Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать если дом не ставят на кадастровый учет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 16 214-ФЗ, регулирующая отношения застройщика и дольщика в процессе долевого строительства, включает в себя положение, обязывающее застройщика ставить дом на кадастровый учёт в соответствии с нормами 218-ФЗ.
Должен ли застройщик ставить дома на кадастровый учёт
После введения многоэтажного жилого дома в эксплуатацию он должен быть зарегистрирован. Соответствующие данные вносятся в гос. кадастр недвижимости, после чего новостройке присваивается уникальный номер, записывающийся в базу данных Единого гос. реестра недвижимости (ЕГРН).
Кадастровый учёт дома позволяет застройщику зарегистрировать права на построенное недвижимое имущество. Став полноправным владельцем дома, застройщик сможет затем распоряжаться имуществом и продавать квартиры новым жильцам.
Почему застройщик не ставит дом на кадастровый учет
То, что строительная организация не спешит подавать документы на регистрацию в кадастровую палату, не позволяет владельцам жилья оформить собственнические права на жилплощадь, ведь для этого нужны данные из Росеестра. При заключении контракта о строительстве существовали иные законы и процесс постановки жилья на учет происходила по-другому. Сейчас застройщики находятся в ожидании устранения недоработок в новых законах. Тем более, за такое бездействие в законе не предусмотрено никакой ответственности.
На сегодняшний день оформление многоквартирного дома в кадастре подразумевает одновременное получение кадастровых номеров на жилые помещения в нем, то есть, все помещения автоматически получают индивидуальный номер и появляются в госкадастре недвижимости. Но при этом не учтены некоторые нюансы:
Возможные поводы для остановки кадастрового учёта
Рассмотрение заявки могут остановить в таких ситуациях:
- Если обнаружено, что размер участка земли больше, чем максимально допускаемый. В законодательстве установлены предельные размеры земельных участков разных категорий (ЛПХ, ИЖС, садоводческих и т.д.)
- Если отсутствует возможность удобного доступа к участку с соседних, включая вариант с установлением сервитута. К землям общего пользования относятся участки, открытые для общего доступа, где можно не только свободно находиться, но и пользоваться размещенными на них природными объектами. Чтобы решить эту проблему, в некоторых случаях производится установка частного сервитута. Если оказываются затронуты интересы немалого количества граждан, устанавливается публичный сервитут.
- В случаях, когда одна или несколько из границ участка задевает территорию муниципальных образований, населенных пунктов. Или расположение помещения, для которой выполняется учётная процедура, совпадает частично или целиком с местом, где размещено другое.
- Если участок образован из нескольких других земель, относящихся к различным категориям.
🏡 Причины, по которым дома может не быть на публичной кадастровой карте
Сведения о местоположении дома на участке (координаты) должны быть внесены в базу ЕГРН и отображаться через публичную кадастровую карту. Но бывает, что участок на публичной карте отображается как положено, со всеми координатами границ, а вот стоящий на нем дом – нет.
Возникает парадоксальная ситуация: в реальности дом имеется, но его местоположение на земельном участке установить нельзя. При этом, как правило, документы со стороны владельца и на участок, и на дом в полном порядке, недвижимость оформлена в собственность.
Почему такое может быть:
- объект недвижимости был зарегистрирован очень давно или тогда, когда привязка к публичной кадастровой карте не требовалась (документы просто оформлялись и передавались в Кадастровую палату, но сведения о местоположении дома, его координатах не фиксировалась);
- объект недвижимости был зарегистрирован на основании декларации – например, по «дачной амнистии», и сведения о координатах дома никуда не вносились, поскольку декларация этого не предусматривает.
Многоквартирный дом не стоит на кадастровом учете что делать
В начале 2020 года были введены множественные изменения, как в саму процедуру регистрации недвижимости в кадастре, так и в базовую документацию, которую получал собственник, при постановке дома на кадастровый учёт. О том, как сегодня проходит процедура постановки дома на кадастровый учёт, обязан ли застройщик это делать, мы расскажем в нашей статье.
Интересы дольщиков защищены, вот только новый застройщик получает крайне малый доход от оставшихся нераспроданных квартир. Таким образом, заинтересованность компании минимальна и нести дополнительные затраты она не желает. Поэтому дом и оказывается не поставленным на кадастровый учет. В результате владельцы квартир не могут зарегистрировать свои права собственности. Что делать, если дом не стоит на учете в Кадастровой палате Казалось бы, в такой ситуации остается ставить квартиру на учет самостоятельно. Но Кадастровая палата откажет в этом, поскольку сам дом не стоит на учете. Тогда у собственников квартир есть единственный выход – получить официальный отказ и оспорить его через суд.
Кадастровый паспорт на квартиру
В данном случае вступление в наследство будет производиться на основании закона, то есть перечень наследников определяется законом по уровню родственных связей. В наследственную массу квартиру включают на основании имеющихся документов о приватизации (договор приватизации, свидетельство о праве собственности и пр.). В последующем наследник производит кадастровый учет и надлежащим образом оформляет право собственности на квартиру в регистрационной службе.
Но можно организовать эту деятельность самостоятельно. Для этого достаточно обратиться к любому кадастровому инженеру, который составит технический план и подготовит иную документацию для постановки квартиры на кадастровый учет. В настоящее время возможно поставить квартиру независимо от всего дома целиком и других квартир в частности. Далее сдавайте документы в кадастровую палату. После получения кадастрового паспорта можно обращаться в РосРеестр для регистрации права собственности.
Отсутствие согласия собственника на постановку на кадастровый учет
Одной из основных причин отказа в постановке на кадастровый учет является отсутствие согласия собственника на данную процедуру. Это может произойти по различным причинам. Во-первых, собственник может быть плохо информирован о необходимости постановки объекта на кадастровый учет или не понимать значимости данной процедуры. В таком случае, ему следует провести разъяснительную работу и повысить его осведомленность о преимуществах и последствиях постановки на кадастровый учет.
Кроме того, возможно, у собственника есть определенные причины или интересы, мешающие ему согласиться на постановку объекта на кадастровый учет. Например, если этот объект имеет неясный статус или находится в споре, собственник может опасаться, что постановка на учет усложнит разрешение данных вопросов. В такой ситуации важно провести дополнительные консультации с собственником и объяснить, что постановка на кадастровый учет является законодательным требованием и будет способствовать решению данных проблем.
Основным последствием отказа в постановке на кадастровый учет без согласия собственника является невозможность получить кадастровый номер на данный объект. Кадастровый номер является уникальным идентификатором объекта недвижимости, который используется во всех документах и сделках, связанных с данным объектом. Без него собственник не сможет провести никакие юридически значимые операции с недвижимостью, такие как продажу, аренду, залог и др. Кроме того, отсутствие кадастрового номера может усложнить процесс строительства или реконструкции объекта, так как для получения разрешений и документов в данном случае может потребоваться больше времени и усилий.
Новый порядок кадастрового учета домов и дач
Летом 2019 года появились правила осуществления государственного кадастрового учета объектов строительства. В соответствии с ними, все сведения о здании, в том числе частного жилого дома, должны быть включены в технический план. В сентябре Минэкономразвития опубликовало Письмо, в котором разъяснило, на каком основании может быть составлен технический план постройки для ее государственной регистрации.
Таковы нормы Градостроительного кодекса РФ и Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Понятия «жилое строение» и «объект индивидуального жилищного строительства» отличаются, поэтому и предусмотрен законодательством разный подход к возведению таких объектов.
Что делать, если застройщик отказывается ставить дом на кадастровый учет
Застройщик отказывается ставить дом на кадастровый учет? С 1 октября 2021 года владелец квартиры может не дожидаться того, когда застройщик поставит дом на кадастровый учет, а сделать это самостоятельно. Для этого необходимо подать заявление на постановку на учет и необходимые документы: доверенность (в том случае, если заявление подает не владелец, а представитель), техплан квартиры, акт приема-передачи собственности или договор долевого участия.
- Обжалование. Если вы попытались поставить квартиру на кадастровый учет, но успехом это не увенчалось, то можете смело обжаловать отказ кадастровой палаты согласно положению части 4, статьи 25.
- Право собственности в судебном порядке. Дольщик может обратиться в суд для того, чтобы получить право собственности на квартиру. Иск может также включать в себя и требование постановки на кадастровый учет согласно части 4 статьи 25.
💁 Отсутствие привязки между домом и землей. Последствия
Ситуацию, когда дом не отображается на публичной кадастровой карте, можно назвать отсутствием привязки между землей и домом. То есть оба объекта (участок и дом) существуют и зарегистрированы, но связи между ними как бы нет. К примеру, если взять выписку на дом, то там не будет сведений о земельном участке – и наоборот.
На чем может отразиться отсутствие привязки дома к участку:
- невозможно присвоить дому почтовый адрес;
- проблемы при продаже, когда потенциальный покупатель по публичной кадастровой карте увидит участок, но не увидит дома – и откажется от сделки, если есть менее проблемный вариант;
- не получится использовать такой объект недвижимости в качестве залога при оформлении крупного банковского кредита – например, ипотеки для покупки городского жилья;
- если земельный участок в аренде, и вы хотите выкупить его у местной администрации, или наоборот – хотите взять его в аренду, то потребуется привязка дома к участку;
- возможны проблемы со страховой компанией при наступлении страхового случая – страховщик может попытаться доказать, что дома якобы не было на участке, он был где-то в другом месте и т. п.
И помните самое главное: если участок отмежеван, а дом привязан к участку, то у дома в выписке ЕГРН появляются сведения о земельном участке, а у земельного участка в выписке ЕГРН появляются сведения о доме. Соответственно, заказав даже одну из выписок, вы сможете увидеть информацию об участке/доме. Это – признак того, что все зарегистрировано так, как нужно.
Застройщик не ставит дом на кадастровый учет
Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2020 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.
С 1 января 2020 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика. Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.