В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Возможна ли отмена сделки купли-продажи недвижимости после регистрации

Если условия по ДКП уже были исполнены и сделка прошла регистрацию, отменить её будет сложно. Это можно сделать лишь в некоторых случаях.

1. Переход права собственности ещё не состоялся. Речь идёт о ситуациях, когда стороны только подали документы на регистрацию в Росреестр. Чтобы смена собственника недвижимости не произошла, достаточно подать соответствующее заявление.
2. Расчёта ещё не было, но регистрация уже произошла. В таком случае необходимо предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если вопросов не возникнет, право собственности на квартиру будет возвращено прежнему владельцу.
3. Регистрация уже состоялась, и все условия договора были соблюдены. Вернуть квартиру можно только в том случае, если обе стороны пришли к обоюдному соглашению отменить сделку. Проще всего будет заключить новый ДКП, где прежний продавец выступит в роли покупателя. Опять же, если кто-либо из участников сделки не согласен с новыми условиями, придётся идти в суд.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:

• продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
• несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
• ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.

Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.

Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:

• положения документа противоречат действующему законодательству;
• сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
• одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
• сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
• одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
• сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.

Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным

Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:

• такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
• обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
• в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.

Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:

1. Договор составлен с нарушением норм закона.
2. Одна из сторон на момент подписания соглашения:

• была недееспособна (полностью или частично);
• не достигла совершеннолетия;
• не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
• поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..

1. Притворность или мнимость сделки.

Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.

Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.

Аннулирование сделки по согласию сторон

Согласно общим правилам, для расторжения сделки по взаимному соглашению сторон соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, что и первоначальный документ. Обратите внимание, что, согласно общему правилу, это возможно даже до того, как стороны выполнили свои обязательства по договору.

Это означает, что если продажа недвижимости была оформлена письменным договором, то для расторжения сделки необходимо заключить письменное соглашение. Если сделка была заверена нотариусом, отмена также должна быть заверена.

Простое письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке по взаимному согласию сторон можно аннулировать, руководствуясь следующим пошаговым алгоритмом

• Переговоры об условиях прекращения правоотношений,
• Подписываем договор
• Подписываем дополнительное соглашение.

Единой модели соглашения о расторжении сделок с недвижимостью на законодательном уровне не существует. В зависимости от потребностей субъекта, в нем должны быть отражены наименования сторон, реквизиты основного договора и другие условия.

Если вам необходимо отменить сделку с недвижимостью, рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом. Специалист подскажет, как правильно оформить договор, чтобы ни одно из прав субъекта не было нарушено, объяснит последствия отмены сделки и ответит на любые другие вопросы клиента.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры на практике — что представляют в суд вместе с заявлением:

• Копия договора покупки квартиры.
• Копия документа (выписка банка), который однозначно поясняет невыполнение требований в части расчетов за приобретенную недвижимость.
• Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя через суд должно подтверждаться документами, свидетельствующими о невыполнении условий сделки, игнорировании требования оппонента.
• Доказательная база, согласно которой подтвердится факт уклонения от своих обязательств по договору одной из сторон.
• Квитанция, по которой был уплачен государственный сбор (пошлина) за рассмотрение дела в суде.
• Доверенность (если нет возможности присутствовать лично).
• Другие документы, которые могут потребоваться.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации сделки?

Краткий ответ на этот вопрос – вполне. Однако есть одна, но категоричная оговорка. Расторгнуть можно только неисполненный договор. В противном случае расторгнуть сделку уже почти невозможно.

Важно! Договор исполнится, когда покупатель передаст оплату и станет владельцем жилья, а продавец передаст жилье и получит все деньги (если в договоре нет дополнительных условий).

Рассмотрим две ситуации расторжения еще не исполненного ДКП.

Ситуация 1. Покупатель еще не стал собственником.

Обе стороны подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации.

Ситуация 2. На покупателя уже оформили право собственности, но он еще не отдал деньги.

ДКП можно расторгнуть. Чтобы вернуть право собственности продавцу, стороны предоставляют Росреестру соглашение о расторжении.

Аннулировать уже исполненный договор можно лишь двумя путями:

• Через обратный договор. О недостатках мы рассказывали выше.
• Потребовать признать сделку недействительной (например, доказать, что один из участников был недееспособным на момент совершения сделки).

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:

• Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
• При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
• Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

Отзывы наших клиентов

Елена Клименко, Москва

Спасибо большое за расторжение договора купли продажи квартиры и возврат денег! Уже не знали, что делать, был тройной договор, очень сложно, кто-то не смог выехать вовремя. Мы думали, что всё, пропали деньги, но адвокат из Юрист-Эксперт24 смог их вернуть нам на счёт!

Максим Токунов, Москва

Я неосмотрительно заключил предварительный договор купли продажи квартиры, которую потом не захотел покупать. Аванс был 100 000. Я решил, что эти деньги мне не вернут, но всё равно пошёл в Юрист-Эксперт24. Решили оспорить договор. Юрист нашёл какую-то зацепку. Мы подали в суд на расторжение договора, и через неделю мне отдали эти 100 тысяч.

Илья Михачёв, Москва

Выражаю искреннюю признательность компании Юрист-Эксперт24 за консультацию в вопросе, как расторгнуть договор купли продажи квартиры. По ряду причин этот вопрос стал для меня насущным. Ещё раз благодарю.

Егор Савельев, Москва

Я обратился в Юрист-Эксперт24, чтобы юристы расторгли договор купли продажи квартиры, я – продавец. Причина расторжения в том, что покупатель не выплатил большую часть денег, около 70%. Я как глупый согласился на поэтапную оплату, но просрочка платежа в 4 месяца убедила меня, что надо вопрос решать. Договор расторгнут.

Леонид Денисов, Реутов

Похоже, что я попал к плохим риэлторам. Заключили предварительный договор. Пошёл как-то странный разговор, что я должен заплатить всю сумму за квартиру, потому что есть ещё один договор, на другую квартиру. Начали пудрить мозги. Я подумал 2 дня и обратился в Юрист-Эксперт24 за расторжением предварительного договора купли продажи квартиры. Сейчас подаём в суд.

Жанна Дивова, Долгопрудный

Я обратилась в Юрист-Эксперт24 после совета подруги. У меня сложный случай, нужно расторгнуть договор купли продажи квартиры, причём уже зарегистрированный. Я решила избавить себя от всех неприятных вещей, дала юристам доверенность, чтобы они всё сделали сами, без меня. Дело идёт, мы выиграли суд. Теперь я жду возврата денег.

Светлана Панова, Химки

У меня срочный случай, нужно было очень быстро расторгнуть договор купли продажи квартиры. Уже подали регистратору бумаги, и тут подвернулась квартира мечты! Мы решили отменить сделку, пришли на консультацию, как это сделать, нам сказали подать заявление в Росреестр, мы так и сделали, договор не стали регистрировать! Спасибо!

Ильдар Кокшаров, Балашиха

Я хотел провести расторжение договора купли продажи квартиры, думал, это просто, но на консультации в Юрист-Эксперт24 сказали, что надо через суд. Теперь я думаю, надо ли мне это.

Максим Рыбаков, Балашиха

Признателен фирме Юрист-Эксперт24 за консультацию о расторжении договора купли продажи квартиры. Информативно. Желаю такой хорошей компании процветания и много ценных клиентов. Порадовал факт, что консультацию назначили быстро, на следующий день относительно звонка.

Иван Пивоваров, Химки

Мне нужно было срочно расторгнуть договор купли продажи квартиры, потому что со стороны продавца имелся злой умысел. Он не сообщил мне о серьёзном обременении квартиры, а именно — залоге. В компании Юрист-Эксперт24 этот вопрос решили очень быстро, за одно заседание суда. Спасибо большое!

Илья Волохонский, Долгопрудный

У меня был неудачный опыт покупки квартиры. Поэтому теперь я пошёл в риэлтерское агентство с юристом из Юрист-Эксперт24. Заказал анализ юридической чистоты квартиры, которая мне понравилась, благополучно заключил сделку и провёл её регистрацию в Росреестре. Работой юриста компании я очень доволен.

Артём Жваня, Реутов

Я попал в скверную ситуацию с покупкой квартиры. Её продавали от имени человека, который живёт за границей, по доверенности, но проблема была в том, что доверенность уже не действовала. Мне пришлось обращаться в Юрист-Эксперт24 за расторжением договора купли продажи квартиры. Всё прошло успешно, я получил деньги (это самое главное).

Жанна Дортина, Москва

Спасибо большое за консультацию. Я долго искала нужную информацию о расторжении договора купли продажи квартиры в интернете, но не зря говорят, что интернет — помойка… Много всего, а нужного не найти. На консультации в Юрист-Эксперт24 объяснили всё, что мне надо было, чётко и быстро. Спасибо.

Елена Кустикова, Москва

Я неудачно купила квартиру у человека, который не имел права её продавать. Не хочу вдаваться в подробности, основная цель была — расторгнуть договор купли продажи квартиры и вернуть деньги. Огромная благодарность Юрист-Эксперт24, я смогла вернуть деньги! Юрист ходатайствовал о наложении ареста на деньги или что-то в этом роде, я не знаю точно, но деньги я получила. Спасибо!

Как правильно подать иск? 7 советов юристов

1. Перед подачей заявления в суд соберите документы (договоры, акты, письма, сканы сообщений, расписки) и доказательства вашей правоты. Например, чтобы доказать, что на лестничной клетке постоянно ночуют наркоманы, можно показать копии заявлений в полицию и ответы. Чем сильнее позиция до подачи документов в суд, тем выше вероятность решить вопрос без суда.
2. В исковом заявлении подробно изложите, почему договор нужно расторгнуть. Указывайте каждую мелочь, вплоть до компании наркоманов в подъезде или задержки выплаты на 30 минут. Подкрепите слова доказательствами.
3. Расскажите, как пытались достучаться до своего визави, как он игнорировал и посылал вас вместе с договором.
4. Ссылайтесь на конкретные статьи законов.
5. В иске используйте несколько требований или решений для вашей ситуации. “Деньги — или выметайся из моей квартиры”, — типа такого. Как говорится “или-или”, что-то да получится.
6. Указывайте, какие понесли убытки при совершении сделки: адвокат, госпошлина, подорожание квартир и т п. Требуйте возмещения ущерба.
7. Обратитесь к юристу с опытом работы по таким делам за консультацией, а если дело стоящее, то за полным сопровождением.

Нужна ли помощь юристов

Лучшая защита ваших интересов при сделках с недвижимостью — правильно составленный договор купли-продажи и акт передачи имущества. Если обратитесь к юристам за составлением договора, то с высокой долей вероятности сможете без проблем расторгнуть соглашение.

Обычно достаточно консультационных услуг. Задача юриста сработать на опережение и если что-то пойдет не так — подготовить документы для суда и составить исковое заявление. Далее могут потребоваться услуги адвоката.

Чем помогут юристы:

• составят договор купли-продажи и передаточный акт;
• предусмотрят пункты для расторжения договора;
• сформулируют суть претензии в исковом заявлении;
• освободят вас от необходимости изучить закон;
• облегчат расторжение договора купли-продажи недвижимости.

Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса. Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд. Орган правосудия определяет обоснованность требований и принимает решение, от которого зависит дальнейшая судьба сделки и недвижимости. Если документы поданы в регистрирующий орган, то на основании судебного акта, вступившего в силу, переход права собственности отменяется.

Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.

Общий порядок действий следующий.

1. Составление обоснованного требования о расторжении.
2. Получение ответа стороны.
3. Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
4. Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
5. Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
6. Возврат полученного по сделке (задаток).

Как расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон

Договор купли-продажи расторгается по соглашению сторон так же, как и любой другой.

Для этого заключите с контрагентом соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Форма соглашения по общему правилу должна быть такой же, в какой заключен сам договор.

Например, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. А значит, и соглашение о его расторжении должно быть оформлено так же (п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).

В соглашении, в частности, можно установить срок возврата предоплаты за непереданный товар или срок возврата товара, полученного, но не оплаченного покупателем.

А если расторжение договора предусматривает возврат недвижимого имущества продавцу и регистрацию обратного перехода права собственности на него, можно конкретизировать порядок и сроки обращения сторон в орган регистрации прав.

В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.

В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.

Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.

Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная

Похожие записи:

• Пенсии российских военных и полицейских вырастут даже без индексации
• Как в 2020 году получить пособие на погребение в бюджетной организации
• Сколько метров от забора можно строить дом по закону 2022