Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ДДУ что это такое и как он выглядит письменно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор долевого участия (ДДУ) и договор купли-продажи имеют свои особенности и различия в контексте отношений между сторонами. Так, в ДДУ ответственность за строительство и регистрацию права на квартиру может лечь на застройщика, в то время как в договоре купли-продажи эти обязанности могут быть распределены между сторонами.
Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?
Договор долевого участия (ДДУ) – это документ, который регулирует взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства. В ДДУ обязательно должны быть прописаны следующие условия:
- Информация о застройщике и участнике долевого строительства, включая их полные реквизиты.
- Описание объекта, на который заключается ДДУ — это может быть квартира, доля в квартирном или многоквартирном доме.
- Условия платежей и сроки их осуществления. В ДДУ должно быть указано, сколько и в какие сроки участник долевого строительства должен внести платежи за квартиру.
- Ответственность сторон. ДДУ должно содержать информацию о том, какие последствия наступают, если одна из сторон не исполняет свои обязательства.
- Условия регистрации ДДУ. В ДДУ должно быть указано, как и в какие сроки будет происходить регистрация договора в Росреестре.
Важно отметить, что ДДУ может быть прописан не только в форме письменного договора, но и в форме электронного документа. В некоторых случаях ДДУ может быть прописан в двух экземплярах — один остается у застройщика, другой — у участника долевого строительства.
Особенности заключения и регистрации ДДУ могут отличаться в зависимости от региона и строительной компании. Поэтому перед заключением ДДУ рекомендуется ознакомиться с законодательством своего региона и ознакомиться с условиями, установленными застройщиком.
ДДУ является действительным документом, и его условия обязательны для выполнения сторонами. Если в ДДУ прописаны условия, противоречащие закону, они могут быть признаны недействительными. Поэтому при заключении ДДУ рекомендуется обращать внимание на каждый пункт договора и проконсультироваться с юристом при необходимости.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
- у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
- если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
- нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
- помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
- вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
- процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
Меры предосторожности при заключении ДДУ
- Перед заключением договора следует изучить документацию застройщика, его финансовые отчеты, разрешение на строительство, документы на земельный участок. Если отсутствует что-то из вышеперечисленного, ДДУ заключать нельзя.
- Нужно проверить право собственности на земельный участок и его целевое назначение по кадастровому номеру в Росреестре. Участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или ИЖС.
- Не стоит заключать других договоров, кроме ДДУ.
- Обратитесь к юристам, которые помогут разобраться в вашем конкретном договоре долевого участия.
- Передавать деньги застройщику можно только после регистрации ДДУ в органах Росреестра.
- И самое главное — следует внимательно изучить федеральный закон № 214, чтобы четко понимать свои права и обязанности при долевом участии в строительстве.
Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.
Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.
В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:
- договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
- технический ПДДУ;
- собственно ДДУ.
Договор строительного подряда — это юридический документ, основанный на передаче дольщиками денег строительной компании на этапе строительства объекта недвижимости. Последняя должна возвести в его рамках многоквартирный дом. Правовая основа, заключающие правила, предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Внесение изменений в некоторые законодательные акты при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Российской Федерации» [1].
Что такое ДДЕ для недвижимости?Он имеет следующие характеристики.
- Работа и положение в монтаже завершены до окончания строительства,
- подлежит регистрации.
Вышеуказанные особенности отличают его от сделок со строительными кооперативами, которые являются сделками на рынке продаж.
Вышеуказанные особенности отличают его от сделок со строительными кооперативами, которые являются сделками на рынке продаж.
Покупка квартиры: как убедиться, что застройщику можно доверять
Для обеспечения доверия к застройщику важны следующие факторы
- Наличие разрешения на строительство, проектной декларации и документации на участок (собственность или аренда соответственно). Проект должен быть одобрен муниципальной администрацией (это относится и к Москве). По закону, разрешения на новое строительство выдаются муниципальными властями,
- подрядчики обязаны представлять тендеры для прямой оплаты через свои счета. Кроме того, если вы продали свой дом при старом режиме, вы знакомы с Зоском. Право компании на строительство без внесения денег на вышеупомянутый счет подтверждается. [5]
- Строительство производителей с крупнейшими кредитными учреждениями России. Также, выгодное управление инвесторами в конкретном проекте,
- деловая репутация компании. Для ее анализа изучается перечень проектов, реализованных такими организациями, длительность их присутствия на рынке и т.д. Информация о производителях и установках публикуется в Единой информационной системе жилищного строительства. Информацию о производителях можно легко найти на сайте Федеральной налоговой службы и в базе данных Арбитражного суда. Кроме того, существует интегрированная система наш. дом. рф, содержащая документацию о деятельности подрядчиков.
Преимущества и недостатки
Теперь заключение ДДУ стало гораздо более безопасным для участников рынка недвижимости. Тем не менее, у этой схемы жилья есть и плюсы, и минусы. Давайте обратим на них внимание и разберем подробнее.
Главные преимущества ДДУ заключаются в следующем:
- можно сэкономить на покупке недвижимости, ведь вы еще не видите готовый объект, а это определенные риски; поэтому застройщики и предлагают низкие цены, ведь им нужно стимулировать покупки;
- сделка остается полностью безопасной, ведь она регистрируется в официальном реестре;
- деньги, оплаченные дольщиками, находятся на независимых счетах, так что вывод их застройщиком или их нецелевое использование исключены;
- в договоре прописывается срок завершения стройки и возможно удержание неустойки за срыв сроков: дольщик может потребовать от девелопера компенсацию;
- качество объекта строго контролируется: жилье не может считаться готовым, если дольщики не подтвердят его готовность;
- проводится независимый технический контроль жилья сторонними организациями.
Что касается минусов, то они заключаются в следующем:
- покупая объект на сверхраннем сроке строительства, на этапе закладки фундамента, дольщик может ждать сдачи жилья даже 2-3 года и дольше;
- сроки строительства могут неоднократно переноситься, поскольку закон позволяет это делать, если застройщик предупредит дольщиков за 2 мес.;
- деньги, даже находясь на счетах ус. хранения в банках, все равно обесцениваются: если через несколько лет дольщик получит их назад, то на повторную покупку жилья через пару лет уже может не хватить;
- возможны изменения проекта до окончания строительства: закон предусматривает, что любые замены не должны ухудшать качество и безопасность жилья, однако он ничего не говорит о неизменности планировок, характеристик и площади квартир.
Как рассчитывают неустойки по ДДУ?
Неустойка по ДДУ рассчитывается в том случае, если застройщик нарушил требования договора — например, не предупредил дольщиков о переносе сроков за 60 дней. В таких случаях покупатель имеет право потребовать неустойку, и это отражено в ст.6 Федерального Закона 214.
Размер неустойки определяется как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора для юридических лиц и 1/150 — для граждан, то есть физических лиц. Ставка берется реальная на день подписания акта о сдаче объекта. Размер неустойки рассчитывается для 1 дня и умножается на количество дней просрочки.
Рассчитать величину неустойки можно на конкретном примере. Допустим, вы купили квартиру за 2 миллиона рублей, но застройщик затянул срок сдачи на 50 дней. Акт о передаче квартиры подписали 01.02. 2021 года, и ставка ЦБ на этот день составляла 4,25%.
Для юридического лица величина неустойки в этом случае составит:
2000000 * 50 дней * 1/300 * 4.25 = 14167 руб.
Для физического лица расчет будет вестись таким образом:
2 млн руб. * 50 дней * 1/150 *4.25 = 28,333 тыс. руб.
Как зарегистрировать ДДУ?
Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
- договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.
Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.
Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).
Похожие записи: