Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение прав требования к третьим лицам по сделкам и договорам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.
Условия договора дарения
Согласно статье 574 ГК РФ письменная форма договор дарения обязательна, если:
- дарение будет совершено в будущем;
- в дар передается объект недвижимости;
- дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара больше 3 000 рублей.
Тем не менее, если в дар передается ценная вещь или одариваемый хочет получить подтверждение того, что вещь ему действительна передана безвозмездно, сторонам во всех случаях стоит заключить договор дарения в письменной форме.
Существенным условием договора дарения будет подробное описание предмета дара. Как мы уже говорили выше, передать в дар можно вещь, в том числе недвижимую, деньги, ценные бумаги, акции, долю в уставном капитале. Если в дар передается имущественное право, то в описании предмета дара нужно указать договор, на основании которого у дарителя возникло право требования.
Например, так: «Даритель обязуется безвозмездно передать Одаряемому право требования дебиторской задолженности за товары в сумме 150 000 рублей по договору поставки № 14 от 10.03.2015, заключенному между ООО “Альфа” и ООО “Омега”».
Описание дара с указанием индивидуальных характеристик вещи может быть приведено не только в тексте самого договора, но и в приложении -спецификации. Даритель должен гарантировать в предмете договора, что дар принадлежит ему на правах собственности, не находится под арестом, под залогом, не обременен правами третьих лиц.
Если даритель обещает подарить все свое имущества или его часть, не указывая при этом на конкретные вещи, то такое дарение ничтожно (статья 572 ГК РФ).
Стороны должны прописать сроки и порядок передачи дара. Как правило, составляется обычный акт приема-передачи в произвольной форме, с описанием имущества, его количества и стоимости.
Дополнительно нужно согласовать условия, относительно которых Гражданский кодекс дает право выбора сторонам (диспозитивные нормы):
- переход обязанностей дарителя к его наследникам и правопреемникам;
- право дарителя отменить обещанное дарение, если он переживет одаряемого;
- условия досудебного урегулирования споров;
- другие, обычные для гражданских договоров, условия.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Дарение прав требования к третьим лицам по сделкам и договорам
С момента появления вышеуказанного Обзора, оформление сделки уступки права требования перестало восприниматься как обстоятельство, достаточное для вывода суда о квалификации правоотношения между сторонами как договор дарения.
Как оспорить договор дарения? Можно ли оспорить договор дарения? С такими вопросами довольно часто обращаются люди к адвокатам.По спорам об оспаривании договора дарения сложилась единообразная судебная практика.
Указанный случай рассмотрен в кассационном Определении Санкт-Петербургского городского суда от N 33-1707/2012 от 7 февраля 2012 г. .
Суть договора дарения в том, что даритель безвозмездно передает в собственность имущество. Отсюда, природа этой сделки не допускает двузначного толкования, право собственности на имущество у дарителя прекращается, последний этого не мог не знать, не понимать. Не выполнение одаряемым своих устных обязательств не относятся к природе сделки и ее правовым последствиям.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру?
Задолженность имеется у хозяина, а не у объекта недвижимости. В договоре дарения не может быть пункта об оплате долгов по подаренному имуществу, т.к. наличие какого-либо условия в такого рода соглашениях, нарушает принцип безусловности, что приводит к ничтожности договора.
К одаряемому переходят все права лица совершившего дар, в том числе и на проценты. Для реализации своих прав человеку, получившему подарок, необходимо будет доказать третьему лицу законность перешедших правомочий путем предъявления соответствующих документов. Такое условие отпадает в том случае, если последний был уведомлен письменно дарителем.
В соответствии с гл. 24 ГК РФ под уступкой права требования (цессией) понимается соглашение, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент) передает новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником. При этом новый кредитор приобретает право требования от цедента на условиях, не ухудшающих положение должника.
П. 3 ст. 434 ГК РФ гласит, что договор считается возмездным, если из существа договора не вытекает иное. То есть, с учетом вышесказанных нюансов о сторонах, достаточно указать в договоре на безвозмездность, чтобы он считался дарением. Необходимо, чтобы в договоре отсутствовала скрытая возмездность.
В большинстве своем, сделки оспариваются по причине мнимости третьими лицами, непосредственно не участвующими в сделке, чьи интересы данной сделкой нарушаются. Значительно реже оспаривание в суде происходит по инициативе стороны-участника, в случае наступления последствий не входящих в его намерения изначально.
Оформление дарения права требования по договору долевого участия
Дарение права требования по договору долевого участия – это безвозмездная передача права на получение доли в недвижимости лицу, которое ранее не являлось участником договора. Если вы решили передать это право близкому человеку или другому лицу, вам необходимо оформить дарение и зарегистрировать его в Государственной организации по регистрации договоров.
Для оформления дарения необходимо заполнить соответствующий документ, который может составить адвокат или нотариус. В документе должны быть указаны данные об одаряемом – ФИО, ИНН, паспортные данные – а также данные об объекте дарения, например, о жилом помещении в новостройке. Важно уточнить, было ли переданное право налогооблагаемым и какие налоги должны быть оплачены в момент передачи документа.
Перед оформлением дарения необходимо получить консультации у директора, который должен обладать соответствующими знаниями в области законодательства о защите прав потребителей и договоров долевого участия. Кроме того, если объект дарения находится в Москве или Московской области, необходима консультация налогового юриста по поводу возможных вычетов и налоговых последствий.
После оформления документов и передачи имущества владельцу необходимо зарегистрировать дарение в государственной организации. Это обеспечит законность передачи права требования и защиту от возможных претензий со стороны государства.
Важно отметить, что налог на дарение должны оплачивать не только одаряемый, но и даритель. Налоговая база для расчета налога определяется исходя из стоимости передаваемого имущества. Если дарение проводится через безвозмездный акт, на который необходимо получить заключения оценщика, то налог платить не нужно.
При оформлении дарения права требования по договору долевого участия необходимо учитывать множество нюансов, которые должны быть предметно регулированы в договоре. Обращайтесь к опытным адвокатам, которые предоставят профессиональную консультацию и помогут вам оформить документы правильно и безопасно.
Комментарий к Ст. 572 ГК РФ
1. Дарение — одна из наиболее древних и распространенных сделок между гражданами, особенно если вести речь о бытовой составляющей гражданского оборота. Наиболее удачное определение, на наш взгляд, дал в свое время Г.Ф. Шершеневич: «Дарением называется безвозмездный договор, направленный непосредственно на увеличение имущества одаряемого в соответствии с уменьшением имущества дарителя» .
———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права, 9-е изд. М.: Изд. Бр. Башмаковых, 1911. С. 490.
Как правило, дарение происходит между близкими людьми (родственниками, друзьями, знакомыми). Вместе с тем сторонами такого договора могут выступать физические и юридические лица. В качестве одаряемого могут выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов. Мотивы дарения обычно не имеют значения, при этом, однако, следует помнить о наличии запрета дарения (см. ст. 575 ГК и комментарий к ней) и о существовании Уголовного кодекса Российской Федерации (далее — УК РФ, УК).
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Два вида уступки права требования по квартире
Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.
1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
Безвозмездная переуступка или дарение прав требования по ДДУ
Российское законодательство закрепляет три основных условия:
- Передаваемое в дар недвижимое имущество не находится под арестом, не заложено и не продано третьим лицам.
- Во время заключения сделки каждая сторона гарантирует и подтверждает, что не лишена дееспособности, не имеет надо собой опеки и попечительства. Также каждая из сторон не должна иметь заболеваний, которые препятствуют осознанию сути заключаемого договора.
- Доля в квартире будет передана в распоряжение новому собственнику только после оформления всех необходимых документов.
Право на оформление дарения имеют все дееспособные граждане России с 14-летнего возраста. По своей сути сделка аналогична процедуре написания завещания. Однако, с точки зрения законодательства, дарить имущественные объекты с отсрочкой на жизнь прежнего собственника категорически запрещено.
Поэтому после заключения договора имущество переходит к новому владельцу. Одаряемое лицо согласно законодательству вправе отказаться от передаваемого имущества. Однако если оно изъявило это желание после сделки, необходимо в письменной форме оформлять отказ.
Способов заключения договора существует два – с участием нотариуса и без него.
Как оформить дарственную на долю в квартире на маму, брата, сестру или другого родственника? Для начала необходимо тщательно подготовить определенный пакет документов. В него входят:
- паспорта участников сделки,
- предварительно составленный договор,
- свидетельство о зарегистрированном праве собственности,
- справка-выписка из домовой книги и ее копия,
- оригинал и копия нотариально заверенной доверенности (когда сделка заключается представителями сторон).
Количество экземпляров договора должно быть равно числу участников сделки. Также один дополнительный экземпляр необходимо подготовить для регистрационной палаты.
К примеру, если три дарителя передают доли одному человеку, количество экземпляров будет равно пяти. Вышеперечисленные документы являются основными.
Однако регистрационная палата оставляет за собой право запрашивать и другие бумаги.
Оформление договора при посредничестве нотариуса – наиболее надежный способ заключения сделки. Основным его преимуществом является то, что оспорить договор после его заключения практически невозможно. Дело в том, что нотариус является третьим незаинтересованным лицом, который в случае судебных споров может доказать, что стороны сделки были проинформированы о последствиях ее заключения.
Для начала нотариальному лицу необходимо предоставить паспорта сторон, свидетельство о собственности, выписку из ЕГРН, а также справку о прописанных в квартире лицах. После этого нотариус составляет и оформляет договор, где указывается информация о стоимости доли. По согласованию сторон стоимость в договоре можно уменьшить.
До заключения сделки следует оплатить госпошлину и услуги нотариуса. Затем нотариус забирает все вышеперечисленные документы за исключением паспортов и передает их на государственную регистрацию. У сторон сделки остается расписка. Забрать договор после регистрации можно у нотариуса или в регпалате.
Только после его получения нотариус приступает к фиксации договора, а затем стороны сделки получают свои экземпляры и свидетельство о собственности.
Договор дарения может быть также заключен и без участия нотариуса. Однако эта процедура имеет свои особенности. Как оформить дарственную на долю в квартире в простой письменной форме правильно?
Составление договора происходит под наблюдением сотрудников Росреестра. Предварительно составлять его не нужно. В нем должна содержаться следующая информация:
- конкретизация передаваемой в дар доли квартиры,
- персональные данные сторон сделки,
- адрес квартиры, доля которой будет подарена,
- размер жилплощади,
- этажность дома, в котором расположена квартира,
- номер этажа.
Также в договор может быть включена и дополнительная информация. Например, если прежний собственник в течение некоторого времени не хочет выписываться из квартиры. Помимо этого даритель вправе проживать квартире в течение неопределенного времени. В дарственной не нужно указывать стоимость доли.
Дарение прав требования к третьим лицам по сделкам и договорам
В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.
- Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
- Оповестить о планируемой продаже менеджера
- Получить согласие и найти покупателя
- Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
- Подписать договор переуступки по форме банка
Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет. Налоговые инспектора сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.
Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и, если впоследствии скрытый факт будет обнаружен,- необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.
Договор переуступки права собственности — это договор цессии (уступка прав), оформляющий правила перехода права требования у застройщика от продавца к покупателю передать в собственность оплаченную квартиру по завершению строительства и сдачи дома госкомиссии.
Это самый распространенный вид переуступки в настоящее время и часто объектом выступают права на строящееся жилье. Третья сторона – застройщик (девелопер).
Покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов приобретения квартиры.
Узнайте про риски при покупке квартиры по переуступке
Оформление договора переуступки прав собственности на квартируВ договоре указываются и передаются:
- права, которые принадлежат бывшему владельцу;
- документы, на основании которых прежний хозяин получил свое право.
Список передаваемых документов:
- Договор долевого участия или соглашение о включении в ЖСК или договор инвестирования;
- Квитанции или платежные поручения о полной оплате стоимости жилья;
- Ранее подписанные договоры об уступке прав.
Уступка прав требования оформляется через орган Росреестра только при праве требования квартиры в доме, строящегося по ФЗ №214. При строительстве в ЖСК и инвестировании в строительство не по ФЗ №214 регистрация договора переуступки не производится, что влечет риски двойных продаж.
Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке. А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.
Последствия оспаривания договора дарения
Оспаривание договора дарения имеет серьезные юридические последствия для всех, кто был причастен к данной сделке. Если договор дарения признается недействительной, то одаряемые теряют права на подаренную имущество, а даритель обязан вернуть все перечисленное имущество обратно.
Если возникнут основания для отмены дарственной сделки, то даритель должен доказать законность дарения передачи имущества. Таким образом, оспаривание договора дарения может привести к продолжительным юридическим делам, которые могут затянуться на многие годы.
Недействительная дарственная сделка может быть признана по моменту заключения, если одаряемым были необходимые документы, не была соблюдена форма договора, при которой перечислено имущество. Так, например, недееспособные лица или те, кто не имел полномочий подписать договор, могут оспорить дарение.
Также, если родственник одаряемого не был проинформирован о перечисляемом имуществе, то он может подать заявление на отмену дарственной сделки, если доказать свое право на эту долю имущества. В РФ закон определяет порядок оспаривания договоров дарения и признания их недействительными.
Важно отметить, что если договор дарения был заключен безвозмездной передачи имущества и одаряемый уже получил имущество, оспаривание дарения может навредить одаряемым, которые уже взяли на себя руководство имуществом.
Имея все доказательства, которые могут подтвердить недействительность дарственной сделки, должны быть представлены при судебных разбирательствах. Только тогда истец сможет достичь желаемого результата и привести к отмене договора дарения.
Судебная практика оспаривания договора дарения
В Российской Федерации существует порядок оспаривания договоров дарения недвижимости и движимого имущества. Для этого необходимо подать заявление в суд о признании дарственной сделки недействительной. В случае, если родственник передал свою квартиру безвозмездно, не имея при этом права распоряжаться своим имуществом, можно попытаться доказать недействительность договора.
Основания для оспаривания договора дарения могут быть различными: если даритель был недееспособным в момент передачи имущества или если в договоре были нарушены гражданские права и обязанности сторон. Также можно попытаться доказать, что договор дарения был заключен под влиянием обмана или насилия со стороны дарителя.
Для признания договора дарения недействительным, истец должен предоставить доказательства своих слов. Это могут быть различные документы или свидетельские показания близких родственников, которые могли наблюдать за передачей имущества. Также важно обратить внимание на сроки давности, которые установлены законодательством РФ для подобных дел.
- Для подаренной квартиры, в котором договор дарения был заключен более трех лет назад, подача заявления о признании договора недействительным будет бесполезна.
- Но для имущества, переданного безвозмездно недееспособным родственником, можно обратиться в суд в любой момент.
В любом случае перед началом оспаривания договора дарения необходимо обратиться за консультацией к юристу, который подробно расскажет о порядке дела и какие действия должны быть предприняты для отмены договора.
Какие правовые последствия возникают после дарения прав требования?
После дарения прав требования даритель теряет свои права в отношении данного требования и не может больше обращаться к третьим лицам с требованиями по этому делу. Вместо дарителя дарополучатель становится обладателем всех прав и обязанностей по этому требованию. Он имеет право на получение всей выгоды, связанной с этим требованием, а также несет все риски и обязательства, связанные с его исполнением.
- Дарение прав требования является безвозмездным актом, поэтому дарополучатель не обязан возмещать дарителю какую-либо стоимость или компенсацию за переданные права.
- Правовые последствия дарения прав требования могут быть ограничены судебным решением в случае, если это требование в связи с личным статусом дарителя или дарополучателя (например, дарение права на алименты) или если такое дарение противоречит законодательству.
- Дарение прав требования может быть отменено по решению суда в случае ненадлежащего исполнения дарополучателем своих обязательств, или в случае обнаружения обмана, насилия или ошибки при совершении данной сделки.
В возмездных сделках обязанности одной стороны совершить определенное действие соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению первой стороне определенного имущественного блага — так называемого встречного удовлетворения.
В возмездном договоре за переданные товары, произведенные работы, оказанные услуги сторона договора получает от другой соответствующее встречное предоставление, обычно в качестве встречного предоставления используются деньги как всеобщий эквивалент, однако может быть использовано встречное предоставление и в ином виде, а именно передача товара, результат работ, услуга. Стороны договора должны согласовать встречное предоставление.