Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная: что это и для чего она нужна?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Как банк использует закладную
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Оформление: необходимые документы и регистрация
Закладная банка на квартиру составляется при оформлении кредитного договора. Необходимые документы могут различаться в банках, поэтому следует заранее осведомиться о полном списке. Как показывает практика, требуются те же бумаги, что и при получении ипотеки. В стандартный перечень входят:
-
паспорт РФ с обязательной пропиской;
-
свидетельство о браке, при его наличии;
-
документ об экспертной стоимости недвижимости с учетом ее средней рыночной цены;
-
кадастровый паспорт и копии поэтажного плана здания;
-
акт приема и передачи жилья;
-
разрешение на эксплуатацию дома (копия);
-
документы по ипотечному кредитованию;
-
квитанция об оплате госпошлины.
Кратко: что такое закладная по ипотеке?
-
Закладная — документ, который подтверждает факт ипотечного залога. Оформлять ее необязательно, но если банк поставил такое условие, заемщик отказаться не может.
-
Банку нужна закладная не только как гарант возврата ипотеки, но и для привлечения финансов. Для заемщика это лишь дополнительное обременение.
-
Бумажная закладная хранится в банке или в хранилище ценных бумаг — депозитарии. Электронная — только в депозитарии.
-
После погашения ипотеки бумажную закладную банк обязан выдать кредитополучателю, а электронную сразу направить в Росреестр для снятия обременения с недвижимости. На обеих закладных ставят отметку о погашении кредита.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.
«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».
Илья Бахилин, юрист:
— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.
Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.
Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.
В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.
Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.
Что такое закладная по ипотеке?
Когда человек принимает решение купить в ипотеку дом или квартиру, в новостройке или вторичку, в любом случае оформляется закладная. При ипотеке оформление этого документа — не только неизбежность, но и значительная польза (главным образом для кредитора, но немного и для заемщика).
Итак, что такое закладная на квартиру по ипотеке? Так называется бумага, удостоверяющая наличие обременения на недвижимости в пользу банка. Получатель такой бумаги сможет сразу понять:
- Кто владелец недвижимой собственности (заемщик);
- Кто выдал ипотечный кредит и, соответственно, кто является залогодержателем (банк);
- В какую сумму оценена недвижимость, переданная в залог;
- Наконец, бумага закрепляет право банка на собственность в случае неисполнения обязательств по кредитному договору.
Оформляется этот документ в строгом соответствии с законодательством РФ, т.е. Федеральным Законом Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 N 102-ФЗ и правовым актом О банках и банковской деятельности от 02.12.1990 N 395-1.
Как оформляется закладная?
Теперь изучим, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, ВТБ или любом другом российском банке.
Заполняется и оформляется документ в банке, причем делается это сразу же по факту подписания кредитного договора. Таким образом банк защищает себя от возможного обмана со стороны заемщика, когда ссуда уже передана ему, а вот регистрировать обременение клиент отказывается.
Закладную официально подписывают и сотрудники банка, а клиент — только после полного предоставления требуемых документов. Далее нужно оплатить госпошлину за будущую регистрацию закладной. Пошлина обойдется в 2 000 рублей для физических лиц и 220 000 рублей для юридических лиц, если жилье еще не находится в собственности у заемщика.
Далее квитанцию об оплате вместе с остальным пакетом бумаг нужно направить в Росреестр лично в их отделении или же через МФЦ. В течение небольшого срока, 3-5 рабочих дней, будет произведена регистрация обременения. Заявителю из Росреестра будет послана или передана лично выписка из ЕГРН, удостоверяющая наличие обременения.
Зачем банку или другому кредитору нужна закладная
Любая ипотечный кредит — это займ на большую сумму, которую выдает банк или другая кредитная организация. Клиенту нужно не только вернуть эти деньги обратно, но еще и перечислить проценты — вознаграждение за пользованием суммой для покупки квартиры. Если суммировать основную сумму, выданную банком, с процентами, то получится достаточно много. К тому же, сроки кредитования при ипотеке самые большие. Они составляют не меньше 5 лет, а чаще превышают 10-15 лет.
Выходит, что банк, выдавая большую сумму клиенту для покупки квартиру в ипотеку, очень рискует. Свои деньги в полном размере и с процентами он получит назад очень нескоро, а за этот период в 5-10 лет еще много может измениться. К примеру, заемщик может поменять работу, потерять прежние высокие доходы, стать нетрудоспособным и прочее. Если он не сможет перечислять ежемесячные платежи, то и не вернет банку взятые взаймы деньги с процентами обратно. Выходит, что кредитор останется ни с чем.
Но такая ситуация несет в себе определенные риски. Конечно, по закону нельзя вносить правки в условия ипотеки после заключения договора, и никто при наличии закладной, скорее всего, не будет даже пытаться это сделать. Но потеря документа дает возможность нечестным финансовым организациям «незаметно» внести правки в дубликат закладной, сделав вид, что так все и было. Поэтому при восстановлении закладной после ее потери нелишним будет воспользоваться помощью юриста, прежде чем подписывать дубликат документа.
Если вам требуется бесплатная консультация юриста, то заказать её вы можете прямо у нас на сайте в специальной форме.
Ждем ваших вопросов. Подписывайтесь на обновления и поддержите наш проект в соцсетях.
Статистические наблюдения, показывают, что ипотека становится с каждым годом все популярней. Тем, кто решился оформить кредит на приобретение жилья, становится знаком такой термин как «закладная». Он обозначает ценную бумагу, способную наделить владельца правом присвоения имущества, которое обеспечивает ипотеку. То есть, при несоблюдении условий договора и отсутствия поступления по кредиту, банк имеет право подтвердить свои притязания на залоговое имущество.
Поскольку ипотека – долгосрочное мероприятие, банку необходимы будут деньги, которые он сможет, в случае необходимости, перепродать другому банку, который станет залогодержателем.
Именно он станет получателем дохода в процентном выражении, в зависимости от поступления платежей по кредиту от заемщика. При этом договор с заемщиком не меняется.
Интересный факт – заемщик не имеет никаких полномочий влиять на передачу закладной. Банк всего лишь извещает клиента о передаче документов.
Закладная, особенно в европейских странах, стала неотъемлемым атрибутом кредитов под приобретение жилья.
Что делать с закладной после погашения ипотеки?
После того, как выплачена ипотека, действие закладной аннулируется — теперь на недвижимости нет обременения, а заемщик становится ее полноправным собственником. Это значит, что банк уже не может распоряжаться жильем. Закладную возвращают в течение одного-десяти дней, допустимый законом срок — календарный месяц, если иное не предусмотрено ипотечным договором.
Что конкретно нужно сделать заемщику, чтобы снять с имущества обременение:
- Полностью погасить ипотеку и взять справку о выполнении своих обязательств перед банком;
- Подать заявление о выдаче закладной и дождаться, когда документ попадает к вам в руки;
- Подать в Росреестр закладную, справку из банка о погашенной ипотеке и заявление на снятие обременения;
- Получить выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную — эти бумаги лучше хранить.
Для чего нужна закладная на квартиру?
Закладная на недвижимость нужна и заемщику, и банку. Для первой категории лиц она служит возможностью получить выгодные условия кредитования. Других преимуществ для заемщика она не несет.
Куда большее значение имеет закладная для банковских учреждений. Для них этот документ – гарантия возврата денежных средств или взыскания личного имущества клиентов, если он не может выполнить условия, прописанные в договоре. Кредитная организация имеет право продать или передать закладную, не спрашивая разрешение заемщика, а просто уведомляя его об этом. Также ценная бумага служит для привлечения инвестиций со стороны – если банк имеет возможность заработка на сделке, то он может дать заемщику более выгодные условия кредитования. Закладные для банков – весомый финансовый портфель, который они грамотно используют в своих целях.
Как оформить закладную?
Закладная ипотечной квартиры оформляется в двух вариантах по выбору сторон – стандартно либо в электронном формате. Для стандартной процедуры заемщику достаточно обратиться в банк – бумагу подготовит менеджер, необходимо только подготовить документы:
- паспорт гражданина РФ – большинство кредиторов настаивает на наличии постоянной регистрации;
- свидетельство права собственности (либо выписка ЕГРН) на купленную недвижимость;
- правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарения, наследования, судебное решение;
- оценка квартиры для закладной – процедуру проводят независимые оценщики, определяющие рыночную стоимость объекта;
- страховой полис на недвижимость – должны быть учтены риски повреждения имущества.
Зачем необходима закладная по ипотеке
Главное и, вероятно, единственное назначение закладной для банка по ипотеке заключается в снижении финансовых рисков, на которые идёт кредитор. То есть, с её помощью он получает права на приобретённое заёмщиком жильё и, в случае возникновения у клиента трудностей, сможет компенсировать возможные убытки. Если заострить внимание на всех существующих причинах оформления закладной и указать последствия подписания сторонами документа, то следует упомянуть:
- обеспечение долга недвижимостью;
- снижение кредитным учреждением риска несения убытков;
- возможное получение банком прибыли благодаря переуступке закладной.
Закладная: что это такое
Чтобы понять, для чего нужна закладная по ипотеке, сравним получение кредита с торговой сделкой. Заемщик берет большую сумму денег и покупает квартиру. Взамен он дает лишь обещание (кредитный договор), что полностью вернет взятые деньги когда-нибудь, лет через 5-10. Увы, за это время всякое может произойти: он может потерять работу, заболеть, уйти в иной мир — а банк останется с пустыми обещаниями. Может статься, ипотечная квартира будет продана, а деньги прожиты — долг спрашивать не с кого.
Чтобы не допустить такого оборота дел, банк предлагает клиенту оформить закладную. Она представляет собой ценную бумагу с указанием собственности, которая при неблагоприятных обстоятельствах будет использована кредитором для погашения ипотеки. В обмен на крупную сумму денег заемщик отдает в залог материальные ценности, и тем самым гарантирует свою платежеспособность. В качестве залога служат, как правило, объекты недвижимости:
- ипотечная квартира и любая другая жилплощадь, находящаяся в собственности заемщика;
- земельный участок под застройку или дача;
- коммерческий объект;
- хозяйственные постройки, нежилое помещение.
Закладная — ценная именная бумага, которая составляется конкретным лицом — залогодателем и адресована держателю этой бумаги.
Должник и залогодатель могут быть разными лицами – их имена обязательно указываются в закладной.
Допустим, молодая семья берет ипотеку на новую квартиру, а в залог оформляет родительское жилье или дачный участок. В качестве должника будет выступать владелец ипотечной квартиры, а в качестве залогодателя – его родители. На имущество, оформленное в залог, налагается обременение: без согласования с банком его нельзя продать, подарить, передать по наследству. При невозврате долга кредитор реализует свое право взыскания на объект недвижимости – продаст его и возместит собственные убытки. По существу, для банка закладная – более важная бумага, чем кредитный договор.