Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит общая проектная площадь квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В судебной практике можно встретить правовую позицию, которая состоит в том, что гражданин в любом случае вправе претендовать на присуждение в его пользу компенсации за счет застройщика, если фактическая площадь окажется меньше проектной. Это требование правомерно и в случае, когда в договоре прямо указано на то, что площадь не компенсируется. С 2011 года этой правовой позиции придерживается Суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, что можно увидеть из следующего весьма показательного дела.
Слабых обижать нельзя!
Суд посчитал, что пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождений плюс-минус 5%, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст. 16 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью 69,36 кв. м, а с учетом лоджий, балконов, веранд, террас — 74,18 кв. м. Из технического паспорта на следовало, что общая площадь квартиры составляет 67,6 кв. м, площадь с учетом балкона — 74,18 кв. м, что на 1,78 кв. м меньше, чем предусмотрено договором.
Таким образом, истцу была передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит как приведенным выше требованиям закона, так и п. 3 ст. 555 ГК РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади.
Суд также отклонил доводы застройщика о пропуске срока исковой давности, поскольку пункт договора, противоречащий требованиям закона, недействителен (ничтожен) с момента заключения такого договора независимо от признания его таковым судом. Что касается взыскания денежных средств, то требования иска в данной части основаны не на двусторонней реституции, а в порядке возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора и обязательств по нему. О предоставлении квартиры меньшей площади истцам стало известно (дата обезличена), когда был изготовлен технический паспорт на жилое помещение, исковое заявление подано в суд (дата обезличена), то есть в пределах срока исковой давности согласно ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 19.06.2012 по делу N 33-2521/2012).
Эта правовая позиция представлена и в ряде других судебных актов Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры (Апелляционные определения от 19.06.2012 по делу N 33-2515/2012, от 19.06.2012 по делу N 33-2521/2012, Кассационное определение от 13.12.2011 по делу N 33-5591/2011 и др.).
Аналогичный подход в своей прецедентной практике применяет также Тюменский облсуд, который исходит из того, что потребителю должна быть предоставлена полная и подробная информация о квартире.
Что входит в общую площадь квартиры
В том числе многих волнует вопрос: входит ли площадь балкона в площадь квартиры и будет ли она предусматриваться при расчёте стоимости за коммунальные услуги? Если рассматривать вопрос со стороны законодательства РФ, поведение застройщиков, которые применяют фактический метраж балконов/лоджий/террас при расчёте стоимости жилья, неправомерно, так как данный показатель рассчитывается с использованием понижающих коэффициентов. Входит ли балкон в общую площадь квартиры Представления о том, требуется ли принимать в расчет метраж балконов в общеквартирной площади, в разных документах отличаются. Такая неразбериха происходит по причине того, что застройка многоквартирных домов регламентируется предписаниями СНиП № 31-01-2003 и функционирующими строительными нормами.
Что называют приведенной площадью
Сумму, подлежащую к возврату, вам нужно определить самостоятельно, в соответствии с условиями договора и стоимостью 1 м2 жилья. Если застройщик проигнорировал первичную претензию дольщика, то тогда уже стоит делать экспертизу и подавать досудебную претензию.
Ипотека предоставляется АО «Альфа-Банк». Генеральная лицензия Банка России №1326 от 16.01.2015 года. Размер ежемесячного ипотечного платежа рассчитан при годовой ставке по кредиту 1% на весь срок строительства по программе Семейная ипотека, сроком на 20 лет, первоначальный взнос составляет от 30% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты.
При этом помимо ухищрений с занижением площади квартиры на этапе подписания дду и ее увеличения по результату строительства, застройщики (в том числе в Москве и Московской области) часто обманывают своих дольщиков, проводя недостоверные обмеры площади квартир и апартаментов и указывая площадь больше, чем она на самом деле есть.
Ипотека предоставляется ПАО Сбербанк, генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015 г. Субсидированная ставка по кредиту 0,1% с дисконтом от застройщика на первый год кредитования. Далее стандартная ипотечная ставка по программе ипотека с господдержкой или семейная ипотека. Срок кредитования до 30 лет, при первоначальном взносе 30%.
Умножьте эту приплюсованную фиктивную площадь на стоимость квадратного метра — и вам станет понятен экономический смысл проведения самостоятельного обмера при приемке квартиры в новостройке.
Для бaлкoнoв, лoджий, тeppac пpимeняют cпeциaльный пoнижaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo этo плoщaди нe cчитaютcя жилыми и oтнocятcя к oбщeдoмoвым.
Самостоятельный обмер возможен (с помощью простой рулетки), однако, он, скорее всего, совпадет с обмерами БТИ.
Знание законов позволит вам выйти из любой ситуации с минимальными потерями. Если застройщик нарушил условия договора, но не соглашается на мировое разрешение спора, можете смело подавать на него в суд. Как узнать о нарушении ваших прав?
Вопросы, которые относятся к помещениям жилого назначения, регулируются Жилищным Кодексом РФ. В этом нормативном акте содержится вся необходимая информация, которая может потребоваться при отстаивании своих интересов в досудебном и судебном порядке.
Кроме ЖК РФ стоит ознакомиться с такими документами:
- СНиП от 2003 года;
- ФЗ №384 от 30.12.2009 года (регламентирует безопасность многоэтажных домов).
При ознакомлении с Жилищным Кодексом особое внимание уделите 15-й статье. Именно в ней определено, что такое объект жилищных прав. В этой же статье содержится информация о том, что такое общая площадь.
Что не входит в общую площадь?
Общепринятое определение ОП – совокупная квадратура всех помещений в квартире. Но оно не совсем точное. Есть некоторые исключения, которые важно учитывать. При расчете ОП в новостройке метраж некоторых частей жилья во внимание не принимается.
- Лоджии и балконы. Законодательством определено, что площадь этих пристроек не считается при определении ОП. Подробное рассмотрение вопроса читайте ниже.
- Террасы и веранды. Это пристройки, предназначенные для отдыха и расслабления. Здесь можно обустроить живой уголок, выращивать растения. Но при подсчете ОП площадь их не принимается во внимание.
- Ниши, если их высота не превышает 1,8 метра, то есть, низкие стенные шкафы тоже не считаются.
- Место под лестницей. Этот показатель относится к двухуровневым квартирам. Не учитывают его в том случае, если высота пролета до пола составляет менее 1,6 метра. Для проведения замеров используют рулетку. Замеряют высоту под прямым углом до пола.
- Камины, котельное оборудование и отопительные печи внутри квартиры. Место под этими объектами не учитывается при определении общей площади квартиры, даже если они полноценно функционируют.
- Двери и арки шириной до 2 м.
Если цель проведения расчетов – определение суммы платежей за отопление, в ОП не включают также площадь неотапливаемых помещений.
На что влияет общая площадь?
Зачем такие сложности? Подумаешь, квадрат плюс, квадрат минус: ничего же страшного не случится. Кстати, и строительным компаниям, которые занимаются продажей реализуемой недвижимости, и управляющим организациям выгодно, чтобы покупатели так думали. При покупке квартиры важна предельная точность. Разберем на примере. Работать будем с такими исходными данными:
- проектная площадь – 70 кв.м.;
- итоговая площадь – 68 кв.м.;
- цена за метр квадратный – 600 000 рублей.
По проекту квартира стоит 42 млн. рублей. Реальная цена этого объекта недвижимости – 40,8 млн. рублей. То есть, если вы всё перемеряете и докажете, что в квартире не заявленные 70 кв.м., а таки 68 кв.м., сэкономите 1,2 млн. рублей. За эти деньги можно какие-то ремонтные работы сделать. Рассмотрим, на что влияет ОП.
- Цена квартиры. Платите только за реальную площадь. В случае отказа от перерасчета вы рискуете потерять кругленькую сумму.
- Коммунальные платежи. При определении квартплаты принимается во внимание ОП квартиры. Соответственно, чем больший метраж, тем больше вы будете платить за отопление, обслуживание дома и т.д.
- Капитальный ремонт дома. Покупая жильё в новостройке, будущие владельцы нечасто задумываются о ремонте недавно построенного здания. Но через лет 10-15 придётся сдавать деньги на капремонт. Сумма взноса вычисляется на основании квадратуры квартиры.
- Перепланировка. Если вы захотите снести межкомнатные перегородки в квартире или построить их, можете столкнуться с проблемами в БТИ.
Значение ОП влияет и на комфортность проживания в квартире. Вот почему так важно тщательно пересчитать метраж, определить реальную ОП.
Подсчеты общей площади квартиры
Таким образом, чтобы впоследствии не было разногласий и разочарований по поводу оплаты метража, основное правило при любой сделке – все вопросы должны решаться до того момента, как стороны подписывают договор.
По правилам, заключая договор долевого участия, застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом. Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003 (здания жилые многоквартирные). Впрочем, многоквартирные жилые дома, начатые строительством по проектной документации, разработанной и утвержденной до 1 января 2004 года, могут строиться и вводиться в эксплуатацию без корректировки проектной документации в соответствии с требованиями этих норм и правил. СНиПом установлено: «Площадь и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». Этот документ утвержден приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37, но последние изменения в него были внесены 19 мая 2008 года. Если в него вчитаться, выяснится, что квартира имеет три разные площади: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры.
Пределы расхождения проектной площади квартиры с фактической
Про цену из договора:
«Цена квартиры определяется как произведение суммы общей площади квартиры и площадей, расположенных в составе квартиры балконов, на стоимость одного кв.м. площади равной х.
Окончательная суммарная площадь квартиры будет определена как сумма общей площади квартиры по данным обмеров квартиры БТИ и площадей балконов по данным обмеров квартиры БТИ.
На дату заключения настоящего договора цена квартиры, определяемая как произведение проектной площади квартиры и стоимости одного кв.м. площади квартиры, составляет Х.
После произведения БТИ обмеров квартиры стороны подписывают доп. соглашение, в котором уточняют цену квартиры и размер обеспечительного платежа, исходя из суммарной площади квартиры и стоимости 1 кв.м.. указанной в настоящем договоре.»
В предварит. договоре купли продаже проектная площадь 50м. При фактическом обмере БТИ — 61. Разница 11 м., т.е. 22% от проектной. Причем реальная разница не более 5 м. А всего лишь как сейчас объясняет застройщик проектная площадь считалась так, что балкон с коэфф. 0,5, а по договору типа нужно платить за полную площадь балкона, а он 10м. Никакой инфы в договоре от том как расчитывается проектная площадь нет. Лимит расхождения проектной площади от фактической тоже не указан. Т.е. застройщик сейчас по договору тупо выставляет меня на почти 2 млн. руб за 1-комн. квартиру, те. на четверть ее стоимости.
Есть ли какое-либо постановление, которое регулирует нормы отклонения проектной площади от фактической?
Кaк нe пepeплaтить пpи пoкyпкe жилья
3apaнee пpoaнaлизиpyйтe cитyaцию. Пepeд зaключeниe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoинтepecyйтecь y пpoдaвцa — вxoдят ли пpиcтpoйки в oбщий paзмep квapтиpы и пo кaкoмy пpинципy. 3aчacтyю нeдoбpocoвecтный пpoдaвeц yвильнeт oт пpямoгo oтвeтa. Cтaндapтнaя oтгoвopкa — нeвoзмoжнocть пpoвecти oкoнчaтeльный pacчeт цeны жилья нa дaнный мoмeнт из-зa вeдyщeгocя cтpoитeльcтвa. Oн мoжeт ccылaтьcя нa oтcyтcтвиe тexничecкoй дoкyмeнтaции нa oбъeкт, нo этo нe тaк.
Изyчитe зaключeния БTИ. Пocлe пocтpoйки дoмa, гocyдapcтвeннaя кoмиccия пpинимaeт гoтoвый oбъeкт. Чтoбы cдaть oбъeкт, зacтpoйщик дoлжeн знaть тoчнoe кoличecтвo квaдpaтныx мeтpoв зacтpoйки. Cпeциaлиcты мecтнoгo БTИ пoмoгaют в pacчeтax и фикcиpyют иx в дoкyмeнтax co cвoдными тaблицaми дaнныx. Дaнныe paздeлeны пo кaтeгopиям, включaя нeoтaпливaeмыe пoмeщeния. 3aтeм coтpyдники БTИ выдaют cпpaвки нa oтдeльныe квapтиpы c oбязaтeльным пpимeнeниeм кoэффициeнтa пoнижeния.
Eщe paз пepeгoвopитe c зacтpoйщикoм. Пocлe экcпepтизы, зaмepoв и пoлyчeния cпpaвки зacтpoйщик мoжeт нaзвaть тoчнyю пpoдaжнyю cтoимocть кaждoй квapтиpы. Ecли oн oткaзывaeтcя yчитывaть в pacчeтax пoнижaющий мнoжитeль, oбpaщaйтecь зa пoддepжкoй в cyдeбныe opгaны. B cлyчae вaшeй пpaвoты cтoимocть жилья cнизят.
|
Как замерять вспомогательные помещения
- По закону общая площадь помещения состоит из суммы площадей жилых и нежилых помещений. К вспомогательным помещениям, таким как балкон, лоджия, веранда, террасы и другие, должны применяться понижающие коэффициенты: для лоджий — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд — 1,0. Увы, некоторые застройщики игнорируют эти правила и могут считать вспомогательные помещения с коэффициентом 1.
- Точно определите, балкон у вас или лоджия. Отличительная черта балкона — выступ за пределы фасада здания, а у лоджии — наличие хотя бы с одной стороны капитальной стены. Лучше свериться с приложением к ДДУ — в большинстве случаев там указан проектный план помещения.
- Имейте в виду, что если у вас апартаменты, то документально — это нежилое помещение, и применяемость вспомогательных коэффициентов будет неактуальной.
Фактическая площадь и проектная площадь по ДДУ
Для начала определимся с понятиями и разберем, что такое проектная площадь.
В тексте ДДУ указана проектная площадь. Именно на ее основании участник производит оплату застройщику. В идеале, погрешность между проектной и фактической площадью должна быть минимальной или вовсе отсутствовать.
Крайне редко в договоре встречается формулировка «планируемая» площадь. По факту, планируемая площадь и проектная это одно и тоже. Выбирая такую формулировку, застройщик заранее акцентирует внимание клиента на то, что заявленный размер недвижимости возможно не будет соответствовать фактическому.
Фактическая площадь это тот размер квартиры, которую участник ДДУ получает по факту после подписания акта приема-передачи.
Почему появляется разница между проектной площадью и фактической:
- При строительстве вполне естественны небольшие погрешности , особенно в кирпичных домах. Даже небольшое смещение стены означает, что площадь одной комнаты в квартире увеличится, а другой соответственно наоборот – уменьшится.
- При замерах БТИ иногда путают лоджии и балконы. Например, по ДДУ объект строительства обозначен как «квартира с балконом». Но при замере кадастровый инженер посчитал балкон за лоджию, соответственно применил коэффициент выше.
- Толщина стен. Чем толще – тем больше погрешность, которую иногда округляют. Представьте, какие изменения могут произойти по окончанию работ.
Приложение — Коммерсантъ Дом (61771)
Простая задача из области геометрии — правильно измерить площадь квартир — застройщикам зачастую не по зубам. Финальные габариты жилья в новостройках с переменным успехом оказываются то больше, то меньше заявленных. Какая сторона должна нести финансовую ответственность за неточность измерений и вообще обязана ли она ее нести, зависит от того, как именно составлен договор с покупателем.
Двухметровый спор
Летом в одном из судов рассматривался иск к компании-застройщику. Суть требований была такова. Истица заключила с застройщиком договор об участии в долевом строительстве. Согласно ему, компания обязалась передать покупательнице в собственность квартиру проектной площадью 42,1 кв. м, а покупательница, в свою очередь, должна была своевременно оплатить недвижимость исходя из цены квадратного метра, зафиксированной на момент подписания договора. Свою часть обязательств истица выполнила в полном объеме, однако после обмеров БТИ фактическая площадь квартиры оказалась меньше на 2,1 кв. м. У покупательницы не было никаких сомнений, что ей обязаны финансово компенсировать избыточно оплаченные метры. Мотивируя свои исковые требования, она ссылалась на пункт договора об участии в долевом строительстве, где говорилось, что окончательные взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком производятся после фактического обмера площади квартиры органами государственной инвентаризации и при отклонении фактической площади от проектной либо дольщик производит доплату, либо, напротив, застройщик возвращает дольщику избыточные средства. В данном случае, по мнению истицы, платить должен был застройщик.
Казалось бы, результат судебного процесса был предопределен. Однако на практике все сложилось иначе: ответчик явился в суд не с пустыми руками. Он пояснил, что в проектной площади квартиры учитывались габариты лоджии с понижающим коэффициентом 0,5. При этом в техническом паспорте построенной квартиры, на который ссылалась истица, эти помещения не фигурируют. Если же сделать дополнительные расчеты с учетом половины площади лоджии (то есть с примененным для вычисления проектной площади коэффициентом 0,5), окажется, что реальная площадь квартиры не только не уменьшилась, а, напротив, увеличилась на 2,15 кв. м. Исходя из этих измерений, застройщик предъявил встречный иск, потребовав с истца доплаты за лишние метры, мотивируя его тем же самым пунктом заключенного с покупателем договора. В итоге суд выиграл застройщик.
Игра по понятиям
Путаница в системах учета площадей — давняя проблема рынка недвижимости. Покупателям более известна норма, указанная в статье 15 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу в 2005 году. Там прописано, что «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Этим же документом пользуются и органы государственной инвентаризации, выдавая технические паспорта квартир.
Однако существует целая группа иных документов, которые применяют строители и проектировщики. Например, СНиП 31-01-2003 о жилых многоквартирных зданиях ссылается на «Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 сентября 2000 года. А там говорится, что «общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0».
На первый взгляд документы противоречат друг другу. А значит, как это заведено в юриспруденции, справедливым должен оказаться более «свежий» документ, то есть Жилищный кодекс с изложенным в нем подходом к измерениям площадей. Однако если присмотреться внимательнее, замечаешь, что в Жилищном кодексе говорится об «общей площади жилого помещения», а в инструкции и СНиПе фигурирует «общая площадь квартиры». Понятия, конечно, похожие, а для непрофессионала — и вовсе идентичные, однако с юридической точки зрения совершенно разные. Поэтому покупателю заранее нужно внимательно изучить договор и понять, о чем в нем идет речь — о жилом помещении или все-таки квартире.
Лоджия входит в общую площадь квартиры или нет
Или это для купли-продажи вторичного жилья вообще мало значимо ? — не «мало значимо», а вообще не значимо. с точки зрения ценообразования некоторое значение имеет только сам факт наличия/отсутствия балкона или лоджии. если вы нарисовали для себя в уме какую-то цену квадратного метра и теперь думаете — прибавлять ли к нему площадь лоджии с коэффициентом 0.7, как она считалась раньше, или нет, то это полная ерунда: рынок сам отрегулирует эти иллюзии ))
До принятия ЖК РФ в 2021 году входила с учетом коэффициента (это должно быть указано в вашем тех. паспорте). В рекламе лучше всего указывать площадь согласно ЕГРН, во избежание недопонимания со стороны покупателей, для вторичного жилья, как раз это бывает очень критично.