Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оплата третьим лицам. Стоит ли бухгалтеру идти на такой шаг?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Письмо-поручение третьему лицу с указанием назначения платежа обезопасит стороны от налоговых рисков
Если обязательство по договору выполняет не сам должник, а третье лицо, то существуют следующие правовые риски, которые могут повлечь за собой в том числе негативные налоговые последствия:
- продавец рискует, что третье лицо — плательщик потребует вернуть оплату со ссылкой на отсутствие оснований для платежа (неосновательное обогащение);
- покупатель рискует, что его обязательство перед продавцом признают невыполненным и продавец потребует повторной оплаты или откажется поставить товар;
- третье лицо — плательщик при проведении платежа в счет зачета встречного обязательства перед покупателем рискует, что эти средства не зачтут и оплату потребуют повторно.
Для того чтобы избежать этих проблем, целесообразно составить письменное поручение третьему лицу на осуществление оплаты (образец приведен на с. 49). В письме можно привести следующие данные:
- наименование, банковские реквизиты продавца;
- сумму, которую нужно перечислить;
- основания платежа для указания в платежке — реквизиты договора покупателя с продавцом, акта, накладной;
- основания, на которых третье лицо будет платить по чужому долгу, — договор займа с покупателем, договор, по которому у плательщика есть встречная задолженность.
--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Генеральному директору¦
¦ ООО "Компания" ¦
¦ Иванову А.А. ¦
¦ ¦
¦ На 1 февраля 2015 г. задолженность ООО "Компания" перед ООО "Альфа"¦
¦по договору купли-продажи оборудования N 28/4 от 01.07.2014 составляет¦
¦540 000 руб. ¦
¦ В счет погашения указанной задолженности просим перечислить¦
¦300 000 руб. на расчетный счет ООО "Сигма" по следующим реквизитам: ¦
¦ИНН/КПП 7705983654/770201001, ¦
¦р/с 98765432100000000458 ¦
¦в ОАО "Сбербанк России" ¦
¦БИК 044547589 ¦
¦К/с 30101810100000000111 ¦
¦ В платежном поручении в назначении платежа просим указать следующее:¦
¦"Оплата за ООО "Альфа" по договору поставки N 45п от 03.02.2015". ¦
¦ После оплаты просим в течение пяти дней представить копию платежного¦
¦поручения с отметкой банка об исполнении. ¦
¦ После исполнения этого поручения задолженность ООО "Компания" перед¦
¦ООО "Альфа" по договору купли-продажи оборудования N 28/4 от 01.07.2014¦
¦составит 240 000 руб. ¦
¦ ¦
¦ Смирнов ¦
¦Генеральный директор ООО "Альфа" --------- В.П. Смирнов¦
L--------------------------------------------------------------------------
Это письмо обезопасит стороны от рисков в связи с признанием платежа ошибочным (Определения ВАС РФ от 04.09.2009 N ВАС-10658/09 и от 25.12.2008 N 16769/08). И поможет плательщику вернуть переплату, если по ошибке он внес большую сумму (Определение ВАС РФ от 08.11.2007 N 14950/07).
Кроме того, покупателю желательно в письменном виде проинформировать продавца о том, что задолженность по договору погасит третье лицо, и направить ему копию поручения третьему лицу на погашение долга покупателя. Чтобы избежать возможных рисков, после проведения расчетов покупателю безопаснее запросить у продавца расписку о погашении задолженности (п. 2 ст. 408 ГК РФ) или провести сверку расчетов.
Аналогичное поручение можно оформить и в том случае, если компания-продавец поручает покупателю перечислить оплату на счет третьего лица.
Рассмотрим роль третьей стороны в создании соглашений. Обычно считается, что третье лицо – это участник, вступающий в процесс исполнения обязательства по оформленному договору добровольно или в некоторых случаях привлекаемый судом. Это сторона, которая может выдвигать определенные претензии к предмету спора и выступает для защиты собственных прав на стороне кредитора или обязанной стороны с учетом своих интересов, имеющих материальный, правовой или процессуальный характер.
Однако применительно к определенному обязательству третья сторона не имеет с организацией договорных отношений. То есть оплата в интересах третьего лица совершается не самой фирмой, а ее контрагентом. Или, наоборот, оплата долга третьим лицом осуществляется не для самой компании, а для другой фирмы, которой задолжала эта организация, при этом выполняется взаимозачет платежей.
Например, поставщик определенных услуг или товаров может попросить своего партнера оплатить задолженность перед ЖКХ. В таком случае для этого партнера организация, в пользу которой он станет проводить платежи, и будет являться третьей стороной. Правда, согласно статье 313 ГК РФ, он имеет полное право не осуществлять такие платежи, если это напрямую не прописано в договоре. Судебный иск в данном случае тоже не поможет, так как арбитры не могут заставить выполнить добровольные действия.
Как законодательство влияет на нюансы бухгалтерского учета оплаты за третье лицо?
На порядок производимых бухгалтерских проводок при оплате за третьих лиц могут оказать влияние нормы законодательства.
Закон не запрещает компании или ИП погашать обязательства третьих лиц. Тонкости этой процедуры описаны в ст. 313 ГК РФ. Но есть ограничение для такой операции — наличие в законе или договоре между сторонами оговорки об обязательном исполнении обязательств лично участниками сделки. Если такое условие есть, дополнительные проводки в учете контрагентов не понадобятся — все перечисления в рамках договора будут происходить без участия третьих лиц.
Хотя финансово поддержать должника третьему лицу никто не запрещает. Деньги на уплату долга это лицо может перечислить, например, в рамках договора займа. В таком случае расчеты между должником и третьим лицом будут производиться в рамках договора займа с применением присущих этому виду договора бухгалтерских проводок.
Выполнение обязательства третьим лицом
В соответствии с 313 статьей ГК РФ, третья сторона может начать исполнять обязательства как на добровольной основе, так и по инициативе обязанной стороны. Законодательством допускается частичная или полная оплата третьими лицами по договору любых видов долгов и обязательств. Но окончательное решение по принятию такого исполнения лежит за кредитором. В то же время последний не имеет правомочий отказаться от погашения долга третьим лицом в следующих исключительных ситуациях:
- если должником было просрочено выполнение финансового обязательства;
- при документально зафиксированном перепоручении должником своих обязательств стороннему лицу;
- если права на имущественные объекты должника принадлежат третьему лицу, и оно может их утратить из-за наложенного взыскания на обязанную сторону.
Остальные ситуации предполагают наложение обязательств на самого должника, особенно если это изначально указывается в договоре, законодательных нормативах и других положениях и актах, при этом оплата третьими лицами не допускается. Также кредитор имеет полное право на отказ от привлечения к выполнению соглашения третьего участника, о чем говорится в 313 статье ГК РФ.
Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:
- Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
- Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
- Договор купли-продажи (см.ниже).
- Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).
Договор в пользу третьего лица налоговые риски
4 названной статьи в случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору. Москва Договор покупки комнаты в пользу третьего лица Моя сестра приобрела для меня комнату и оформила ее по договору в пользу третьего лица, т.е.
Нам советовали много вариантов: сделать договор дарения денег конкретно для покупки квартиры. купить квартиру самим, зарегистрировать все права и затем оформить договор дарения. Как проще и надёжнее сделать это?
С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).
К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.
Стандартно, договор по своему формату схож с таковым для обычной сделки купли-продажи. Как правило, отличия могут быть только в упоминании плательщика и право получателя как разных лиц. В остальном, все основные части договора указываются все те же – данные сторон, описание объекта, сумма сделки, условия ее расторжения и так далее.
Сделка оформляется по общей схеме, но отличается рядом особенностей, основным из которых является то, что третье лицо, для которого приобретается недвижимость, должно письменно выразить свое согласие. В остальном, сопровождение сделки полностью идентично таковому стандартной процедуры купли-продажи.
Гражданско-правовые инструменты, какими являются договоры, призваны оптимизировать гражданский оборот, сократить излишние звенья, достичь эффективного результата при минимальном количестве средств. Договор купли-продажи в пользу третьего лица — яркий тому пример.
Договор купли-продажи — возмездная сделка, и если покупатель по этой сделке состоит в браке, то по умолчанию, по формальным признакам, возникает общая совместная собственность супругов на нажитое в браке имущество.
Договор купли-продажи в пользу третьего лица: образец 2021 года
Сроки предсказать сложно – все зависит от степени готовности продавца к проведению сделки. Если у него все основные документы на руках, то сбор справок не займет много времени. Если нужно получать разрешение от органов опеки, возникнет необходимость в восстановлении правоустанавливающего документа или придется искать место проживания бывшего супруга, то сроки существенно увеличиваются. В среднем процедура занимает 1-3 месяца с учетом возможных задержек.
С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).
К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.
За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб. Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн., то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.
Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:
- осуществления оплаты;
- перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.
Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.
- Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
- Найти подходящее жилье.
- Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
- Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
- Составить договор купли-продажи.
- Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
- Зарегистрироваться договор в реестре.
- Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
- Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.
За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб. Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн., то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.
Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:
- осуществления оплаты;
- перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.
Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.
Как купить квартиру в пользу третьего лица?
Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:
- Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
- Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
- Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
- Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
- Получить задаток от покупателя.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
- Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
- Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.
Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.
Плюсы минусы данного вида договора
ДКП в пользу третьего лица открывает широкие возможности для торговых операций и позволяет упростить некоторые бюрократические моменты. Продажа в пользу 3-го лица удобна для:
- движимого и недвижимого имущества;
- логистических сделок;
- может заменить часть кредитных отношений.
Тем не менее – это не панацея и не пробел в законодательстве, который можно использовать для махинаций или минимизации налогообложения.
На практике есть серьезные недостатки:
- сложность составления;
- малоизученность и недостаточность юридической практики;
- ограничения на использование средств.
Последний пункт касается материнского капитала и других государственных видов помощи. Средства должны быть личными, а происхождение доходов прозрачным. Продажа или покупка в пользу третьего лица – правовой инструмент, который только лишь развивается в юридической практике, поэтому его возможности до конца не изучены.
Чаще всего используется в банковской сфере. Примером контракта в пользу третьего лица служит вклад на получателя. В этом случае человек или компания заключает с банком договор об открытии счета, пользоваться которым может только третье лицо. Если сумма большая, процедура позволяет существенно сэкономить на банковских процентах за перевод средств.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Налогообложение при договоре в пользу третьего лица
Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.
Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.