеет доступ к сетям инженерно-технического характера, может заключить арендное соглашение на упрощенных началах, если передаваемое имущество будет присоединено к сетям инженерно-технического обеспечения города или сельского поселения;
- передача имущества по принципам упрощенного порядка допускается и в отношении тех организаций, недвижимость которых была включена в план реконструкции или сноса. При этом в законе отмечено, что предоставляемая альтернатива должна иметь равнозначный характер в соответствии с правилами законодательства об оценочной деятельности;
- торги не проводятся в отношении кандидата на получение имущества во временное пользование и владение, чья заявка для участия в конкурсе была единственной;
- если предметом договора является часть отдельного здания или сооружения. При этом исключение действует только в том случае, если доля недвижимости от общего помещения не превышает 10% и не более 20 кв. м.
Аренда собственности муниципального значения, за последние годы приобрела новый скачек на рынке недвижимости. Для укрепления роста малого и среднего бизнеса «как воздух» были необходимы выгодные предложения о приобретении во временное пользование муниципального имущества.
В 2007 году Госдума приняла ФЗ-209, в котором государство отмечает важность стимулирования отраслей малого и среднего бизнеса с помощью федеральных средств.. Согласно ч. 1 ст. 18 органы государственной власти, а также учреждения местного самоуправления обязаны оказывать содействие учредителям малого и среднего бизнес путем передачи имущественных прав на собственность во временное владение.
В ч. 4 той же статьи уже раскрывается конкретный механизм поддержки. В частности, за административно-территориальной единицей закреплена обязанность по формированию перечня имущества, подлежащего предоставлению субъектом предпринимательской деятельности на условиях аренды. Кроме того, сформированный список необходимо опубликовать в источниках массовой информации, на официальном сайте собственника и в печатных изданиях.
Срок аренды имущества, включенного в льготный список, составляет не менее 5 лет. При этом законодатель оставляет право на сокращение срока при условии, что заявитель успеет подать заявление до подписания договора.