Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в аренду: как платить налоги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Налог на коммерческую недвижимость физических лиц
Примечательность налоговых выплат физическими лицами в прогрессировании (то есть постепенном и закономерном увеличении) налоговой ставки в зависимости от кадастровой стоимости помещения, которым владеет физической лицо (к примеру, индивидуальный предприниматель).
Но сама ставка вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне.
- если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение физ. лица коммерческого назначения составит всего 0,1% (для помещений, предназначенных для проживания);
- от 300 до 500 тысяч рублей – от 0,1% до 0,3% (для прочих помещений и строений);
- свыше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2,0% (для дорогостоящей недвижимости, торговых центров и офисов).
При этом никакие льготы при налогообложении нежилых помещений физических лиц не распространяются, потому что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.
Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?
В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:
- Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
- Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
- Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
- Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.
Необходимые документы
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.
В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?
Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:
- В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?
В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.
- Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?
В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?
Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?
Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).
Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.
Сдача объектов в аренду муниципалитетом
Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.
При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:
- для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
- заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
- торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
- для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
- только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
- уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
- стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
- если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.
Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.
Какие налоговые режимы используются арендодателем?
Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:
- УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
- Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
- ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
- ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.
Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.
Когда сдача в аренду имущества «физиком» — незаконное предпринимательство
Качественная налоговая оптимизация арендного бизнеса требует комплексного подхода. При разработке стратегии собственнику недвижимости важно соблюсти принцип законности и добиться экономической эффективности. Решить задачу помогает анализ деловой и судебной практики. В помощь добросовестным коммерсантам налоговая служба регулярно публикует обзоры. В документах освещаются легальные механизмы, разъясняются инструкции по использованию льгот, а также приводятся официальные позиции Минфина России.
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.
Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:
- создание офиса;
- организация склада;
- формирование производственного предприятия;
- создание магазинов.
Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:
- граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
- если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
- сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
- чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.
Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.
Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.
Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.
Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:
- свидетельство о регистрации и постановке на учет;
- паспорт гражданина;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- технические бумаги на объект.
Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.
Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:
- справка из ЕГРЮЛ;
- учредительная документация предприятия;
- правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
- если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
- учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.
Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.
Налоги на аренду помещения для ООО
Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).
Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.
Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.
При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.
Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.
Субаренда нежилого помещения
Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.
Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.
Плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица, в том числе, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, с учётом особенностей, установленных статьёй 226 НК (статья 225НК).
Частью первой пункта 1 статьи 226 НК установлена особенность в признании организаций плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым ими в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц. В этом случае плательщиком признаётся организация – арендатор.
При сдаче в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю особенностей статьёй 226 НК не установлено. Следовательно, в случае сдачи в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю в соответствие со статьёй 225 НК плательщиком налога на недвижимость является физическое лицо – собственник помещения (арендодатель).
Таким образом, сдали офис организации – она платит налог на недвижимость, сдали ИП – Вы платите.
С целью выравнивания для всех физических лиц условий, связанных с исчислением налога на недвижимость, с 2022 года НК предусмотрен один способ определения стоимости недвижимости, базирующийся на расчетной стоимости 1 кв. м типового капитального строения (здания, сооружения) (пункт 3 статьи 229 НК).
Стоимость принадлежащих физическим лицам капитальных строений, их частей определяется на 1 января налогового периода исходя из:
- расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади (для машина-мест –площади) садового домика, дачи, гаража, иного нежилого здания и сооружения, машина-места, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
- расчётной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади жилого помещения или жилого дома, жилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
- расчетной стоимости одного метра типового капитального строения и протяженности сооружения, у которого отсутствует площадь.
Что касается выплачиваемого налога, то ранее платить можно было только на почте или в банке. Современные плательщики могут пользоваться разными способами, включая безналичные переводы. Чаще всего собственники недвижимости, выплачивая НДФЛ, используют платежные терминалы или специальный сервис на официальном сайте налоговой.
Также можно зарегистрироваться в личном кабинете на этом сайте и с помощью него пользоваться всеми предоставляемыми удобствами. В том числе и перечислять необходимые суммы. Для того чтобы получить доступ к ЛК, следует лично обратиться в налоговую службу и получить необходимые реквизиты. Данная услуга доступна как для обычных граждан, так и для ИП или организаций.
Все необходимые налоги при сдаче в аренду своего нежилого помещения оплачиваются физическим лицом. Собственник обязан оформить декларацию и подать ее в соответствующие сроки. Любое сокрытие дохода приведет лишь к дополнительным неприятностям и, что самое главное, к дополнительным расходам. Причем, суммы будут гораздо больше той, что удалось сэкономить.
ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке
В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:
- последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
- день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).
Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.
УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений
Стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.
К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.