Что такое доверительное управление. Объясняем простыми словами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое доверительное управление. Объясняем простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Траст (trust) представляет собой совершенно особую по структуре организацию, используемую для доверительного управления собственностью преимущественно в странах англо-американского права и на территориях, подпадающих под соответствующие юрисдикции. Траст отделяет формально-юридическое владение собственностью от тех плодов, какие подобная собственность обычно приносит основателям. Организационно траст представляет собой соглашение между лицом, вносящим собственность, — основателем (settlor) или дарителем (grantor), и лицом, принимающим собственность во владение, — попечителем (trustee). Условия соглашения регулируются договором передачи в доверительное управление (trust agreement) либо актом учреждения доверительной собственности (deed of trust). Целью учреждения доверительной собственности обычно служит особый порядок ее использования, извлечения прибыли и предоставления благ лицам, поименованным в договоре передачи, т.е. бенефициарам траста.

§ 1. Европейские континентальные формы трастов

После Первой мировой войны, следуя тогдашнему духу политической реорганизации Европы, банковские сообщества Швейцарии и Лихтенштейна решили воспользоваться экономически многообещающей и общественно востребованной идеей превращения своих стран в безопасные гавани для безымянных капиталов. В конце 20-х годов прошлого века в законодательство Лихтенштейна была принята норма, разрешившая создавать три новых вида предприятий: анштальт (Anstalt, или Учреждение), штифтунг (Stiftung, или Фамильный фонд) и регулируемый нормами общего права траст.

Из трех вышеназванных предприятий более всего общего у анштальта и штифтунга. Эти два вида предприятий используются и в странах с действующим гражданским кодексом в качестве способа анонимного сохранения собственности. Не раскрывая имени истинного владельца, эти предприятия обеспечивают гибкость управления лицу, являющемуся номинальным владельцем собственности. Анштальт и штифтунг как особые формы траста существуют исключительно на территории Лихтенштейна. Соответственно, соглашение о доверительном управлении собственностью, оформленное в виде анштальта или штифтунга, может не считаться обязательным к исполнению в тех странах, где названные формы предприятий не признаны юридически. Подобное непризнание не раз на практике приводило к тому, что означенные формы предприятий ставились в самые невыгодные в налоговом отношении условия. Кроме всего, поскольку управление анштальтом или штифтунгом возможно только на территории Лихтенштейна, весьма тяжело внести какие-либо изменения в уставные документы этих предприятий после смерти их основателей и, следовательно, трудно управлять операционными издержками таких предприятий после смерти их основателей. Достоинства анштальта и штифтунга в полной мере проявляются тогда, когда их основатели, обычно лица, находящиеся под юрисдикцией, отличной от Лихтенштейна, отходят в мир иной. В большинстве стран с действующим гражданским кодексом после смерти собственника вводится в действие стандартная схема, по которой раз и навсегда решается вопрос о дальнейшей судьбе имущества умершего. Подобный правовой принцип называют еще принудительным наследованием (forced heirship), поскольку государство, а не собственник во многом решает дальнейшую судьбу оставшегося имущества. Действительно, гибкость анштальта и штифтунга проявляется в тот момент, когда собственник назначает друга, а не супруга попечителем своего имущества, помещенного в какое-либо из вышеназванных предприятий. Вопрос, таким образом, сводится к тому, применяет ли страна нахождения собственности (какой может быть и страна, где непосредственно был зарегистрирован анштальт или штифтунг) закон, по которому были созданы названные предприятия, либо она применяет законы страны постоянного пребывания (домицилия) умершего собственника. Например, швейцарские суды обычно применяют к иностранцам законы домицилия, оставляя имущество, помещенное в анштальт или штифтунг, в неопределенном положении, что противоречит принципу принудительного наследования. Подобный подход порождает также неоднозначность принципов управления самими предприятиями, такими как анштальт или штифтунг. Так, например, если в рамках анштальта или штифтунга имущество передается в доверительное пользование племяннику, но не сыну, то для бенефициара, резидента Англии, где действуют нормы общего права, будут применены пункты учредительных документов анштальта или штифтунга, а для бенефициара, резидента Италии, — нормы гражданского права, т.е. принудительного наследования. В соответствии со ст. 931 Закона о компаниях Лихтенштейна (Das Personen und Gesellschaftsrecht, Art. 931) , принятого в 1926 г., лихтенштейнским трастам для разрешения споров между бенефициарами и третьими лицами разрешено привлекать к использованию законы иных стран. Подобные споры решаются в порядке принудительного арбитража и не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции. Для лихтенштейнского траста не будет сверхъестественным разрешать спор между участниками, например, согласно действующим нормам законодательства США. Если учесть, что трасты в США регулируются штатным, а не федеральным законодательством, решение спора может оказаться непростой задачей.

См., например: www.recht.li/sys/1926004.html или комментарии к редакции 1999 г. на www.pgr.li.

Касаясь европейских континентальных форм доверительного управления имуществом, следует также упомянуть о таком важном документе, как швейцарская доверенность. В Швейцарии действие доверенности часто длится и после смерти доверителя, поэтому многие собственники рассматривают такие доверенности как средства недорогого и удобного управления активами, в том числе после своего ухода из жизни. К сожалению, швейцарские доверенности имеют один существенный недостаток: они содержат инструкции банку по переводу собственности, но не могут присвоить титул собственности новому владельцу. Как следствие — швейцарская доверенность не в состоянии уберечь собственность от принудительного наследования по требованию истца и в соответствии с законами домицилия усопшего. Известны случаи, когда швейцарские банки были принуждены заплатить как лицу, указанному в доверенности, так и истцу в соответствии с процедурой принудительного наследования. В результате на практике большинство банков, поставленных перед необходимостью удовлетворять требованиям принудительного наследования, нарушая тем самым инструкции, записанные в доверенности, предпочитают удерживать собственность у себя до окончательного решения спора в суде.

Управление инвестициями.

Актуальность, доверительного управления в вопросах размещения инвестиций, будет очевидна для тех кто уже сталкивался с отказами в возможности вложений и покупки недвижимости. Это происходит, как правило, в юрисдикциях с повышенной активностью регулирующих органов и высокими требованиями к прозрачности. Компании, предоставляющие услуги по размещению инвестиций, сложным систем займов и кредитов, слиянию и поглощению, а также покупке недвижимости, постоянно сталкиваются с дилеммой, которая ставит их перед выбором: взять деньги клиента, либо потерять лицензию. Аудиты, в таких компаниях, дело привычное и, зачастую, внезапное. Их ставки слишком высоки чтобы рисковать на онбординге, даже очень привлекательных для бизнеса клиентов, а их игра слишком тонкая чтобы “направлять” потенциального клиента, инструктировать его и давать советы. Основная же проблема, как правило, в неспособности заявителя удовлетворить требования по раскрытию источника средств/капитала. Источники признаются высокорисковыми, причин для признания их таковыми может быть целый набор.

В контексте подобных ситуаций наша компания берет на себя прохождение внутренних протоколов и процедур соответствия, в компании – провайдере и выступает в качестве их клиента, впоследствии. Обращайтесь за подробной консультацией, с разбором конкретного кейса.

Сумма

USD

EUR

RUB за 100 RUB

Покупка

———

———

———

Продажа

———

———

———

Доверительное управление: что скрывается за понятием

Такой термин, как «доверительное управление», используется в определенных кругах в большей части стран мира. Во всяком случае, законодательства развитых держав непременно оперируют им, когда речь идет о передаче части прав владельца недвижимым имуществом иному лицу. Чаще всего спектр этих прав касается всех действий с нею за исключением процедуры отчуждения. Такими полномочиями доверенное лицо не наделяется.

Необходимость в управлении возникает в связи с тем, что иностранный гражданин не может все время находиться в стране, где расположен его дом. Во всяком случае, в немецком государстве факт вступления в право собственности не дает возможности получить ВНЖ. Да, он характеризует владельца с выгодной стороны, но не обеспечивает резидентство.

Пребывая в своей родной стране, счастливый обладатель зарубежной недвижимости не сможет отслеживать своевременное внесение оплаты за коммунальные услуги, внесение средств в счет аренды квартиросъемщиками, следить за аккуратным обращением с квартирой в целом. Все это берет на себя официальный представитель.

Таким образом, доверенной компании предстоит:

• вести переписку со всеми имеющими отношение к жилому объекту сторонами – съемщиками жилья, владельцем, коммунальными службами, исполнительными органами на местах;
• проводить все сопутствующие платежи, осуществлять контроль выплат по договору аренды;
• предоставлять отчет собственнику по всем финансовым операциям;
• принимать жалобы от квартиросъемщиков;
• получать почту;
• обеспечивать ремонт помещения (оплата за материалы и рабочую силу вносится отдельно);
• подыскивать новых арендаторов при необходимости.

Отсюда следует, что уполномоченный представитель занимается всеми техническими и экономическими вопросами, связанными с управлением недвижимым имуществом, так, как это делал бы сам собственник, имей он возможность постоянно находиться на одной территории со своей собственностью.

Приобретая недвижимую собственность за рубежом, приготовьтесь к тому, что вам понадобится посредник, который возьмет на себя заботу об объекте вашей покупки. В Германии такую услугу предоставляют управляющие компании. Но прежде чем заключить договор с одной из них, примите во внимание следующие моменты:

• профессиональный посредник берет на себя решение всех текущих задач – юридических, технических, финансовых;
• доверенное лицо, согласно подписанному соглашению, получает право решать все вопросы от лица собственника, кроме отчуждения имущества;
• выбирая специалистов, попросите их предоставить рекомендации, изучите историю их работы, убедитесь, что они являются членами профильных ассоциаций.

А вот сможете ли вы самостоятельно выбрать, кому доверить свою покупку, будет зависеть от типа объекта и вашей доли участия во владении им.

Как происходит процесс доверительного управления

Инвестиции на белорусском рынке скорее исключение, чем правило: по статистике, 40% мирового фондового рынка — это США. Кроме того, важно знать, что за доверительное управление банк берет комиссию, которая состоит из двух частей и зависит от суммы, типа управления и проведения конкретных операций. Заранее известна постоянная часть вознаграждения — 0,5—1% от вложенной суммы (зависит от величины вложения). Полное доверительное управление предполагает еще процент от полученной прибыли — от 5 до 15%. При управлении по приказу платятся небольшие суммы за исполнение каждого распоряжения, например, 0,07—0,14 рубля за покупку/продажу одной акции (но не менее 18 рублей за сделку).

— Вот человек продал домик под Минском, взял свои $10 000 и принес в банк. А потом что?

— При полном доверительном управлении мы объединим его деньги с деньгами, условно говоря, еще 20 таких же продавцов домиков, передадим эти деньги брокерам, они купят на них ценные бумаги (облигации, акции и прочие). Эти бумаги перейдут на хранение в международный депозитарий, в котором обслуживается наш брокер.

— А у вас какой-то свой брокер?

— Мы обращаемся к разным брокерам в зависимости от рынка. Ищем тех контрагентов, которые будут достаточно надежны и смогут закрывать потребности наших клиентов по тем ценным бумагам, которые они хотят приобретать.

— Речь обо всех клиентах или о тех, кто внес $500 и хочет торговать самостоятельно?

— Да, это для всех клиентов, пользующихся нашей услугой доверительного управления.

Преимущества и недостатки доверительного управления

Перед тем как обращаться за услугами к доверительному управляющему, нужно тщательно взвесить все плюсы и минусы такой стратегии.

Преимущества:

• Не обязательно разбираться в ценных бумагах и выбирать, когда их или другие ценные активы покупать,а когда продавать.
• Управляющий может купить активы, которые инвестору со скромным стартовым капиталом приобрести самостоятельно не получится — например, еврооблигации, цена на которые начинается от 1000 долларов.
• УК могут предлагать стратегии управления с защитой капитала — деньги инвесторов вкладываются в надежные облигации или депозиты. При этом клиенту гарантируют возврат более 90 % от первоначально вложенных средств. Так у инвестора появится возможность получить доход при комфортном для него уровне риска.

Это мы с вами сейчас поговорили про правомерность управления чужими деньгами, репутацию и рекомендации. Теперь о том, о чем не принято говорить.

Брокер, банк, УК, трейдеры — никто не станет с вами обсуждать это. Вопрос в том, что любое доверительное управление это конфликт интересов. Управляющий живет не за счет ваших результатов, а за счет комиссий. Поэтому ему выгоднее продать максимально дорогой продукт (с точки зрения комиссионных). Для вас, естественно, это наихудший вариант. Ваш убыток = прибыль посредника.

И судя по тому, какие премии получают управляющие фондами, продавать у них получается просто отлично. Заметьте — премия управляющего складывается не из заработанных им денег, а из собранных с инвесторов. Интересная ситуация…

Как заработать на недвижимости?

Основной вид заработка на зарубежной недвижимости – долгосрочная аренда. В южных приморских местах также востребована краткосрочная аренда. Уровень долгосрочной в среднем за рубежом составляет как и в России 4-5%, но в валюте. Доходность краткосрочной – 8-11%, но без учета расхода на обслуживающий персонал. Что будет более выгодно, нужно оценивать в каждом конкретном случае.

Кроме того, за рубежом, так же как и еще вчера в России, можно зарабатывать на вложениях в строящуюся недвижимость. Доходность в большинстве случаев не составит десятки процентов, но на 15-20 можно рассчитывать, если правильно выбрать объект. Оценить перспективы самостоятельно без опыта зачастую крайне сложно. Как показывает практика, ошибаются начинающие инвесторы слишком часто. Поэтому принимать решение о покупке, не посоветовавшись с опытным консультантом, не рекомендуется.

Управление недвижимостью в Черногории в деталях

Мы с Вами обговариваем все значимые моменты, и договариваемся, что Вы даете нам свою недвижимость в управление. Договор может заключаться, как в устной, так и в письменной форме. Понимаете, все люди разные, кто-то хочет непременно заключить договор, кто-то его еще и с юристами станет его вычитывать, а кому-то он даром не нужен. Нас устроит любой формат договора, как устный, так и письменный.

А еще нам понадобится три комплекта ключей, один комплект хранится у нас, а два получают на руки приехавшие туристы.

Собственно говоря, после того, как мы получили от Вас ключи, можно начинать работу. В наши услуги входит подготовка недвижимости к приему туристов (организация уборки), встреча и проводы туристов, контроль оплаты, своевременная оплата счетов, проветривание недвижимости вне сезона, другая работа при необходимости.

Давайте разберем это детальнее:

1. Основной поток туристов, как минимум, 90% приходит с двух сайтов, это букинг и airbnb. Соответственно, начать работу нужно с регистрации на одном из этих сайтов, или сразу же на обоих. Какой из них лучше советовать не буду, у каждого есть свои плюсы и минусы. Регистрацию можем выполнить мы или Вы. После регистрации нужно будет разместить Ваш объект недвижимости на этих сайтах. Таким образом, реклама началась, остается только ждать заказов, а они последуют достаточно быстро.
2. Вскоре мы с Вами видим, что в недвижимость, которую Вы передали нам в управление, должен заехать первый клиент. Самое время отправить в апартаменты уборщицу. Работу уборщицы оплачивает владелец недвижимости. В некоторых сервисах бронирования проживания, например, на airbnb эту сумму можно добавить к счету, который оплачивает турист. Соответственно, уборка производится за счет туриста.
3. У нас с Вами есть оплаченная резервация апартамента, который уже полностью готов к приему туристов. Что остается еще сделать? Правильно, в назначенное время одному из наших сотрудников нужно быть в апартаментах, встретить туристов, все показать, ответить на вопросы, оформить им белый картон, попрощаться и уехать.
4. Далее нам с Вами нужно рассчитаться. Как Вы понимаете, услуга по управлению недвижимостью в Черногории платная, мы берем определенный процент за свою работу. Иногда Вы нам будете переводить нашу долю, иногда мы Вам будем переводить Вашу долю, иногда система бронирования сама будет переводить деньги нам и Вам. Все зависит от того, с какой системы бронирования пришел клиент и от того, какие настройки мы с Вами выставили.
5. В день отъезда туристов, следует отправить в апартамент уборщицу, что бы она подготовила недвижимость к встрече следующего клиента. Скорей всего к этому моменту у нас с Вами уже будут резервации наперед.

Как видите, все достаточно просто. Но, возникает еще один вопрос, который мне задают регулярно. Как нас контролировать? Мы находимся в Черногории, Вы находитесь где-то в СНГ, скорей всего в России или на Украине, откуда Вы можете знать, сколько людей мы поселили, когда и какие оплаты приняли? На самом деле, вопрос с контролем решается очень просто, с помощью тех же систем бронирования, о которых я уже говорил выше. Конкретика зависит от используемой системы, к примеру, у airbnb можно добавить несколько хозяев недвижимости, каждый из которых будет видеть всю переписку с клиентами, все бронирования и осуществленные платежи. Как Вы понимаете, в такой ситуации, нечестная игра с нашей стороны полностью исключается.

Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.

Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).

Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.

Кому доверить сдачу квартиры, если хозяин не может заниматься этим сам?

В Гражданском кодексе прописано, что деньги в чистом виде, не могут передаваться в доверительное управление. Однако в случае открытия депозитного счета в банке или вложения в ценные бумаги, банк или финансовая компания берет на себя обязанности доверительного управляющего. В ДУ не могут передаваться векселя или чеки, хотя они относятся к ценным бумагам.

1. Недостаток времени

Возникает при наличии нескольких объектов недвижимости, которые сдаются в аренду. Без УК, владельцу требуется самостоятельно искать клиентов, заниматься юридическими вопросами сделки, контролировать выплаты и сроки аренды. Если имущество передать в ДУ, то всю организацию аренды на себя берет профессионал.

1. Невозможность постоянного контроля над активами.

Владелец недвижимости может проживать в другом населенном пункте или стране, работать вахтовым методом, совершать длительные командировки. В этом случае распоряжение собственностью затруднено.

1. Отсутствие профессиональных знаний и навыков.

Финансовая грамотность многих людей ограничивается знаниями, полученными из разговоров со знакомыми или коллегами. Такого багажа для грамотного инвестирования будет просто недостаточно. Поэтому чтобы не потерять заработанное имущество, лучше довериться профессионалам.

1. Нежелание заниматься вложением и использованием активов самостоятельно.

Многие владельцы недвижимости или ценных бумаг обращаются в управляющие компании, так как не хотят самостоятельно участвовать в реализации актива. Им проще и гораздо выгоднее, доверить ведение дел специалистам.

ДУ позволяет инвестировать небольшие средства, при этом получать высокую ликвидность по вкладам и имуществу.

Как любое начинание ДУ имеет положительные и отрицательные стороны, которые следует учитывать при передаче активов.

Плюсы

• Экономия времени, которое требуется на ведение всех дел и отчетности.
• Сохранность нервов, так как нет необходимости напрямую контактировать с клиентами, которые желают арендовать помещения.
• Надежность вложений и получение прибыли.
• Снижение рисков. Незнание финансовой сферы и юридических аспектов, может привести к неудачным вложениям, которые приведут к убыткам. Кроме того можно наткнуться на мошенников, которые совершают сделки нечестным путем и не соблюдают правила доверительного управления.

Минусы

• Незамотивированный управляющий может работать спустя рукава, получая свой минимальный процент, в качестве вознаграждения. Возникает упущенная прибыль, которая могла бы быть получена.
• Доходность напрямую зависит от квалификации специалиста, поэтому стоит тщательно относиться к выбору компании, которая будет заниматься управлением активами.
• Высокие комиссионные. Многие организации назначают слишком крупное вознаграждение за свои услуги, при это не приносят достаточных доходов.
• Возможность передачи прав управления мошенническим организациям. К сожалению, сфера ДУ, как и любая другая отрасль, не защищена от действий мошенников. Чтобы не попасть к таким компаниям, при выборе управляющего следует тщательно изучить всю документацию об организации и ознакомится с отзывами клиентов.

Каждый вид ДУ имеет свои особенности, знание которых необходимо для грамотного распоряжения средствами.

Объектами договора могут выступать:

• Жилая или коммерческая недвижимость;
• Земельные участки;
• Транспортные средства;
• Доля в компании.

Не имеет значения, является собственник физическим или юрлицом. После подписания договора распоряжаться имуществом начинает представитель. Чтобы минимизировать риски, в договоре следует прописать пункт, который регламентирует обязанности УК: согласование действий с собственником. При этом налоговый, бухгалтерский учет, и ведение отчетной документации осуществляет управляющий.

В качестве управляющих компаний деньгами выступают только банки или биржи, которые принимают валюту для брокерских ставок. Если финансовые организации, гарантировано выплачивают клиентам проценты по вкладам, то игры на бирже – самый рискованный тип вложения.

Пассивный тип инвестирования, при котором управляющая компания собирает средства нескольких клиентов и объединяет их в общий фонд. Эти деньги используются на покупку акций, товаров или вкладываются в недвижимость. При этом полученная прибыль разделяется между участниками ПИФ, в зависимости от процента вложенной суммы.

Обычный договор аренды или доверительное управление – в чем разница?

Обычный договор аренды позволяет риэлтерскому агентству выступать только в роли посредника, занимаясь лишь поиском нанимателя. Доверительное управление заметно расширяет обязанности сотрудников фирмы, позволяя им предоставлять определенный перечень услуг, полностью определяющийся потребностями и пожеланиями владельца недвижимости. Агентство занимается поиском арендатора, создает и заключает с ним договор, получает плату за аренду, а также перечисляет ее доверителю. В обязанности его сотрудников также входит контроль выполнения договорных обязательств со стороны квартиросъемщика и предоставление других услуг.

Хотите избежать проблем? Обратитесь к профессионалам!

Наше риэлтерское агентство возьмет на себя все проблемы, хлопоты и риски, которые связаны с доверительным управлением объекта недвижимости, полученного по договору. После подписания договора с вами, Мы будем представлять ваши интересы, занимаясь в дальнейшем:

• подбором клиентов, полностью отвечающих требованиям учредителя;
• составлением и подписанием бумаг или документов, предварительно составленных вместе с Вами;
• оценкой стоимости аренды;
• рекламой объекта недвижимости, предлагаемого для сдачи в аренду;
• поиском арендатора и демонстрацией ему имущества;
• приёмом и передачей квартиры нанимателю;
• контролем внесения нанимателем установленной арендной платы;
• контролем своевременной оплаты всех коммунальных услуг;
• передачей любым удобным способом денежных средств, полученных от сдачи квартиры, ее собственнику;
• ведением и предоставлением отчётов о проделанной работе;
• периодической проверкой сдаваемого объекта недвижимости с целью предотвращения ущерба;
• контролем сохранности имущества, присутствующего в квартире;
• юридическим сопровождением сделки.

Когда обращаются за помощью к доверенному лицу

Передача в доверительное управление права заниматься вопросами недвижимого имущества может происходить во многих случаях. Например, владелец собственности уезжает за границу на длительный период. Согласитесь, ему совсем не с руки контролировать жизнь и деятельность квартирантов на его жилплощади. Бывают случаи, когда собственник жилья проживает на другом конце большого города или даже в другом населенном пункте области. Понятно, что кататься туда-сюда для осуществления своих гражданских прав, касающихся сдачи в аренду недвижимости, будет затруднительно. Для граждан, вкладывающих капитал в квадратные метры, которая дает отнюдь немаленькие доходы также будет выгодно воспользоваться доверительным управлением недвижимостью.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом в соответствии с законодательством может заключаться не более чем на 5 лет! Если ни одна сторона не поднимает вопрос о его расторжении по окончанию данного периода, договор считается продленным, т.е. поддан пролонгации.

Похожие записи:

• Сроки уплаты налогов и взносов в 2022 году
• Порядок действий после покупки машины: что делать дальше
• Как распределяется наследство без завещания