Скрытые собственники при покупке квартиры в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Скрытые собственники при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.

На что стоит обратить внимание при выборе квартиры?

В первую очередь обратите внимание на цену. Если вы видите предложение, которое ниже рыночного, это повод серьезно задуматься. Зачастую под видом добросовестных продавцов могут скрываться мошенники. Для этого и ставится привлекательная цена, так как это прямо влияет на покупателя, который захочет не «упустить момент» и приобрести такую квартиру как можно скорее.

Важно проверить всех лиц, которые когда-либо проживали в квартире. Скрытый собственник квартиры может быть обнаружен при изучении истории зарегистрированных на жилплощади.

По сути, все усилия лучше всего направить на поиски грамотного специалиста. Даже не риэлтора, а именно юриста. Большинство покупателей смогут и сами подобрать и посмотреть понравившиеся предложения. А вот юрист сможет грамотно провести оценку квартиры. Если мы говорим о покупке квартиры в старом доме — приготовьтесь потратить немало сил на юридическую проверку всех сделок, которые когда-либо совершались с жилплощадью.

В любом случае, вам потребуется юридическая экспертиза объекта недвижимости и расширенная выписка из домовой книги.

И ещё важный момент, не соглашайтесь на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, такие случаи не редки — продавцы таким образом уходят от уплаты налогов. Только вам, в спорных ситуациях, будет сложно доказать что за квартиру вы заплатили гораздо большую сумму.

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Случаи признания сделки недействительной

   В некоторых случаях, сделка по покупке квартиры может быть признана недействительной. Это может произойти по следующим основаниям:

   • Нарушение требований закона — если сделка совершена с нарушением требований закона, она может быть признана недействительной. Например, если продавец необходимые документы или разрешения на продажу квартиры не предоставил, сделка может быть признана недействительной.

   • Скрытые недостатки квартиры — если покупатель обнаружил скрытые недостатки квартиры, которые нельзя было предвидеть на момент сделки, он может потребовать признания сделки недействительной. Например, если после покупки квартиры обнаружены серьезные проблемы с коммуникациями или конструкцией дома, покупатель имеет право обратиться в суд.

   • Обман продавца — если продавец сознательно обманул покупателя, скрывая информацию о дефектах квартиры или других существенных обстоятельствах, сделка может быть признана недействительной. Например, если продавец не сообщил о наличии проблем с соседями или незаконных перепланировках, покупатель имеет право потребовать признания сделки недействительной.

   • Необходимость согласия третьих лиц — если для совершения сделки необходимо согласие третьих лиц (например, других собственников квартиры или супруга), но такое согласие не было получено, сделка может быть признана недействительной. В этом случае покупатель может обратиться в суд для оспаривания сделки.

   Кто по-прежнему имеет право на полную выписку?

   Получение полной выписки о квартире может быть ограничено определенными условиями и требованиями. Однако, по-прежнему есть категории лиц, которые имеют право на полную выписку. Вот список таких лиц:

   • Собственник квартиры — основным правом на получение полной выписки является собственник жилого помещения. Он имеет право на полную информацию о своей собственности.
   • Наследники — при наследовании квартиры наследники также имеют право на получение полной выписки. Это позволяет им ознакомиться со всеми деталями и правами, связанными с наследуемым имуществом.
   • Представители законных интересов — если собственник квартиры является недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, его представитель имеет право на получение полной выписки в интересах собственника.
   • Арендаторы — арендаторы, которые заключают длительный договор аренды, могут иметь право на получение полной выписки о квартире, чтобы быть осведомленными о правах и обязанностях, связанных с арендуемым жилым помещением.

   Почему покупателям важно знать о скрытых собственниках?

   При покупке квартиры в ипотеку, покупатели часто не обращают должного внимания на вопрос о наличии скрытых собственников. Однако, это может стать серьезной проблемой в будущем. Знание о наличии скрытых собственников позволяет предстраховаться и избежать множества неприятностей.

   Скрытые собственники могут претендовать на право владения квартирой после ее покупки. Они могут обратиться в суд и требовать признания своих прав, что приводит к долгому и сложному судебному процессу. Покупатели могут быть вынуждены платить высокие судебные издержки и тратить значительное количество времени и сил на разрешение спора. Поэтому, знание о наличии скрытых собственников перед покупкой квартиры является ключевым фактором для обеспечения безопасности сделки.

   Кроме того, скрытые собственники могут оказать влияние на цену квартиры. Если покупатель узнает о наличии скрытых собственников, он может использовать эту информацию в переговорах о цене и добиться более выгодного предложения. Также, возможно, покупатель обратится к продавцу и потребует учета всех рисков, связанных с наличием скрытых собственников, в итоговой стоимости сделки. В итоге, знание о наличии скрытых собственников помогает покупателю сделать более осознанный и выгодный выбор при покупке квартиры в ипотеку.

   • Знание о наличии скрытых собственников предотвращает возможные судебные споры и экономит деньги и время покупателя.
   • Покупатель может использовать информацию о скрытых собственниках в переговорах о цене квартиры.
   • Знание о наличии скрытых собственников помогает покупателю принять более осознанное решение и избежать лишних рисков.

   Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры

   Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

   Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

   Как быть?

   Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

   В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

   1. Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
      • точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
      • источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
      • есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
      • служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
      • число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
      • актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
      • если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать — на каком основании.
   2. Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
   3. Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию – эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
   4. Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
      • неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
      • вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
      • сокрытие информации о собственнике;
      • продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
      • продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
      • встречная продажа квартиры и расселение.
   5. Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
   6. Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
   7. Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
   8. При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
   9. За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
   10. Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

   Список использованных источников

   Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ (последняя редакция). // СПС КонсультантПлюс.

   Письмо Банка России от 8 сентября 2020 г. № 12-4-4/3838 «О порядке применения пункта 1.1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ (в редакции Федерального закона N 208-ФЗ)». // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

   Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 10.07.2023). Статья 6. Операции с денежными средствами или иным имуществом, подлежащие обязательному контролю. // СПС КонсультантПлюс.

   Письмо Банка России от 2 сентября 2020 г. № 12-4-4/3732 «О применении законодательства в сфере ПОД/ФТ». // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

   Информационное письмо от 12 мая 2021 года №62 «О разъяснении отдельных вопросов применения норм законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества» // Росфинмонитринг.

   Соглашение о сотрудничестве и организации информационного взаимодействия Федеральной службы по финансовому мониторингу и Федеральной налоговой службы от 15.10.2015 № 01-01-14/22440/ММВ-23-2/77// Федеральная Налоговая Служба.

   Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 10 ноября 2015 г. N 57-КГ15-8 Ранее вынесенные судебные акты, которыми удовлетворено требование о взыскании недоимки и пени по налогу на доходы физических лиц, отменены, по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении требований, поскольку налоговым органом нарушена процедура взыскания недоимки и пени, в частности, не составлен акт проверки и не вынесено соответствующее решение. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

   НК РФ Статья 105.1. Взаимозависимые лица. // СПС КонсультантПлюс.

   ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок. // СПС КонсультантПлюс.

   КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии). // СПС КонсультантПлюс.

   НК РФ Статья 116. Нарушение порядка постановки на учет в налоговом органе. // СПС КонсультантПлюс.

   УК РФ Статья 171. Незаконное предпринимательство. // СПС КонсультантПлюс.

   Определение Конституционного Суда РФ от 16 июля 2015 г. N 1770-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Щербаковой Тамары Андреевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 90 Налогового кодекса Российской Федерации и абзацем третьим пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации». // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

   Скрытый собственник квартиры — страшный сон покупателя

   Скрытый собственник квартиры — это человек, которые после сделки купли-продажи может претендовать на жильё или его часть.

   Скрытым собственником может быть законный супруг хозяина квартиры. Даже если он не зарегистрирован в ней и не имеет прав собственности. Если квартира приобреталась в браке, у него, согласно Семейному кодексу РФ, возникают права на жилплощадь. Сюда же добавим, что если раньше без нотариально заверенного согласия супруга на продажу недвижимости вы бы не смогли зарегистрировать сделку в Росреестре, то с января 2017 года вступили в силу изменения.

   Согласно правкам, сотрудники Росреестра больше не требуют нотариального согласия и всё равно проведут регистрацию недвижимости. В выписке из ЕГРН (единый госреестр недвижимости) будет стоять отметка о том, что согласие не было предоставлено. А это грозит неблагоприятными последствиями, если вы захотите в дальнейшем продать квартиру. Либо ещё худший вариант — супруг собственника может подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

   Совет № 5: Изучите разрешение супруга

   Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

   Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

   Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.

   • Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
   • Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
   • При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
   • Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
   • Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
   • Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
   • Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.

   Риски для покупателя на вторичном рынке

   Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

   Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

   • Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
   • Есть ли страхование ответственности риелтора?
   • Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
   • Кто входит в число собственников?
   • Состоит ли продавец в браке?
   • Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
   • Нет ли обременений?
   • Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
   • Каким образом и кем застрахована сделка?
   • Чем аргументируется цена жилья?
   • Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
   
   

   Похожие записи:

   • Как получить гражданство РФ по браку в 2022 году?
   • Программа воссоединения семьи в России в 2022 году
   • можно ли вернуть отрезанный кабель