Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа квартиры между близкими родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Особенности покупки доли в квартире у родственника
Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.
Произошло это по нескольким причинам:
- продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
- приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
- раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
- наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.
Нужно ли идти к нотариусу
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.
| № п/п | Этап подготовки | Примерный срок |
|---|---|---|
| 1 | Оформление технического паспорта | от 30 дней |
| 2 | Направление уведомления | 30 дней с момента вручения |
| 3 | Подготовка документов | 2-3 дня |
| 4 | Оформление договора | 2 дня |
| 5 | Государственная регистрация | от 7 дней |
Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал
Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.
Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:
- В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
- Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.
Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.
Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.
Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.
По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.
Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:
- Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
- ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
- За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Выкуп доли в квартире по согласованию сторон происходит в несколько этапов:
- Продавец доли направляет другим собственникам имущества письменное уведомление о намерении осуществить продажу доли и предлагает им преимущественное право выкупа. Для этого оформляются заказные письма описью вложения и уведомлением.
- Если в течение 30 дней ответа от других собственников не последовало или они ответили нотариально заверенным отказом, продавец доли имеет право реализовать ее постороннему лицу. Готовятся документы.
- Пакет документов передается нотариусу для удостоверения.
- Оформляется сделка.
- Пакет документов передается для регистрации в Росреестр.
Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:
- заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
- убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
- узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
- документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
- указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
- совершать все операции исключительно в безналичной форме.
ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Как необходимо провести процедуру?
Когда вы в своей жизни столкнулись с долевой собственностью, то тут нужно помнить о некоторых нюансах. В первую очередь необходимо сказать, что все процедуры в долевой собственности осуществляются только с участием нотариуса.
Договор по продаже, купле, обмену между родственниками должен удостоверяться. Это нужно делать даже в том случае, когда продаются все доли от всех собственников в одном жилом помещении. Это необходимо для того, чтобы в последующем произошла регистрация прав без каких-либо нюансов. Также такой принцип добавляет некоторые дополнительные нюансы на куплю, продажу, обмен.
Никто из собственников не вправе что-либо делать со своей частью при совершении сделки, если не уведомит всех таких же собственников объекта недвижимости, даже через суд. Если же происходит безвозмездное распоряжение, то тогда можно действовать без оповещения. Эти принципы применительны на те случаи, когда операции проходят либо между родственниками, либо между посторонними гражданами. Никаких дополнительных скидок в этой ситуации не предусматривается. Нужно рассмотреть ещё и последовательность действий по выкупу всех долей.
Истоки возникновения и способы выкупа доли в квартире
Совместное владение имуществом, определяемое долями каждого совладельца, появилось у родственников вследствие действия следующих факторов:
- участие в процессе приватизации, передававшем равную часть каждому проживающему лицу в собственность от муниципальной власти;
- наследование, предполагающее переход целого объекта недвижимости сонаследникам в частичное владение;
- дарение, при котором даритель избирал в качестве одаряемых нескольких родственников;
- развод, сопряжённый с разделом совместно нажитого имущества, включая квартиру при отсутствии особых указаний в составленном брачном контракте.
Основные правила и нюансы покупки квартиры у родственников
Законодательно сделки между родственниками и людьми, не состоящими в родстве, никак не отличаются. При покупке квартиры будет необходим обычный пакет документов, да и сама процедура перехода права собственности также будет стандартной.
Вероятно, при покупке родственники будут знать состояние квартиры, ее особенности, историю проживания в ней, элементы произведенного ремонта и могут быть готовы выкупить жилье даже с некоторыми недостатками. Также не потребуются некоторые справки и проверки.
Но в любом случае будут нужны все документы, так как процедура регистрации перехода права собственности на квартиру требует сбора и предоставления продавцом определенных справок, выписок и свидетельств. Это необходимо, чтобы государственный орган мог правильно провести регистрацию сделки купли-продажи, и она в дальнейшем считалась законной.
Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:
- Получить нотариально заверенное соглашение всех собственников квартиры на ее продажу.
- Получить постановление в органах опеки и попечительства при наличии в перечне собственников лица, не достигшего совершеннолетия.
- Получить и предоставить выписку из домовой книги (кооперативные дома), кадастрового паспорта, технического паспорта БТИ, с лицевого счета (задолженности) и паспорта участников (возможность обременения объекта недвижимости).
- Составить договор купли-продажи (дарения, завещания).
- Составить акт приема-передачи объекта недвижимости и зарегистрировать его в государственном центре регистрации.
- Покупателю квартиры получить свидетельство о праве собственности на его имя.
Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.
Иск составляется исходя из требований ст. 131 ГПК РФ и содержит:
- наименование суда и его адрес;
- данные об истце (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- данные об ответчике (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- стоимость иска и размер госпошлины;
- описание причин обращения в суд;
- номер и адрес жилого помещения;
- указание долей истца и ответчика и сравнение их соотношения;
- описание обстоятельств, при которых истец и ответчик получили свои доли в праве общей собственности;
- подтверждение мотивов иска;
- наличие/отсутствие попыток досудебного урегулирования спора;
- просьбу истца о признании доли ответчика незначительной и выкупе ее в принудительном порядке;
- список прилагаемых документов;
- дата составления иска и подпись.
Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.
Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.
Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.
Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.
Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:
- Получить нотариально заверенное соглашение всех собственников квартиры на ее продажу.
- Получить постановление в органах опеки и попечительства при наличии в перечне собственников лица, не достигшего совершеннолетия.
- Получить и предоставить выписку из домовой книги (кооперативные дома), кадастрового паспорта, технического паспорта БТИ, с лицевого счета (задолженности) и паспорта участников (возможность обременения объекта недвижимости).
- Составить договор купли-продажи (дарения, завещания).
- Составить акт приема-передачи объекта недвижимости и зарегистрировать его в государственном центре регистрации.
- Покупателю квартиры получить свидетельство о праве собственности на его имя.
Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.