Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделок с коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно оформить недвижимость на ИП. В этом случае ему придется уплачивать налоги в соответствии с той системой налогообложения, которая заявлена (и заявка удовлетворена) при регистрации субъекта предпринимательской деятельности.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Причины отказа в регистрации прав на собственность
Не всегда регистрация проходит гладко. Если обнаружены неточности, которые можно исправить, регистратор объявляет о приостановке. В случае грубых нарушений в регистрации будет отказано. Причинами для этого могут быть:
- Земельный участок невозможно поставить на кадастровый учет, так как он относится к заповеднику, является историческим памятником, находится в охраняемой зоне и т.д.
- Права собственника на этот объект являются спорными.
- В документах видны следы зачеркиваний, исправлений и т.д.
- В ЕГРН есть отметка об обязательном присутствии собственника при регистрации, а он не явился.
- В Росреестр был подан протест на оформление недвижимости. Это могут сделать соседи при спорных моментах.
- Документы признали фальшивыми.
- Из-за объекта недвижимости в настоящий момент ведется судебное дело.
- Недвижимость находится в залоге.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- копия устава;
- письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
- доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
- паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.
Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:
- паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
- документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
- правоустанавливающие документы;
- выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
- правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
- техплан и техпаспорт;
- справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
- если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
- если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
- доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).
Как ИП на упрощенке купить помещение для бизнеса?
Для регистрации в качестве ИП вам необходимо пройти процедуру государственной регистрации в соответствующем органе ФНС по месту вашей прописки/проживания.
Пройти процедуру регистрации ИП можно любым из нижеописанных способов:
-
Зарегистрировать ИП самостоятельно в 2021 году
Советуем начинающим предпринимателям пройти процедуру регистрации ИП самостоятельно. Это достаточно просто, и даст вам первый опыт взаимодействия с налоговыми органами.
-
Зарегистрировать ИП с помощью профессиональных регистраторов
Регистраторы не только подготовят регистрационные документы, но и проконсультируют по вопросам налогообложения, при необходимости подадут и получат документы в/из регистрирующего органа без вашего присутствия, помогут оперативно открыть расчётный счёт (дополнительно предложат бух.обслуживание, печать, кредит, чашку кофе и т.д.).
Согласно законодательству в предпринимательской деятельности красивое и обезличенное наименование может иметь только юридическое лицо. Индивидуальный предприниматель – это физическое лицо, поэтому именоваться в официальных документах (на печати, в чеках, на бланках и т.д.) он будет по ФИО, например, ИП Сергеева Ф.Д.
Однако ИП может зарегистрировать товарный знак или знак обслуживания, либо использовать коммерческое обозначение, которое регистрировать не надо. Наиболее простым вариантом является, безусловно, использование коммерческого обозначения, которое используется для индивидуализации имущественного комплекса, например, кафе «Ромашка», ресторан «У бобра», химчистка «Лисичка» и т.д. В свою очередь, товарный знак служит для индивидуализации товаров, а знак обслуживания – для индивидуализации услуг (два последних знака необходимо регистрировать отдельно).
Если документы на регистрацию ИП подаются в электронном виде через онлайн сервис, то при подаче документов ничего подписывать, соответственно, не надо. Если документы подаются в бумажном виде, то заявление подписывается заявителем непосредственно во время подачи документов сотруднику регистрирующего органа и при предъявлении паспорта.
В случае, когда документы подаются в регистрирующий орган по почте или по доверенности (без присутствия самого заявителя, т.е. того, кого регистрируют в качестве ИП), то заявление по форме Р21001 и копию паспорта необходимо удостоверять нотариально. Заявитель должен вписать свою фамилию, имя и отчество в заявление (последняя страница) собственной рукой и чёрной ручкой. Если заявление удостоверяется нотариально, то нотариус также должен заполнить заявление на регистрацию чёрной ручкой.
Признается право собственности на нежилое помещение исключительно в судебном порядке. Обращаться за защитой своих интересов следует в районный суд общей юрисдикции по месту регистрации жилого помещения. При признании права собственности на нежилое помещение гражданин, подавший иск становится официальным собственником объекта недвижимого имущества.
В первую очередь надо подать исковое заявление по числу лиц, участвующих в процессе вместе с документами, которые подтверждают то, что истец является собственником квартиры.
- Договор купли-продажи, дарения, мены;
- Свидетельство права собственности в порядке наследования;
- Справка из БТИ и ЕГРН;
- Договор соинвестирования или участия в долевом строительстве.
Продажа ИП – юридические аспекты процедуры
Существует ряд разногласий в порядке ведения коммерческой деятельности по ЕНВД в случае начала деятельности в новом регионе:
- Следует ли регистрироваться в новом территориальном объекте?
- Куда платить налоги?
- В какое отделение ФНС сдавать декларацию о доходах?
- Какая налоговая инспекция должна осуществлять проверки?
Во избежание возможных неприятностей частный предприниматель должен регистрировать свою работу по ЕНВД в каждом новом региональном отделении налоговой инспекции, пока законодательные органы не внесут уточнения в этот вопрос.
Если же бизнесмен осуществляет предпринимательскую деятельность в нескольких регионах, подведомственных одной налоговой инспекции, регистрацию ЕНВД следует производить непосредственно в ней.
Многих интересует, можно ли открыть ИП без прописки. Согласно закону № 129-ФЗ, регистрация производится по месту жительства, кроме случаев, описанных выше. Нужно учитывать следующее:
- Постоянное место жительства или прописка устанавливается определенной отметкой в паспорте гражданина Российской Федерации.
- В случае отсутствия в паспорте регистрационной печати заявление подается на основании документа о временном проживании.
- При наличии подобного документа регистрация производится по месту временного пребывания.
Исходя из вышеизложенного, совершеннолетний гражданин имеет право зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя не по прописке.
Тут значение имеет, на какой системе налогообложения вы находитесь.
Если вы применяете ОСНО, УСН или ЕСХН, все налоги и взносы вы раньше платили в старую инспекцию, а теперь будете платить в новую. Сдавать отчёты тоже нужно будет в новую инспекцию и фонды.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
Недвижимость индивидуального предпринимателя: регистрация права собственности
Кроме того, ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 №122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122‑ФЗ) предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ. Индивидуальные же [advert=99]предприниматели[/advert] исходя из толкования названной статьи самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются. То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предприниматель без образования юридического лица вступает в правоотношения, регулируемые Федеральным законом №122‑ФЗ, в качестве гражданина. Более того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (далее – Правила), также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя. Также следует отметить, что Правилами устанавливаются особенности государственной регистрации прав и сделок только в отношении предприятий (п. 28).
Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. Данные выводы находят отражение также в Письмах УФНС по г. Москве от 11.03.2010 №20-14/2/025291@ и от 05.03.2009 №20-14/2/019833@.
- Паспорт гражданина РФ.
- Свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
- Лицензия и ее копия на ведение той или иной деятельности предпринимателя.
- Налоговая декларация за один год, при условии работы по упрощенной системе налогообложения.
- Налоговая декларация за два года, при условии работы по системе единого налога на вмененный доход.
- Документы на последний налоговый период, если предприниматель ведет налоговую отчетность на доход физических лиц.
- Документы, подтверждающие наличие дополнительного имущества и сбережений.
- ИП ведет деятельность не менее 6 месяц, для сезонных видов предпринимательства – не менее 1 года.
- Возраст индивидуального предпринимателя не превышает 70 лет на момент полного погашения ипотечного кредита.
- Имущество в собственности для предоставления банку в качестве залога.
Когда оформляется право собственности?
Под правом собственности в российском законодательстве подразумевается право владения, пользования и распоряжения определенными вещами. Такое право можно назвать наиболее полным, поскольку оно подразумевает, что у собственника имеется полный набор полномочий. У арендатора же, например, есть право пользования, но не распоряжения.
Прежде чем рассматривать, как оформить собственность на квартиру в новостройке, стоит выяснить, в каких случаях эта процедура необходимо. Согласно законам РФ, покупатель не обязан регистрировать собственность в течение определенного времени с момента покупки. По этой причине многие граждане не регистрируют имущество, поскольку в таком случае им не требуется выплачивать налог.
Стоит еще раз подметить, что в законодательстве РФ не определены строгие временные ограничения для оформления прав собственности. Безусловно, можно не регистрировать имущество, чтобы сэкономить время. Тем не менее, в процессе дальнейшей эксплуатации это может повлечь больше недостатков, нежели плюсов: отсутствие прав распоряжаться недвижимостью, невозможность завещать жилье родственникам, провести перепланировку и многое другое.
Каждый покупатель жилья на первичном рынке самостоятельно решает, как действовать со своими объектами недвижимости. Однако не забывайте, что через десяток лет может потребоваться регистрация, а нужных документов у застройщика уже не будет, поскольку они крайне редко хранят документацию в течение длительного времени.
Когда оформляют права собственности?
Если купили квартиру у застройщика, разрешается оформить в собственность после того, как девелопер выполнит следующие требования:
-
cоставит протокол о распределении коммерческой и жилой недвижимости.
-
получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от Департамента архитектуры и градостроительного развития.
-
получит в БТИ паспорт на дом.
-
добавит объект в Росреестр.
-
присвоит дому отдельный почтовый адрес.