Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Кто вправе приватизировать
Чаще всего земельные участки сразу приватизируются застройщиками и затем передаются в долевую собственность владельцам квартир. Это если мы говорим о новых домах. Если же вы живете в старом доме, а придомовая территория не была оформлена в собственность, то этим могут заняться сами жильцы.
Участвовать в процедуре приватизации территории под МКД не обязательно должны все собственники жилья. Инициировать переоформление земли под многоквартирным домом могут:
- группа владельцев недвижимости;
- компания-застройщик;
- отдельный собственник;
- управляющая компания либо доверенное лицо, действующее по поручению собрания владельцев недвижимого имущества;
- единое собрание всех собственников квартир в МКД.
Процедура приватизации земельного участка под многоквартирным домом
Приватизация придомовых территорий в 2022 году ничем не ограничена. Это значит, что жильцы домов могут самостоятельно организоваться и оформить землю возле дома в собственность. На сегодняшний день далеко не все земельные участки были приватизированы и более того, многие люди не имеют малейшего представления о том, как происходит процесс.
Сегодня мы расскажем о том, как происходит приватизация земли под многоквартирным домом, какие плюсы и минусы это дает будущим владельцам.
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Приватизация представляет собой передачу права собственности на землю возле жилого дома. Если мы говорим о придомовых территориях, то собственность на участок будут распределена между всеми жильцами дома. Прежде чем решаться на этот шаг, необходимо принять коллективное решение.
Далее мы обсудим плюсы и минусы, проанализировав которые, нужно сделать вывод. Забегая наперед, отметим, что это позволит дополнительно защитить землю и даст возможность свободно распоряжаться участком. Одновременно с этим появятся дополнительные заботы и затраты.
Поскольку речь идет о многоквартирном доме, то собственность будет коллективная. Это значит, что каждый зарегистрированный в доме человек будет наделен частью от общей доли. Отметим, что продать свою часть невозможно.
Как правило, обслуживание делегируется управляющей компании, которая выполняет все необходимые работы за определенную плату.
Что представляет собой приватизация земли под многоквартирным домом?
Многие российские граждане полагают, что оформить приватизацию возможно только в отношении земельного надела, на котором стоит частный дом. Но Жилищный кодекс, вступивший в действие с 2005 года, разрешает приватизационный процесс в отношении земель под многоэтажками.
Под приватизацией, в общем смысле, понимается передача объекта недвижимости из собственности муниципалитета или Российской Федерации в частное владение, пользование и распоряжение гражданина. Причем приватизация возможна даже в одиночку, только той части земли, которая приходится на данную квартиру. Соответственно, условно земельный участок будет делиться на то количество частей, которое равно числу квартир в многоэтажке.
Но между приватизацией земли под частным и многоквартирным домом есть существенная разница. Правомочия пользования и распоряжения у собственника доли земли под многоквартирным домом существенно ограничены, например, продать ее без отчуждения квартиры никак нельзя. Доля следует при продаже за квартирой. Также эта часть земельного надела передается наследникам вместе с квартирой. Использовать такую землю в качестве залога в ипотеке нельзя.
Нужно ли и зачем приватизировать участок под многоквартирным домом
О том, что возможность приватизировать участок под многоквартирным домом существует, знают многие. Однако не все решаются на такую процедуру, так как думают, что она достаточно сложна, а очевидных плюсов нет. Для наглядности изобразим все достоинства и недостатки в виде таблицы:
| Положительные аспекты | Отрицательные аспекты |
|---|---|
| Увеличение цены жилых помещений многоэтажки | Обязательная налоговая выплата в бюджет |
| Получение прибыли от сдачи в аренду земли | Ответственность (вплоть до уголовной) за нарушения правил пользования участком |
| Отсутствие необходимости запрашивать разрешение на возведение построек у собственника | Увеличение стоимости найма коммерческих помещений в связи с увеличенной кадастровой стоимостью |
| Третьи лица не смогут претендовать на эту территорию (например, без согласия жильцов не будет возведен крупный ТЦ) | Обеспечение и обслуживание территории за счет собственников |
| Создание инфраструктуры, удовлетворяющей требованиям всех жильцов |
В законодательстве закрепляется, что собственник недвижимого имущества, расположенного на территории, принадлежащей государству или муниципалитету – имеет возможность выкупить или арендовать земельный надел, где расположен этот объект.
Устанавливается, что на безвозмездной основе человек имеет возможность приватизировать в течение жизни лишь один участок. Остальные процедуры подобного рода проводятся платно.
Отказать в проведении рассматриваемой процедуры могут только, когда участок изымается или ограничивается в обороте. Также отказ предусматривается в ситуации, когда на этой территории планируется возведение другого объекта. Решение об отказе может быть обжаловано заявителем посредством подачи иска в судебный орган.
Окончательное решение относительно проведения приватизации должно быть озвучено заявителю не позднее двух недель с момента подачи запроса в соответствующий орган. В то же время следует отметить, что такой орган имеет правомочия отвечать на запрос в течение 2 месяцев.
Обязанность по подготовке всей кадастровой документации на возведенное жилое здание возлагается на застройщика. Жильцы могут переехать в новое жилье на правах хозяев сразу после введения многоквартирного здания в эксплуатацию. Кроме собственнических прав на сами квартиры они также приобретают право на владение придомовой территорией.
Если строительство многоэтажного дома было окончено давно, а именно до 2005 года, то владельцем территории вокруг здания является администрация. В таком случае жильцы могут организовать процесс приватизации, однако приватизации принадлежит лишь часть земли.
Под приватизацию не подпадают:
- проезды;
- кабельные сети;
- коммуникации;
- скверы, парки.
Муниципалитет оставит в своей собственности все места, подходящие под понятие общего пользования, даже если они находятся на территории многоквартирного здания.
Законодательные основы
Вопрос приватизации земли под МКД имеет основательную законодательную базу, регламентирующую все важные детали, касающиеся процедуры. Это:
- Указ Президента № 2284, описывающий программу целиком.
- Жилищный кодекс, статья 36 – в ней закрепляется право собственников помещений МКД на его общее имущество – а участок также следует относить именно к нему.
- Гражданский кодекс, статья 273, подчёркивающая, что приобретающий жилую площадь получает вместе с ней также и права собственности на земельный участок, занятый жильём и требующийся, чтобы использовать его.
- Федеральный закон № 122 – в нём регламентируются вопросы, связанные с государственной регистрацией.
- Федеральный закон № 189, статья 16 – указывает, что земельный участок при МКД должен перейти в общую долевую собственность после его формирования.
Помимо перечисленных, законодательное регулирование осуществляется также и посредством иных официальных документов – их немало, и все перечислять мы не будем.
Как приватизировать землю под многоквартирным дом в 2019 году?
Приватизация земли под многоквартирным домом проводится жильцами при необходимости и согласно нормам Жилищного кодекса. Для этого нужно решение собрания собственников квартир и оформление пакета документов.
Несмотря на то, что сама процедура бесплатная, все же придется понести расходы на оформление ряда документов, уплату госпошлины и затем регистрацию права собственности.
У решения о приватизации земли бывают разные причины: кто-то стремится увеличить стоимость квартиры, кто-то – облагородить землю и устроить на ней различные объекты для жильцов, раз уж этого не делает муниципалитет, или же защитить себя от возведения на ней построек. В любом случае такая возможность существует, но потребуется сначала подготовить участок, а затем обращаться в муниципалитет или Росимущество и прочие инстанции. И на всё это требуются деньги и время.
Плюсы и минусы для жильцов
Приватизация имеет ряд преимуществ для жильцов, но также у неё есть и недостатки – перед проведением процедуры стоит взвесить те и другие, и определиться, что важнее. А для этого нужно в деталях знать как все плюсы, так и минусы.
Начнём с первых:
- Сама приватизация бесплатна, то есть землю не придётся выкупать – хотя оформление и будет стоить определённых денег.
- Приватизировав территорию, жильцы становятся её собственниками, а значит, приобретут право на распоряжение ею, в том числе и для извлечения материальной выгоды. Например, допускается сдавать эту землю. Кроме того, стоимость квартиры при продаже будет выше, когда территория при МКД приватизирована, чем если эта процедура ещё не пройдена.
- Не менее важно, что правом распоряжения приватизированной землёй будут обладать лишь её владельцы – муниципалитет не сможет использовать эту землю, чтобы построить на ней что-то, проложить дорогу, и для других подобных целей, поскольку как для стройки, так и для снова имеющегося строения потребуется получать разрешение от владельца. Это крайне полезно для охраны покоя жителей.
- Жильцы смогут свободно заниматься коллективным облагораживанием участка, например, организовывать на нём газон, клумбы, устраивать парковку, устанавливать спортивные и детские сооружения – всё это будет уже их собственностью. Обычно такая работа гораздо эффективнее, чем усилия муниципалитета, и если жильцы хотят видеть вокруг себя облагороженную территорию, и готовы этим заниматься, то первым шагом должна стать именно её приватизация.
- Приватизация гарантирует более внушительные компенсации, если дом потребуется снести, поскольку понадобится сначала принудительно изъять землю у жильцов.
Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом?
Законодательное регулирование процедуры находит свое отражение в Жилищном кодексе. Территория рядом с домом принадлежит к имуществу многоквартирного строения (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, жильцы дома имеют полное право приватизировать придомовую площадь и стать ее долевыми собственниками, если уже не являются таковыми после ввода дома в эксплуатацию.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (в сентябрьской редакции 2017 года) нормативная площадь дома включает:
- землю под многоквартирным домом;
- благоустроенные зоны и территории возле здания;
- автостоянки;
- технические пункты обслуживания;
- места для сушки белья и др.
После приватизации указанных площадей жильцы квартир смогут распоряжаться ими по праву долевой собственности. Обычно в таких случаях управление имуществом поручается ТСЖ или Управляющим компаниям.
Но нужно понимать, что земля под многоквартирным домом должна иметь строгие границы и соответствовать Градостроительному плану. Оформляемый земельный участок всегда имеет кадастровый паспорт: границы, площадь, целевое назначение, отличительные особенности и прочие параметры. Если кадастрового плана нет, указанные характеристики отображаются в техническом плане на жилой дом аналогичным образом.
Оформлять ли землю под многоквартирным домом
Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.
Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст.
36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Есть несколько причин для отказа в оформлении земли в собственность:
- Неуплата государственной пошлины в течение 5 дней с момента подачи документов.
- Отсутствие каких-либо необходимых документов.
- Наличие в предоставляемых документах ошибок.
Если же с документами все в порядке и госпошлина оплачена в срок, то отказать в приватизации участка не могут, так как это напрямую будет противоречить действующему законодательству. В самом плохом случае, если последовал отказ без четкого указания причины, можно обращаться в суд. На практике, отказы следуют лишь в очень редких случаях и только по уважительной причине так как передать землю «на баланс» собственников администрации выгодно.
Приватизация земли под многоквартирным домом, будь то малоэтажное строение с 2-3 квартирами или большой дом с сотней квартир – не самая простая задача за счет необходимости собирать жильцов и подготавливать внушительный пакет документов. Наиболее спорные вопросы на бесплатной консультации прояснят наши опытные юристы, а в рамках самой процедуры оформления они же могут выступить в качестве представителей. Это позволит значительно сократить сроки и минимизирует затраты времени клиента/клиентов.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
В настоящее время помимо возведения МКД на застройщиков возлагается обязанность – подготовить кадастровые документы на участок земли, прилегающий к зданию. После того, как объект вводится в эксплуатацию, владельцы квартир получают право на заселение в приобретенное жилье. Согласно статье 36 ЖК РФ, все собственники квартир в МКД являются совладельцами придомовой территории, а значит в приватизации нет никакой необходимости.
Но данное правило распространяется на многоквартирные дома, построенные сравнительно недавно. До сих пор существует много жилых объектов, чьими дворам владеет местная администрация. И вот в этом случае приватизация — единственный законный способ для жильцов завладеть участком, прилегающим к МКД, правда, не всем, а лишь его частью.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ, нельзя приватизировать участки занятые:
- площадями;
- скверами;
- дорогами для автомобилей;
- набережными;
- другими местами общественного пользования.
| Плюсы | Минусы |
| Использовать участок земли в коммерческих целях можно будет только с разрешения собственников, то есть жильцов МКД | У собственников появляется обязанность по оплате имущественного налога, а значит, цифра в квитанциях за ЖКУ заметно возрастет (чем больше площадь квартиры, тем больше налог) |
| Если территория около дома будет отчуждена муниципалитетом для каких-либо нужд, жильцам будет выплачена компенсация | Благоустраивать и обслуживать территорию (вывозить мусор, убирать снег, поддерживать чистоту на детских площадках и прочее) жителям придется самостоятельно за свой счет |
| Появится возможность получения прибыли с коммерческого использования двора, например, со сдачи его части в аренду или с организации на территории около МКД платного паркинга | |
| Общая стоимость квартир в домах с приватизированными дворами несколько выше остальных |
Несмотря на простоту оформления придомовой территории, при осуществлении процедуры могут возникнуть некоторые проблемы, например, из-за неправильно определенных границ участка или умышленного его увеличения/уменьшения.
Пример. После того, как на общем собрании жильцы обсудили все текущие вопросы и приняли решение о приватизации двора, назначенная инициативная группа начала переоформление. Оценщики определили кадастровую стоимость, в Росреестре было заказано и успешно проведено межевание, право собственности зарегистрировано. Спустя некоторое время оказалось, что часть огражденной придомовой территории мешает свободному перемещению случайных прохожих. Власти незамедлительно отреагировали на нарушение и обратились в суд. После рассмотрения всех обстоятельств по делу, судья вынес постановление о демонтаже мешающей конструкции, за счет владельцев земли, то есть жильцов МКД.
А если бы еще на начальных этапах, при проведении кадастровых работ, все градостроительные и землеустроительные нормативы были учтены, такой проблемы бы не возникло. Поэтому к каждому шагу приватизации следует подходить максимально ответственно и внимательно. Важно не только собрать весь пакет документов и сдать его на рассмотрения. А проследить, чтобы сведения, содержащиеся в них, не нарушали права и интересы других людей.
Есть несколько причин для отказа в оформлении земли в собственность:
- Неуплата государственной пошлины в течение 5 дней с момента подачи документов.
- Отсутствие каких-либо необходимых документов.
- Наличие в предоставляемых документах ошибок.
Если же с документами все в порядке и госпошлина оплачена в срок, то отказать в приватизации участка не могут, так как это напрямую будет противоречить действующему законодательству. В самом плохом случае, если последовал отказ без четкого указания причины, можно обращаться в суд. На практике, отказы следуют лишь в очень редких случаях и только по уважительной причине так как передать землю «на баланс» собственников администрации выгодно.
Приватизация земли под многоквартирным домом, будь то малоэтажное строение с 2-3 квартирами или большой дом с сотней квартир – не самая простая задача за счет необходимости собирать жильцов и подготавливать внушительный пакет документов. Наиболее спорные вопросы на бесплатной консультации прояснят наши опытные юристы, а в рамках самой процедуры оформления они же могут выступить в качестве представителей. Это позволит значительно сократить сроки и минимизирует затраты времени клиента/клиентов.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область