Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспорить приватизацию квартиры? Отвечает юрист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Считается незаконной любая приватизация, если в ее основании лежит нарушение прав и законных интересов других лиц. В свою очередь эти лица имеют право обратиться в суд с иском к местному органу исполнительной власти о признании приватизации недействительной.
Основания приватизации
Государственный квартирный жилой фонд в большей его части был приватизирован после развала СССР, когда граждане получали жилье в собственность как часть их доли в общей государственной собственности.
При этом в приватизации участвовали все жильцы, вписанные в поквартирную карточку на момент приватизации. Допускалась и приватизация жилья основным квартиросъемщиком, но с условием предоставления членам семьи, проживавшим в квартире на момент приватизации, обязательной доли в собственности.
Некоторые недочеты в правилах приватизации породили большое количество злоупотреблений, в результате которых люди лишались этой обязательной доли. В результатах многочисленных мошеннических действий, по сути, лишались квартир недееспособные, старики и дети.
Незаконно приватизированные квартиры, как правило, продавались третьим лицам, обвинить которых в недобросовестности было невозможно. Как следствие, расторгнуть договор купли-продажи было невозможно, а сами мошенники просто исчезали.
Для написания иска о признании договора приватизации недействительным следует соблюсти досудебную форму рассмотрения спора, то есть направить в государственный орган, утвердивший приватизацию, заявление с просьбой разъяснить основания для приватизации и отменить ее.
Вряд ли заявление будет удовлетворено, но письменный отказ будет необходимым для последующего обращения в суд.
Структура искового заявления стандартна и включает в себя следующие элементы:
- «шапку» иска с последовательным перечислением наименования судебной инстанции, в адрес которой направляется иск, ФИО и адрес истца, ФИО и адрес ответчика (ответчиков), ФИО и адреса заинтересованных или третьих лиц;
- наименование иска;
- описательную часть с предысторией спорного правоотношения, включая данные о договоре приватизации, его подписантах, дате принятия;
- мотивировочную часть, содержащую обоснования исковых требований;
- резолютивную часть с требованием о признании договора приватизации недействительным;
- список приложений к иску;
- дату и подпись истца.
Список необходимых документов
В сравнительно простой ситуации (отсутствие согласия опеки) достаточно подготовить:
- гражданский паспорт;
- выписку из базы данных ЕГРН;
- договор социального найма и ДП (копии);
- подтверждение оплаты госпошлины.
Дополнительные документы предоставляют с учетом особенностей реальной ситуации. Так, истца способен заменить опытный юрист, выполняющий соответствующее поручение по нотариально заверенной доверенности. Подходят следующие подтверждения угроз или других неправомерных действий:
- фотографии;
- аудио и видеоматериалы;
- свидетельские показания;
- оригиналы и копии документов;
- экспертные заключения;
- врачебные справки.
Что такое непризнание приватизации
В случае признания недействительной совершенной между гражданином и муниципальным органом сделки фигурирует понятие – ничтожности договора о приватизации. Оспаривание сделки начинается в тех случаях, когда были замечены нарушения законодательных норм проведения приватизационных мероприятий.
Основания:
- Заключение договора было реализовано с нарушениями, противоречиями нормам, специальным и общим правилам.
- Нарушения зафиксированы в сфере правопорядка, морали, кодекса чести, нравственности, естественных человеческих прав и проч.
- Оформление признано фиктивным, специально таким, после которого фигуранты не получают реальных прав, зная об этом заведомо.
- Мнимость сделки может быть обнаружена также по мотивам покрытия недействительности иного договора, связанного с объектом. К примеру, покрывается договор купли-продажи муниципальной квартиры.
- Если участниками являлись лица недееспособные, а также те, на которых было оказано давление, тогда сделка и в этом случае не может быть признана законной.
- Несоответствие представленной на рассмотрение документации действительному положению дел. Например, не совпадает квадратура по техническому плану с реальными параметрами недвижимости, либо была произведена незаконная перепланировка.
- Были превышены должностные полномочия специалистов, ведущих дело по приватизации.
- Участником был несовершеннолетний ребенок, но он действовал без разрешения своих законных представителей-опекунов (родителей, усыновителей, иное).
- Участник уже раньше приватизировал другой объект недвижимости.
- Те, кто был зарегистрирован по объекту временно, обязаны выписаться и выселиться на момент приватизации. Они не имеют право участвовать в процедуре.
- Если лицо временно выписывался из квартиры (к примеру, ушел служить в армию), тогда он не утрачивает своих прав, вернуться и поучаствовать в приватизации жилья.
Обнаружить несоответствие с правилами приватизации, либо иными законодательными положениями могут как на стадии оформления, регистрации соглашения, а также и после всех проведенных процедур.
Малолетние граждане – это те, возраст которых не достигает 14 лет. За них подписи ставят родители, опекуны. Несовершеннолетние – лица, чей возраст находится в диапазоне от 14 до 18 лет. Они сами могут подписывать документы, но только после письменного разрешения своих попечителей.
Нарушения со стороны граждан-участников
Так как судебная практика 2022 признание договора приватизации недействительным осуществляет согласно Гражданскому Кодексу, то здесь фигурируют следующие статьи ГК РФ – от 166-й до 181-й. А сами процедуры судебных вмешательств регулируются ГПК РФ – Гражданским процессуальным Кодексом Российской Федерации. При этом сторонами являются:
- муниципалитет – соответчик (иногда – «третье лицо»);
- гражданин-собственник – ответчик;
- заинтересованное лицо – истец.
Нарушения:
- Несовершеннолетние, имеющие право на получение жилой площади, были исключены из сделки.
- Лишение прав получения доли тех, кто не проживает, но по закону имеет право на приватизированную часть объекта.
- Вторичная попытка поучаствовать в приватизации, другое.
Иск подавать может долевой участник, либо претендент на долевую собственность, которого по каким-то причинам обошли – не пригласили в сделку. Право на обжалование имеется также и у городских властей, прокуратуры, органов опекунства.
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации
Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:
- исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
- незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
- неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.
Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.
Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.
Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:
- отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
- путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).
Кто имеет право приватизировать квартиру через суд
Право на безоплатную передачу жилья имеет наниматель и члены его семьи, если ранее они не участвовали в приватизации жилья (приватизация земельных участков не учитывается). То есть, приватизировать жилое помещение можно только один раз в жизни.
Дело о приватизации жилфонда может быть передано на рассмотрение суда в следующих случаях:
- При отсутствии или недостаточности документов, подтверждающих правовой статус квартиры или комнаты – в отношении служебного жилья.
- Информация по многоквартирному дому отсутствует в едином государственном реестре недвижимости.
- Отказано в приватизации по разным основаниям.
- Основной квартиросъемщик длительное время отсутствует по месту жительства.
- Члены семьи нанимателя отказываются участвовать в приватизации.
- Отказ основного квартиросъемщика от своей доли в пользу членов своей семьи.
- Наниматель хочет провести расселение.
Когда можно признать договор приватизации недействительным
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Такие разъяснения приведены в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Признать договор приватизации недействительным через суд можно, в том числе, в следующих случаях:
1) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вашего участия (отказывались от участия в ней), вы не понимали значение своих действий или не могли руководить ими.
2) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вшего участия (отказывались от участия в ней), вы находились под влиянием существенного заблуждения.
3) Договор приватизации заключили с нарушением требований закона или другого правового акта.
Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации
Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:
- исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
- незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
- неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.
Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.
Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.
Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:
- отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
- путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).
Если отсутствующий гражданин не оформил доверенность или отказ от участия в приватизационной сделке, передача права собственности на иных жильцов будет являться незаконным. В этом случае для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд.
Еще одним основанием для оспаривания будут являться случаи повторного участия в приватизации лицами, ранее использовавшими это право. Правом на обращение в суд для признания недействительности сделки будут обладать уполномоченные государственные или муниципальные органы (например, муниципальные учреждения по управлению имуществом).
Основания для признания приватизации недействительной
Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.
Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:
- ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
- ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
- ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
- ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
- ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.
Реальная судебная практика
Наиболее частыми причинами отмены таких договоров является то, что несовершеннолетних жильцов не учли при составлении договора. Обычно для обжалования и пересмотра таких договоров даётся не более одного года.
Например, отец гражданки умер в 2003 году. В 2010 она узнала, что в рассматриваемой квартире была проведена приватизация, причём её не включили в соответствующий список. Срок давности отсчитывается с того момента, как она получила эти сведения, а не с самого момента приватизации. При этом если бы она обратилась ещё через год, то в этот момент срок обращения был бы истёкшим и дело не уже подлежало рассмотрению в суде.
Если изложить кратко, основными способами злоупотреблений можно назвать следующие:
- Те лица, которые не были включены в приватизацию, не написали своего письменного от неё отказа. То есть, до этого они проживали в квартире, а после этого они потеряли право проживания в ней.
- Иногда в процессе переоформления жилья на время процедуры приватизации просто выписывают несовершеннолетних детей возрастом до 14 лет. Это является незаконным и может быть достаточной причиной для пересмотра дела в суде.
- Снятие одного из проживающих в квартиры с регистрации на время оформления приватизационного соглашения.
- В некоторых случаях жильцов квартиры угрозами или насилием вынуждают отказаться от участия в переоформлении квартиры.
- Иногда случается так, что те или иные жильцы длительное время отсутствуют на месте своего проживания. Например, это бывает во время длительных командировок. В такой ситуации при оформлении квартиры их могут исключить из собственников приватизированной квартиры. Даже в случаях, когда речь идёт о тех, кто отбывает свой срок в местах заключения, надо помнить, что они имеют право получить долю в приватизированной квартире.
- Ещё одним нарушением является предоставление поддельной документации.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий, и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. А когда это невозможно сделать в натуре, возместить стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. На юридическом языке это называется – реституция (То есть если приватизация признается недействительной сделкой, то бывшие наниматели – несостоявшиеся собственники квартиры – обязаны будут возвратить квартиру государству). Но при этом право на приватизацию они не утратят, даже несмотря на то, что однажды уже приватизировали квартиру.
А вот граждане, приватизировавшие квартиру, а потом добровольно вернувшие ее наймодателю, то есть расприватизировавшие жилье, права на повторную приватизацию не имеют. В этом случае считается, что гражданин уже использовал свое однократное право на бесплатную приватизацию.