Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Миссия выполнима: избежать обмана при посуточной аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мошенники снимают квартиру на несколько суток, потом дают объявление о сдаче этой же квартиры в аренду на длительный срок на очень привлекательных условиях. У потенциальных жильцов аферисты просят перевести аванс за «бронирование» квартиры из-за того, что желающих её снять якобы очень много. Собрав таким образом несколько авансов злоумышленники исчезают.
Заключение договора: на что обратить внимание
Сдавать вам дом имеет право либо собственник, либо человек, имеющий от собственника соответствующую доверенность. Перед подписанием договора проверьте документы, которые подтверждают право арендодателя быть таковым. Это может быть выписка из ЕГРН (для владельца) или собственно доверенность (для представителя).
Договор должен быть обязательно, в письменном виде, в двух экземплярах. Перед тем, как подписывать его, внимательно прочитайте. Советуем проконтролировать наличие следующих пунктов (или включить их по своей инициативе):
- Список вещей в доме и описание их состояния с перечислением всех дефектов. Лучше сопроводить фото- и видеоматериалами.
- Ограничения, если таковые есть (например, если требуется соблюдать тишину в определенный период или нельзя что-то трогать или куда-то заходить).
- Ответственность сторон, в том числе – ответственность арендаторов за поломки и возникшие неисправности. Это очень важный пункт, потому что именно такие вопросы чаще всего возникают при краткосрочной аренде. В договоре должно быть четко прописано, сколько должен заплатить арендатор, если он что-то сломает, за что именно ответственность он несет, в каком состоянии нужно сдать дом.
- Если предполагается, что перед сдачей дома обратно арендодателям гости должны убрать его (или сделать что-то еще – убрать барбекю, сложить белье в корзину), это должно быть указано в договоре. Если уборку заказывает арендодатель и включает ее стоимость в аренду, это должно быть указано отдельно. Также следует указать условия возврата залога, если сделка в итоге не состоится.
- Если арендодатель просит у вас депозит (залог), это должно быть указано в договоре. Равно как и то, становится это частью оплаты или возвращается после принятия дома.
- Передача ключей – сроки и условия. Если есть какая-то специфика, это необходимо отразить в документе.
Чтобы точно не получить после отдыха претензии, при вселении в дом вы можете еще раз сфотографировать интерьеры и двор, чтобы зафиксировать, в каком состоянии их нашли. Снимайте так, чтобы на снимке были зафиксированы даты и время. Если вы видите какие-то неисправности, обязательно это зафиксируйте, если возможно, позовите свидетелей – например, соседей или других жителей поселка. Сразу сообщите хозяину о том, что обнаружили.
О соблюдении договоренностей даже говорить не будем, это предполагается по умолчанию. При сдаче дома подпишите дополнительный документ, в котором будет указано, что вы сдали дом в том состоянии, что он был, и к вам претензий нет.
Если возник конфликт с хозяином, всегда лучше сначала поискать компромисс и попытаться договориться. Крайний шаг – обращение в суд. В этом случае вам потребуются все возможные доказательства вашей правоты: фото, видео, показания свидетелей, записи с камер, пункты договора, и так далее.
Соблюдая эти простые правила, вы обеспечите себе комфортные выходные, о которых останутся только приятные воспоминания.
Наниматель пересдал квартиру
При краткосрочной аренде (на несколько дней) мошенник может пересдать квартиру по поддельным документам нескольким людям, взяв с них оплату за первый месяц проживания и страховой депозит, и исчезнуть, оставив собственника разбираться с «жильцами».
Если наниматель снимает квартиру на длительный срок — месяц и более — он может начать сдавать её посуточно или превратить в мини-гостиницу. Самый опасный для собственника вид мошенничества — когда преступник снимает квартиру, чтобы делать в ней что-то незаконное, например, фасовать и продавать наркотики. Это грозит привлечением к уголовной ответственности ни о чем не подозревающего собственника, которому придётся доказывать свою непричастность в суде.
Как защититься?
Помимо знакомства с жильцами и контакта с соседями вам поможет информация о потреблении воды: если в квартире проживает больше людей, чем указано в договоре, показатели водосчётчиков резко вырастут. И, конечно, стоит раз в месяц наведываться в квартиру — жильцам будет не очень удобно приводить её в «обычное» состояние каждый раз и они предпочтут поискать менее «внимательного» собственника.
Наниматель продал квартиру
Собственник сдаёт квартиру мошенникам, которые по поддельным документам продают её ни о чем не подозревающему покупателю. Когда афера раскроется, и собственник подаст в суд, будет возбуждено уголовное дело, и квартиру по итогам расследования ему вернут. А вот обманутый покупатель останется без своих денег.
Как защититься?
Если вы сдаёте квартиру, познакомьтесь с жильцами, узнайте, где они работают, посмотрите их профили в социальных сетях. Оставайтесь на связи с соседями — они могут заметить, если мошенники будут устраивать просмотры вашей квартиры для потенциальных покупателей. Или кто-то из этих покупателей может попытаться познакомиться с соседями — так вы вовремя узнаете о том, что происходит с квартирой.
Кaк oбмaнывaют. Coбcтвeнник cдaeт квapтиpy нa длитeльный cpoк. Moшeнник ee cнимaeт и зaтeм пepecдaeт пocyтoчнo, чтoбы пoдзapaбoтaть. Ecли coбcтвeнник yзнaeт oб этoм oт coceдeй или из oбъявлeния, тo oн имeeт пpaвo paзoм выceлить вcex yчacтникoв aфepы. Bac в тoм чиcлe.
Пepecдaвaть квapтиpy мoжнo тoлькo пpи зaключeнии дoгoвopa cyбapeнды c coбcтвeнникoм. B дoгoвope дoлжнo быть пpoпиcaнo, чтo квapтиpy мoжнo cдaвaть пocyтoчнo. Ecли этoгo нeт — дoгoвop мeждy вaми и нaнимaтeлeм нeдeйcтвитeлeн.
Кaк избeжaть. Пpocитe кoпию выпиcки из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти — EГPН, чтoбы пocмoтpeть, ктo влaдeeт квapтиpoй. Ecли пoнимaeтe, чтo oбщaeтecь c дpyгим чeлoвeкoм — пpocитe дoгoвop cyбapeнды. Ecли дoгoвopa cyбapeнды нeт — ищитe дpyгoй вapиaнт.
Что делать, если гость нарушил правила
Несмотря на фильтрацию, нарушители встречаются — иногда это невозможно предсказать. Например, заселяется командированный человек — приличный и спокойный. И вдруг он решает отметить знакомство с коллегами, приглашает их к себе, образуется стихийная вечеринка. Предугадать такое нельзя, но мы к таким ситуациям готовы и знаем, как выходить из них с минимальными потерями.
Позвоните квартиросъёмщику и спросите, что происходит. Обычно на шум жалуются соседи, а иногда даже менеджер может заметить неладное: например, увидеть, что в окнах одного из объектов много людей или из них доносится громкая музыка. Сразу бежать и выселять гостя не нужно, для начала достаточно ему позвонить.
Часто ситуация разрешается простым вежливым разговором. Гости извиняются, мы даём им второй шанс. Для страховки можем повысить сумму залога со стандартных 2 000 до 10 000 — так гости уже более осознанно подходят к своему поведению в квартире. Если при выселении всё в порядке, залог мы полностью возвращаем.
Вызовите участкового или пультовую охрану. Мы работаем легально, платим налоги, поэтому не боимся решать нештатные ситуации с помощью правоохранительных органов. На экстренный случай есть тревожная кнопка: после её нажатия Росгвардия будет на месте через пару минут. Но чаще гость успокаивается при одном упоминании о вызове людей в форме и при оружии.
Взыщите стоимость ущерба. Если мы выселяем гостя за нарушение правил до окончания срока, деньги за аренду и залог ему не возвращаем — эти средства частично покрывают ущерб. Ещё можно взыскать компенсацию через суд, но чтобы это сделать, обязательно должен быть заключён договор с гостем.
Что должен знать арендатор
Цель арендатора – найти хорошую квартиру и проживать в ней с комфортом.
Вот, что еще нужно знать будущему квартиросъемщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов:
- нельзя ходить на осмотр квартиры в одиночку – рядом должен быть еще один близкий человек;
- нельзя платить вперед – никаких оплат или даже авансов и задатков, пока не подписан договор, и не переданы ключи;
- деньги можно передавать только под расписку, если оплата передается банковским переводом, то должна быть выписка;
- важно убедиться, что у собственника нет долгов по коммунальным оплатам, чтобы проверить это, нужно потребовать все квитанции;
- на момент заключения договора нужно снять показания со всех счетчиков и зафиксировать их письменно;
- все договоренности не должны оставаться в устной форме – они будут иметь юридическую силу, только если будут зафиксированы в договоре;
- договор сроком действия более 12 месяцев должен быть зарегистрирован;
Поиск жилья через агентство
Столкнувшись с необходимостью в аренде жилья на сутки или на длительный срок, люди обычно ищут объявления на авито или обращаются в агентство недвижимости. Эксперты советуют пользоваться услугами только проверенных организаций. В идеале необходимо руководствоваться советами знакомых.
Составив договор с клиентом, представитель организации обычно выполняет следующие действия:
- Находит квартиру, соответствующую требованиям клиента.
- Согласовывает с хозяином помещения время и дату осмотра жилья, а также иные нюансы.
- Посещает квартиру вместе с клиентом.
- Проводит все переговоры, если стороны приняли решение заключить договор аренды жилья.
- Проверяет предоставленные хозяином жилья документы, подтверждающие наличие права собственности.
- Заключает сам договор аренды жилья и подготавливает акт приема-передачи недвижимости.
Услуги сотрудников агентства платные. Гражданину предстоит заплатить специалисту 100% оплаты за аренду.
Составьте подробный договор
Как снять квартиру в аренду правильно без посредников, не рискуя? С подробным договором. За ориентир можно взять примеры из Интернета, у арендодателя также может быть такая бумага наготове. Но специалисты рекомендуют корректировать договор под себя, отражая в нем все нюансы, которые могут стать причиной распрей. Опирайтесь на гл. 35 Гражданского кодекса РФ.
Что должно быть в договоре об аренде:
- паспортные данные обеих сторон;
- описание квартиры с адресом, метражом, состоянием и описью содержимого;
- срок аренды;
- цена арендной платы в месяц, порядок ее внесения (если планируется безналичный расчет, обязательно прописывайте номер банковского счета, на который будут уходить средства);
- условия пересмотра арендной платы, досрочного расторжения договора;
- информация о тех, кто имеет право жить вместе с вами в квартире (если это предполагается, например, жена/муж).
Способы мошенничества и обмана при сдаче квартир в аренду
Способ 1. Чужие фото квартиры. Вы ищете где снять квартиру в интернете, и находите объявление с очень впечатляющими вас фотографиями интерьера сдаваемого в аренду жилья в сочетании с вполне доступной и интересной ценой. Вы радостно связываетесь с владельцем или риэлтором, но там вам сообщают, что эта квартира якобы уже сдана в аренду, но есть другие аналогичные, и предлагают вам посмотреть их, часто при этом просят заплатить какой-то аванс.
Что делать? Если сочетание цена/интерьер кажется вам несколько подозрительным, да и в других случаях тоже, проверьте выставленные фото квартиры на уникальность. Сделать это совершенно несложно — для этого в интернете есть специальные сервисы. Например, один из таких — Google Images. Просто вставьте в поисковую строку ссылку на фото или же сохраните фото на свой компьютер, а потом загрузите в сервис, и он покажет вам все имеющиеся аналоги этой картинки в интернете. И когда вы заметите, что «одна и та же» квартира сдается в Москве, Петербурге, Киеве и других городах — думаю, вам должно быть понятно, что вас хотят, как минимум, привлечь обманным путем, а скорее всего — развести на какую-нибудь «предоплату». Поэтому обращаться по таким объявлениям настоятельно не рекомендую.
Способ 2. Несуществующие квартиры. Фактически, тот же самый способ, только фото может вообще не быть, при этом и самой квартиры — тоже. Мошенники дают объявления о сдаче жилья, как правило, привлекая хорошей ценой, а далее, когда вы с ними свяжетесь, возможны два варианта развития событий.
В первом случае (это лучший вариант) вы просто засветите свой номер/е-мейл и вам начнут названивать/писать риэлторы, предлагая другие варианты аренды квартир, соответственно, уже более дорогие и менее интересные. Ну а по данной несуществующей квартире просто скажут, что она уже сдана.
Во втором случае (это худший вариант) с вас попытаются обманным путем получить какую-либо предоплату, после чего пропадут.
Пожалуй, это самый распространенный вариант развода, обмана и мошенничества при сдаче квартир в аренду.
Что делать? Как только вам сказали, что интересующая вас квартира уже сдана, но при этом могут предложить другие варианты — сразу же насторожиться. И никогда, никогда, никогда не вносить никаких предоплат ни за услуги риэлторов, ни за аренду квартиры, до тех пор, пока вы реально не договорились с владельцем и не подписали с ним договор аренды.
Способ 3. Многократная сдача в аренду одной и той же квартиры.
Думая о том, как снять квартиру, не стоит забывать и об этом очень неприятном способе мошенничества, который, к сожалению, тоже имеет место быть, пусть и не так часто, как предыдущий. В чем заключается его суть? В том, что владелец квартиры различными хитрыми способами сдает одно и то же жилье разным людям, получая с них предоплату. И им приходится как-то делить его между собой, и выяснять, кто останется жить, а кому придется просто попрощаться с деньгами.
Как это происходит? Ну, к примеру, сняли вы квартиру: хозяин лично провел вас, все показал, отдал ключи и взял предоплату за 2-3 месяца. Вы заселяетесь утром, а вечером таким же ключом открывает двери другой человек, который переехал сюда с вещами — он смотрел эту квартиру и вносил предоплату еще вчера. А на следующий день — еще одна семья.. (если владельцу так повезло, что он успел провернуть свое дело аж с троими квартирантами).
В этом случае, если у вас на руках нет договора аренды, и факт внесения предоплаты никак не зафиксирован — вы ничего никому не докажете. Ведь даже если вы обратитесь в полицию, и они найдут владельца — он скажет, что вы все это придумали. А может быть, «владелец» — это другой квартиросъемщик, который сам снял квартиру на неделю и пересдал ее нескольким другим людям на год. И такое случается, и нередко…
Что делать? Вносить оплату/предоплату только после подписания договора аренды с реальным владельцем квартиры. При подписании обязательно проверять документы на право собственности, все паспортные данные владельца, сверять их с указанными в договоре. Факт передачи денег фиксировать, как минимум, распиской, а лучше — банковскими документами о безналичном зачислении средств по реквизитам, указанным в договоре.
Способ 4. Договор с липовым агентством. И последний способ развода при сдаче квартир в аренду, который я хочу рассмотреть — это подписание договора с несуществующими риэлторами.
Схема работает так: мошенники арендуют какой-то небольшой офис, дают объявления о выгодной сдаче квартир, к ним приходят желающие снять квартиру, они заключают со всеми договора от своего имени и берут предоплату за 1-2-3 месяца. При этом вам показывают фото квартиры, но предупреждают, что заселиться вы сможете, скажем, через неделю, когда жилье освободят предыдущие квартиросъемщики. Возможно, вам для верности даже вручают ключи от квартиры. Но когда вы в назначенный срок придете по указанному адресу, окажется, что никто там ничего не сдает. А когда вернетесь в агентство, чтобы устроить разборки — окажется, что там его уже нет.
С чего начать поиск жилья?
Учитывая, что поиск квартиры — это целое приключение, предлагаем краткую инструкцию по ее поиску. Итак:
- нужно определиться со стоимостью аренды квартиры;
- узнать включены ли коммунальные услуги в оплату жилья или нет;
- понять, сможете вы заплатить комиссию риэлтору или будете искать жилье самостоятельно.
Самые распространенные способы снять жилье в России это:
- агентство недвижимости;
- у собственников напрямую;
- с помощью работодателя, который может предоставить общежитие или хостел.
Частники, как правило, сами собирают отзывы клиентов и могут показать несколько вариантов из своей базы жилья. Риэлтор должен поинтересоваться, когда человек собирается приехать, на какой период планирует арендовать квартиру, сколько человек в ней будут проживать, есть ли дети или животные и, самое главное, на какой бюджет клиент рассчитывает. Исходя из финансовых возможностей приезжего риэлтор подготовит несколько предложений. Также частник должен разбираться во всех нюансах заполнения договора аренды и юридических аспектах сделки: запросите у риэлтора пример договора в электронном виде.
Есть недобросовестные риэлторы, которые работают по предоплате. Они присылают варианты квартир, которые заведомо не могут устроить человека. Такие горе-специалисты ждут, что клиент откажется от услуг и не потребует назад предоплату. Помните — все денежные вопросы нужно решать после того как вы заключили договор аренды!
После заключения договора
Когда квартира является предметом имущественного спора, о спокойной жизни нанимателям можно не мечтать. Бывают случаи, когда с «зоны» возвращается самый настоящий брат хозяина или на пороге появляется его бывшая жена. В таком случае жильцы оказываются вовлечены в материальные споры, и виноваты в этом они сами: при аренде нужно обязательно проверить, приватизирована ли квартира и является ли её хозяин единственным собственником. В случае если квартира является собственностью муниципалитета, необходимо получить письменное разрешение о её сдаче. Без такого документа любой прописанный в ней человек имеет право запретить её сдавать. В случае если у приватизированного жилья несколько собственников, нужно получить от каждого из них письменное согласие о её сдаче в аренду.