Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
Порядок использования маткапитала в целях улучшения жилищных условий
Субсидия материнского (семейного) капитала выплачивается и используется в дальнейшем на условиях федерального закона за №256-ФЗ. Покупателю, изучающему возможность использования средств маткапитала в недвижимости продавца, необходимо знать следующие требования настоящего закона:
- право субсидирования материнским капиталом принадлежит семьям, в которых начиная с 2007 года родился (был усыновлен) второй и каждый последующий ребенок (статья 3);
- маткапитал в том числе допустимо использовать в целях улучшения условий жилья (статья 7), т.е. для приобретения жилой недвижимости (новостройка, вторичка), выплаты ипотеки или жилищной ссуды, внесения паевых взносов в ЖСК (статья 10, пункт 1). Также упомянутую субсидию допустимо расходовать на строительство и реконструкцию недвижимости ИЖС (статья 10, пункт 2).
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
Приобретение квартиры с использованием материнского капитала
С использованием средств, выделяемых государством для поддержки семей, можно приобрести как первичное, так и вторичное жилье, с привлечением ипотеки и без этого. Однако есть определенные требования, которые закон предъявляет к объектам недвижимости, на покупку которых был потрачен материнский капитал.
- приобретаемое жилье располагается на территории РФ;
- сделка по покупке недвижимости должна быть проведена и оформлена в соответствии со всеми требованиями закона;
- покупателям необходимо приобрести именно отдельный жилой объект (т.е. не комнату/ долю). Хотя в некоторых случаях возможно выбрать долю в квартире – например, если в результате этой сделки семья получает полное право собственности на квартиру или доля может быть определена как отдельный жилой объект;
- при подаче заявления на использование маткапитала его получатель должен указать в нем цель или цели, на которые он планирует потратить выделенные средства, а также приложить к заявлению подтверждающий пакет документов;
- после покупки недвижимости получатель средств маткапитала обязан наделить долями с правом собственности как своего ребенка/ детей, так и мужа/ жену.
Приобретение вторичного жилья с использованием материнского капитала
Люди, планирующие покупку вторичной квартиры в Москве или Подмосковье, часто планируют использовать этой дополнительной финансовую меру для решения своей жилищной проблемы. Если сделка проходит без привлечения ипотеки, то после выбора подходящего объекта покупателям вторичной недвижимости необходимо сначала заключить с собственником договор о продаже квартиры и отправить его на регистрацию в Росреестре. Лишь затем в ПФР (Пенсионный фонд) отправляется заявление, в котором один из родителей/ усыновителей просит предоставить ему средства маткапитала. Вторичное жилье, таким образом, приобретается в рассрочку. Пункт о рассрочке прописывается в договоре купли-продажи, с указанием стоимости приобретаемой недвижимости, суммы, внесенной на момент подписания документов, а также размера остатка, который будет выплачен продавцу после получения покупателем средств маткапитала. Соответственно, из-за использования рассрочки покупатели не сразу получают права на квартиру, а только после полной оплаты ее стоимости.
Обычно заявления об использовании маткапитала, подаваемые в Пенсионный фонд, рассматриваются в течение месяца, еще месяц покупатели ожидают перевода денежных средств. После получения нужной суммы и полной оплаты вторичного жилья продавец и покупатель подают заявление в МФЦ о снятии залога, после чего последние могут считать себя полноправными владельцами квартиры в Москве или Подмосковье. Необходимо иметь в виду, что с 2021 года сроки рассмотрения заявлений о предоставлении средств маткапитала сократятся, в среднем этот процесс займет не более 10 дней (однако в некоторых случаях он может быть увеличен – например, когда Пенсионному фонду потребуется запросить информацию из других ведомств). Таким образом, следует сразу предупреждать продавцов о том, что покупка жилья будет происходить в рассрочку. Некоторые собственники недвижимости отказываются от такого варианта сделки из-за того, что сроки получения полной суммы за продажу квартиры могут растянуться на несколько месяцев.
Если потребитель собирается купить квартиру, используя маткапитал и заемные средства, первым делом необходимо заключить кредитный договор с банком. Затем банк направляет в ПФР заявление о выделении средств маткапитала для приобретения недвижимости. Договор купли-продажи квартиры не будет отличаться от обычного, а использование дополнительных средств будет отражено лишь в ипотечном договоре. После получения от Пенсионного фонда одобрения и перевода средств продавцу новые собственники становятся полноценными владельцами квартиры.
Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры
Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:
- паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
- сертификата о праве на господдержку;
- выписки о введении жилплощади в собственность;
- нотариального обязательства;
- удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
- справки о смерти матери (если отец – заявитель);
- свидетельства о браке;
- сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
- заявления о применении денег из Пенсионного фонда.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом
Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
паспортные данные продавца и покупателя;
-
сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
-
выписка из ЕГРН;
-
разрешение органов опеки на продажу;
-
стоимость жилья;
-
подтверждение того, что объект не находится под обременением;
-
порядок вступления договора в силу;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.
Как быть, если квартира покупалась в ипотеку
По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье покупалось в ипотеку, часть которой погашалась за счет средств материнского капитала, дело усложняется. В этом случае в договоре не будет пунктов, касающихся маткапитала. Банк также вряд ли согласится предоставить сведения о займах. Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца сертификат или справку из Пенсионного фонда, что средства маткапитала не потрачены или направлялись на другие цели. Такие риски существуют и при приобретении квартиры по договору долевого участия – в таком случае также нужно проверить, использовались ли средства материнского капитала при изначальном оформлении договора, отмечает эксперт.
Требования к новому жилью
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
Существующая практика
Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» . Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. «Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.
Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.
В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.
По чьей инициативе сделка может быть расторгнута
Это могут быть разные лица, прежде всего — сами дети, чьи права были ущемлены. По мере достижения 18-летнего возраста они заявят на восстановление своих прав. Также иск может подать ПФР или третья заинтересованная сторона в лице прокуратуры или органов опеки. Суд может поддержать истца и квартира возвращается семье. При этом нет никакой гарантии, что она сможет одномоментно возместить всю сумму покупателю. Велика вероятность, что возвращать деньги придется много лет и по частям.
В целом насторожиться покупателю нужно тогда, когда у продавца квартиры есть двое и более детей, дата рождения как минимум одного из которых — после 01.01.2007 (материнский капитал в нашей стране начали выплачивать с этого момента).
Какие документы собрать для оформления сделки
Итак, вашему младшему ребенку исполнилось 3 года, накоплений за годы работы достаточно и можно использовать материнский капитал без ипотеки для достижения своих целей. Для оформления сделки одного бланка с голограммой недостаточно – необходимо подготовить полный пакет документов:
- договор купли-продажи — 3 экземпляра;
- оригиналы паспортов продавца и покупателей;
- оригиналы документов на недвижимость, подтверждающие право собственности;
- гос.пошлина на покупателей — в сумме 2000 рублей (если покупателя 4, то по 500 на каждого);
- свидетельство о рождении детей и о браке (оригиналы и копии);
- сертификат МСК и справка об остатке средств капитала (оригиналы и копии);
- согласие супруги продавца, если недвижимость приобретена продавцом в браке (оригинал и копия).
Пакет документов сдается в МФЦ. Через 9 дней по описи получают готовые документы. Можно получить и раньше. Отслеживать готовность можно на сайте Росреестра — Проверка исполнения запроса. Статус — направлено заявителю говорит об отправке документов обратно в МФЦ на выдачу.
После сделки идем в пенсионный фонд и предоставляем:
- заявление от родителей на перечисление средств;
- оригинал общегражданского паспорта;
- документы на детей, подтверждающие рождение и усыновление;
- бланк сертификата, ранее выданный в одном из отделений ПФ;
- договор купли-продажи, заключенный с продавцом жилья;
- приложение к договору с описанием задолженности перед продавцом (при наличии);
- бумаги, выданные в Росреестре, подтверждающие владение квартирой — выписка из ЕГРН;
- обязательства супругов оформить выделение долей после гашения долга (если в результате покупки доли выделены не всем членам семьи).
Никакая справка о материнском капитале без ипотеки специалисту не нужна, даже если вы получали сертификат в другом отделении. При необходимости сотрудник ПФ сможет запросить личное дело получателя субсидии по внутренней почте, а остаток по сумме посмотреть в базе.
Отвечает эксперт Федерального проекта по финансовой грамотности «Финшок» Лолла Кириллова:
Основной риск для покупателя жилья, ранее находившегося в собственности семьи, использовавшей материнский капитал, состоит в том, что если, несмотря на обязательство о выделении детям долей в приобретаемом жилье, доли не были выделены, то такая сделка может быть признана судом недействительной.
На самом деле, таких исков предъявляется очень мало, поскольку в основной массе родители выделяют доли детям. Но уж если дошло дело до суда, то у покупателя по решению суда забирают квартиру, а продавцы возвращают ему деньги. Это и есть обозначенный риск, особенно вкупе с тем обстоятельством, что к моменту вынесения решения суда у таких продавцов денег, как правило, и не бывает. То есть свое жилье они получат назад, а вот покупателю придется ждать, когда ему вернут денежные средства. При этом обычно указывается, что статья 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» призвана обеспечить защиту прав и баланс интересов всех сособственников жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств материнского капитала, закрепляет способ защиты прав заинтересованных лиц.
Проверяйте наличие долей у несовершеннолетних при приобретении жилья, требуйте выписку о расходовании средств сертификата на материнский капитал. Отсюда вытекает следующее. Если домом, квартирой, приобретенными с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно. Нужно просто заполучить разрешение на продажу помещения от органов опеки и попечительства на отчуждение такого жилья.
Риски при продаже квартиры по материнскому капиталу
Часть материнского капитала можно потратить на другие цели, потому заявленных денег может быть недостаточно. Если, конечно, вас не обманули с объемами имеющихся средств. Владельцы сертификата вполне могут частично потратить их.
Дабы избежать проблем с получением финансов, рекомендовано уточнить все базовые детали в документе: сумму маткапитала, необходимые реквизиты и сроки подачи заявления на запрос денег в Пенсионный фонд.
Есть риск, что к документации могут возникнуть вопросы от уполномоченных лиц, потому следует тщательно проверить все бумаги от покупателя. Оформляя куплю-продажу жилья по материнскому капиталу, не рекомендуется использовать цифровую подпись. Правильнее будет заключить соглашение на бумаге и заверить его у нотариуса.
Бывшему собственнику деньги перечисляет Пенсионный фонд, на базе свидетельства, которое предоставляет покупатель – госрегистрации прав владения купленной жилплощадью. Фонд перечисляет финансы через сорок дней после получения всей нужной документации. Месяц уходит на принятие решения и еще десять дней – на перечисление денег в счет оплаты за квартиру. Неприятности ждут бывшего хозяина, если Пенсионный фонд откажется от перечисления – и собственность потерял, и денег не получил.