Покупка квартиры у двух собственников особенности в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у двух собственников особенности в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Юристы отмечают, что вне брака формат общей совместной собственности почти не встречается. Недвижимость — это и потенциальный доход, и расходы на жилплощадь: чаще всего люди хотят знать, на какую часть могут рассчитывать, и определяют свои доли. Совместная долевая собственность супругов не менее популярна, чем общая совместная.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Продажа квартиры, находящейся в общедолевом владении

Если недвижимое имущество находится в общедолевой собственности, то каждый “дольщик” имеет право распорядиться своей долей по собственному усмотрению (ч. 2 ст. 246 ГК) – продать, завещать, подарить, отдать в залог и др.

Однако в обязательном порядке нужно соблюсти так называемое первостепенное право покупки, особенности в2024 году которого остались прежними.

То есть каждый продавец должен уведомить всех иных “дольщиков” о том, что он намерен продать свою долю (ч. 2 ст. 250 ГК). Форма уведомления действующим законодательством не утверждена, поэтому можно составить в свободном виде. Главное – это отправить данное оповещение таким способом, который бы обеспечил возможность уточнения факта отправки и получения (например, по почте заказным письмом).

Если остальные “дольщики” откажутся покупать долю, направив ответ на указанное уведомление, либо же просто не купят долю в течение 1 месяца, то продавец может продать ее любому постороннему лицу.

Например, покупатель хочет приобрести квартиру у двух долевых сособственников. Каждый из них должен направить друг другу по почте письменное уведомление о намерении продать долю по такой-то цене и на таких-то условиях. Далее, снова, каждому из них нужно друг другу отослать ответы – об отказе покупки доли.

Затем уже можно непосредственно совершить сделку по обычному договору купли-продажи. В обязательном порядке в качестве приложений к нему должны быть указанные уведомления и ответы на них.

Покупка квартиры, находящейся в общей собственности

Основным требованием при совершении сделки купли-продажи жилья, которое находится в общей собственности, является согласие всех его собственников на совершение сделки.

Соответственно, вы также можете купить либо долю в квартире, либо полностью всю квартиру.

Аналогичная ситуация и с квартирой, которая была куплена в браке: даже если собственник – один из супругов, распоряжаться судьбой квартиры он может только при согласии второго супруга.

Если никакого нотариально заверенного согласия второго супруга нет, и он не присутствовал при сделке, то помните, что он может обратиться за защитой своих прав в суд и в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки, написать заявление о признании сделки недействительной.

Если один из собственников квартиры – несовершеннолетний ребенок, то для совершения сделки по продаже квартиры его родителями или законными представителями должно быть получено согласие органа опеки и попечительства.

Аналогичным образом разрешается вопрос, когда необходима продажа доли в квартире, в которой один из собственников – ребенок. Через разрешение органа опеки.

Запомните: долю можно продать только в общей долевой собственности; в общей совместной собственности это не предусмотрено.

А как покупателю проверить собственников жилья?

В первую очередь при покупке квартиру следует запросить у продавцов правоустанавливающие документы на выбранный объект недвижимости, а также заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

«После ознакомления с этими документами можно будет удостовериться в данных собственников, документами-основаниями (документ, на основании которого у продавца возникло право собственности), уточнить кадастровый номер квартиры, технические данные, наличие обременений и ограничений или их отсутствие. Одновременно с тщательным изучением документов на квартиру и проверки ее фактического состояния на наличие несогласованной перепланировки следует также удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и исследовать данные по регистрации проживавших и проживающих лиц. С особой ответственностью следует подойти к проверке самих продавцов — состоят ли они на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, получили ли согласие на отчуждение имущества от супругов», — подсказывает Коба Оржония.

По его словам, в случае, если у квартиры несколько собственников, процедура получения документов и их оценки для принятия решения о покупке жилья усложняется: проверка занимает вдвое больше времени.

Что такое доля в недвижимости?

Доля – это установленная официально часть в праве собственности, выделенная гражданам, владеющим одним объектом недвижимости. Устанавливается на основании правоустанавливающего документа или соглашением при разделе квартиры между родственниками.

Фактическая доля имеет установленную, официально разделённую собственниками территорию. Здесь должен предусматриваться отдельный вход, на основании разрешения, полученного в отделе градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие видоизменения в квартире должны быть узаконены и внесены в технический поэтажный план (БТИ).

Более популярны идеальные доли, при которых собственность выделяется только юридически – на основании документации. А пользование помещением происходит совместно, по установленному между сторонами регламенту. Такой тип собственности правильнее назвать не доля в квартире, а доля в праве собственности, так как он не выделяет в натуре специальную территорию в помещении в виде комнаты или части комнаты, которая могла бы быть закреплена за владельцем официально.

Разделение права на проживание в той или иной части комнаты происходит:

• добровольно по устной договорённости;
• письменным соглашением;
• через суд.

Обязательный порядок продажи доли при наследовании

В законе о жилой недвижимости, который будет введен в 2024 году, предусмотрены изменения, касающиеся продажи доли в помещении при наследовании. Согласно новому закону, при наследовании жилой недвижимости и наличии доли в ней, будет обязательный порядок продажи этой доли.

Основная цель нового закона о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании — обеспечение равенства наследников и предотвращение возможных конфликтов и споров между ними. При наследовании жилого помещения с долей, все наследники будут обязаны согласовывать решение о продаже этой доли.

Закон предусматривает, что продажа доли в жилом помещении будет производиться на открытом аукционе или через специальные агентства, специализирующиеся на продаже долей в недвижимости. Стоимость доли будет определяться исходя из рыночных цен на жилую недвижимость в данном регионе.

Продажа доли будет проводиться в течение определенного срока, который будет установлен законом. В случае, если ни один из наследников не заинтересован в приобретении доли, она будет предложена другим заинтересованным лицам. При этом, наследники будут иметь предпочтительное право на приобретение доли по цене, установленной на аукционе.

Сумма полученная от продажи доли будет равномерно распределена между наследниками, в соответствии с их долями в наследстве. Исполнение этого закона будет контролироваться соответствующими государственными органами и комиссиями.

Таким образом, новый закон о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании создает прозрачные и честные условия для всех наследников, и обеспечивает равные возможности при разделе наследства.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

---

Дорогие читатели!

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомлениепрочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

• Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
• Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
• Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
• Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
• Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
• Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
• Место составления документа.
• Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

• Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания.В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
• При личном визите.Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
• Обратиться за услугой к нотариусу.Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам.

Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

В стандартной сделке принимает участие один продавец и покупатель, поэтому возможно оформление в простой письменной форме. Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливается отдельный порядок для продажи недвижимости в долевой собственности.

Если квартира находится в долевой собственности, простая форма не допускается. Если в Росреестр будет подан такой договор, будет отказано в проведении регистрационных действий. Принимаются только документы, оформляемые в нотариальном порядке. Они касаются следующего:

• предложение доли квартиры второму владельцу или постороннему лицу;
• подписание соглашения, если оба владельца готовы продать недвижимость.

За услуги нотариуса устанавливается оплата в зависимости от региона проживания. Стороны заранее договариваются, кто будет нести расходы и в каком соотношении.

При покупке квартиры у двух собственников в 2024 году, важно знать какие документы необходимы для оформления сделки. В первую очередь, покупатель должен потребовать предоставление свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру у обоих собственников. Этот документ подтверждает, что квартира принадлежит именно им и они обладают полными правами на ее продажу.

Дополнительно, покупатель имеет право запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой содержится информация о всех правообладателях квартиры, а также о наличии или отсутствии обременений на объект недвижимости. Проверка этой информации позволит убедиться в том, что продажа квартиры не связана с проблемами или спорами, которые могут повлиять на ее дальнейшую эксплуатацию и использование.

Оплата и распределение стоимости

Первый вариант — сумма за квартиру делится поровну между двумя собственниками. Такое распределение затрат является самым справедливым и часто применяется при покупке квартиры в равных долях.

Второй вариант — распределение затрат основывается на доле собственности каждого из собственников. Например, если у одного собственника 70% квартиры, а у другого 30%, то стоимость будет делиться пропорционально этим долям.

Также возможен вариант, когда стоимость оплачивается одним из собственников, а другой выплачивает свою долю в виде рассрочки или арендной платы. В этом случае необходимо заключить соответствующее соглашение, чтобы избежать возможных споров и недоразумений в будущем.

Для определения оптимального варианта оплаты и распределения стоимости лучше всего обратиться к юристу или специалисту по недвижимости, который поможет составить договор, учтя все особенности ситуации и предотвращая возможные проблемы.

Как правило, продажа жилья – это добровольная процедура. Поэтому судебная практика в данных вопросах связана со следующими вопросами:

1. Оспаривание сделки.

Пример. Виктория обратилась в суд и иском об оспаривании сделки купли-продажи квартиры. Жилье находилось в личной собственности ее дедушки. Мужчина 85 лет продал квартиру внуку соседей и его жене. Стоимость жилья не соответствовала рыночной. Девушка представила в суд доказательства, что дедушка длительное время принимает сильнодействующие препараты. Которые снижают возможность рационального мышления. Медицинская экспертиза подтвердила, что при оформлении контракта мужчина не осознавал последствия действий. Суд признал сделку недействительной. Так как на счетах мужчины денежные средства отсутствовали, то оплата была взыскана с пенсии владельца.

1. Понуждение к совершению сделки.

Купля-продажа с участием родственников

При оформлении договора купли-продажи квартиры с участием родственников в 2024 году, необходимо соблюдать определенный порядок и условия.

Сначала следует определить, кто будет участвовать в сделке. Если родственники хотят купить или продать квартиру без участия посредников, то для оформления договора им необходимы только следующие документы:

• Паспорта всех участников сделки;
• Документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН.

Для оформления купли-продажи с участием родственников, когда необходимы услуги риэлтора или нотариуса, дополнительно могут потребоваться следующие документы:

• Доверенность на риэлтора (в случае его участия в сделке);
• Расчетный счет для перевода денежных средств;
• Документы об ипотеке, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита.

Помимо подготовки необходимых документов, перед оформлением договора купли-продажи жилой квартиры с участием родственников рекомендуется проверить следующие важные моменты:

1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру.
2. Уточнение условий и правил оформления договора с риэлтором или нотариусом.
3. Определение стоимости квартиры и условий оплаты.

Похожие записи:

• ​Пособие по инвалидности в 2022 году
• ВПД военнослужащим в 2022 году: кому положено и как получить?
• Когда и на сколько проиндексируют детские пособия в России в 2023 году