Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда в пандемию: законы, переговоры и суды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.
Лучше решить вопрос путём переговоров: можно договориться об отсрочке или временном снижении арендной платы. Или, если такое условие есть в договоре, за месяц предупредить жильца и попросить его съехать.
Выселение — это не так быстро. По закону выселить жильцов можно только через суд, а он может растянуться на несколько месяцев. И только тогда жильцов (если они ещё не съедут) выселят судебные приставы. А если решите выставить жильца за дверь, то эти действия могут оценить как самоуправство.
Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Возможность снижения платы за аренду жилья
Проблемы материального характера в связи с коронавирусом возникли не только у юрлиц, но и у людей, арендующих жилье. На законодательном уровне особых правил для изменения заключенных ими договоров аренды не ввели. Поэтому возможность снижения или отсрочки арендной платы им следует обсуждать с арендодателем, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства.
Инициировать такие переговоры следует путем направления арендодателю письма с обоснованием факта наличия форс-мажора и изложением своих предложений по изменению порядка внесения платы за аренду.
Не исключено, что арендодатель пойдет навстречу пожеланиям арендатора. Однако он не обязан это делать. Поэтому арендатору надо быть готовым к тому, что его предложения не будут приняты. Если же договоренность об изменениях достигнута, ее нужно оформить дополнительным соглашением к договору.
Попросите «арендные каникулы» или снижение арендной ставки
Предложите арендодателю вариант снижения арендной ставки или «арендных каникул» на несколько месяцев. В условиях карантина, нестабильной финансовой ситуации и неопределенности, найти новых квартиросъемщиков быстро и на старых условиях будет не так-то просто.
Если вы зарекомендовали себя как надежный квартиросъемщик, хозяин квартиры, скорее, пойдет вам навстречу и согласится некоторое время нести финансовые убытки, чем решит вас выселить в нынешних условиях и обременит себя поиском новых жильцов, и в перспективе потеряет еще больше времени, денег и нервов.
Важно! Какие бы хорошие и доверительные отношения у вас ни сложились с собственником квартиры, все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге — в дополнительном соглашении к договору с подписью обеих сторон, а не только в процессе устной беседы или в мессенджерах.
Ситуация № 2 — Арендодатель принял решение о закрытии помещения по указанию органов государственной власти.
Когда предмет арендного соглашения нельзя использовать по указанию органов госвласти, то арендатор может не платить соответствующие платежи. Арендодатель в связи с форс-мажором не обязан платить какие-либо штрафные санкции другой стороне.
Вы, как арендатор, обязаны вносить соответствующие платежи по договору только тогда, когда другая сторона смогла передать вам помещение в пользование. Если помещение не передано (как в случае распространения пандемии коронавируса), то и обязанности по уплате платежей не наступает. Данная практика подробно расписана в разъяснениях Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ.
В качестве примера приведем случай, когда крупный торгово-развлекательный центр не может предоставлять помещения ввиду несоответствия норм противопожарной безопасности, т.е. сторона соглашения не может пользоваться предметом аренды не по своей вине.
Когда истекает срок арендного соглашения в период действия запрета на использование помещения по указанию органов госвласти, вы можете прекратить действие соглашения обосновав невозможностью выполнения договора.
Указ, который недавно подписал Владимир Путин, использовать как форс-мажор, вероятнее всего. не получится. Однако в столице теперь не работает огромное количество магазинов, баров, ресторанов и т.д. Мы считаем, что на весь период действия ограничительных мер можно не платить аренду, так как арендатор не может пользоваться предметом договора (однако для точной правовой оценки важно изучать само соглашение)
Пишем уведомление арендодателю о наступлении форс-мажора
В случае наличия обстоятельств наступления фактор форс-мажора необходимо быстро уведомить арендодателя. В какой срок и каким образом это нужно сделать?
При не уведомлении арендодателя о наступлении соответствующих обстоятельств или выполнение данных действий с опозданием можно утратить возможность избежать наступления соответствующего вида ответственности. Срок необходимо соблюдать, когда о нем прямо указано в соглашении, т.е. присутствует пресекательная норма.
При написании уведомления нужно приводить ссылку на местные нормативно-правовые акты, принятые в регионе. Они должны:
- Признавать прямую пандемию и введение режима повышенной готовности к обстоятельствам непреодолимой силы.
- Содержат разнообразные запреты, не позволяющие пользоваться помещением в силу заключенного арендного соглашения.
Кто имеет право на получение отсрочки по аренде (каникулы)?
Если у организации или ИП в основном коде деятельности в ЕГРЮЛ указан код ОКВЭД, который указан в Постановлении Правительства № 434, и договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) – в Москве с 05.03.2020, то такой арендатор имеет право на получение отсрочки (арендных каникул).
Если арендатор соответствует этим условиям, то он имеет право на отсрочку оплаты арендных платежей за период с 05.03.2020 (в Москве) до окончания режима повышенной готовности. При этом оплата отсроченных платежей должна быть произведена арендатором равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.
В случае отмены режима повышенной готовности ранее 01.10.2020, то за период с даты окончания режима повышенной готовности до 01.10.2020 г. арендатор имеет право на оплату арендной платы в размере 50 %. При этом оплата оставшихся 50 % также происходит равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.
Сначала определите, может ли арендатор требовать уменьшения платы. В частности, такое возможно в двух случаях:
- арендованную недвижимость нельзя использовать из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ);
- арендатор — субъект малого или среднего предпринимательства (СМСП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. При этом он должен использовать арендуемое здание, сооружение, нежилое помещение (или их часть) именно для этой деятельности, а договор должен быть заключен до принятия решения о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если все эти условия соблюдены, арендатор может требовать уменьшения платы на срок до года (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
На предложение арендатора ответьте письмом о согласии или об отказе снизить плату, можно предложить снижение на других условиях.
Если арендатор ссылается на невозможность использовать имущество, сделайте это в течение 30 дней со дня получения обращения от арендатора, если иной срок не установлен в законе (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если арендатор по срочному договору работает в одной из наиболее пострадавших отраслей и относится к СМСП, рекомендуем ответить как можно быстрее, чтобы успеть договориться с ним за 14 рабочих дней. В противном случае у него появляется право отказаться от договора (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Вы не обязаны соглашаться с предложением арендатора расторгнуть договор.
Если вы согласны расторгнуть договор, сообщите арендатору об этом. Если арендатор не прислал проект соглашения о расторжении, можете приложить к письму свой вариант соглашения или попросить, чтобы его составил арендатор.
Если вы не согласны расторгнуть договор и у арендатора нет права на односторонний отказ от него, он может попытаться добиться расторжения через суд.
Суд может расторгнуть договор в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В частности, расторжение может быть возможно, если:
- обстоятельства существенно изменились по сравнению с тем, какими они были при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если причина расторжения только в коронавирусе и связанных с ним ограничениях, то, скорее всего, арендатор будет обосновывать требование о расторжении именно так;
- есть специальные основания для судебного расторжения договора аренды. Например, имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
- вы допустили существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Учтите, что расторжение договора через суд достаточно длительная процедура.
Можно ли не платить арендную плату, сославшись на COVID-19 как на форс-мажорные обстоятельства
Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.
В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора.
Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку.
Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.
Ограничения и меры по борьбе с COVID-19, принятые властями на момент публикации, в целом не препятствуют исполнению арендаторами и арендодателями офисных и торговых помещений своих обязательств по договорам.
Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.
Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора.
За редкими исключениями (например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, официальная рекомендация Правительства Московской области закрыть кинотеатры), доступ к торговым центрам и офисным зданиям остается свободным, и в режим их работы не вносится существенных изменений. А значит, арендаторам будет сложно обосновать задержку арендных платежей наступлением форс-мажора.
Докажите форс–мажор: самоизоляция не во всех случаях может сработать
Например, представляется возможным отсрочка платежей (или снижения платы), если представить арендодателю сертификат или заключение о форс-мажоре из Торгово-промышленной палаты, переписки с контрагентами и публикации в СМИ.
В случае отказа в отсрочке и/или снижения платы, указанные документы в суде подтвердят наличие обстоятельств, свидетельствующих о форс–мажоре и могут освободить от оплаты. Также данные документы можно использовать в суде для расторжения договора аренды, также через суд.
Существенно изменившиеся обстоятельства являются основаниями для расторжения договора, а не сама пандемия (эпидемиологическая ситуация в стране).
Скорее всего, те отрасли бизнеса, которым сейчас запрещено работать могут пытаться добиться отсрочку или снизить плату по аренде, в том числе и в судебном порядке, а арендаторам может быть отказано во взыскании арендной платы.
Таким образом, с учетом того, что в принятых новых поправках имеется много неопределенностей, именно от судебной практики будет зависеть регулирование арендных отношений.
А в настоящее время арендаторам необходимо собрать ряд доказательств, подтверждающий вынужденный простой и неиспользование помещений по назначению, а также предпринять попытки, путем письменного обращения к арендодателю о снижении или отсрочке арендной платы.
А мы работаем для вас из дома и по всем средствам связи, которые вам удобны. Пишите нам и задавайте свои вопросы. Как только заработают суды, мы приступим к решению ваших вопросов в судебном порядке.
Как изменятся условия по арендной плате
Гражданский кодекс РФ устанавливает обязанность арендатора вносить своевременно установленную договором арендную плату.
Но поскольку из-за коронавируса в России вести бизнес в прежнем режиме оказалось невозможно, новым законом № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 установлено право арендатора, соответствующего указанным выше критериям, потребовать от арендодателя предоставления отсрочки по оплате аренды на срок с момента введения режима повышенной готовности (или ЧС) в регионе и до 1 октября 2020 года.
Значит, с момента введения режима повышенной готовности или ЧС арендатор недвижимости может не платить арендную плату вплоть до снятия такого режима. Если ситуация стабилизируется и такой режим в субъекте РФ будет снят раньше, чем до 1 октября, то после снятия такого режима и до 1 октября 2020 года необходимо будет ежемесячно вносить только 50% от платы, указанной в договоре аренды.
Образовавшуюся задолженность по аренде надо будет погасить в период с 1 января 2021 до 1 января 2023 года. Плату можно будет вносить равными платежами, не чаще чем один раз в месяц, а сумма платежа не может превышать 50% от ежемесячной арендной платы, которая была установлена в договоре.
Более того, все меры ответственности или дополнительные платежи, установленные арендатором, не будут применяться в связи с отсрочкой.
Отдельно стоит сказать и про коммунальные платежи – арендатор обязан платить их без отсрочки в том случае, если они были включены в договор аренды. Но из этого правила есть исключение – в период действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ арендодателя могут освободить от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов – в этой ситуации платить коммунальные расходы не придется.
Стороны могут в соглашении к договору аренды установить и более мягкие по отношению к арендатору условия, чем указаны выше – например, продлить срок отсрочки, уменьшить размеры ежемесячных платежей.
внесения изменений в договор аренды на период пандемии
(в части срока внесения платы).
НО: суды обычно указывают, что финансовый кризис, ухудшение фин.состояния – не существенное обстоятельство, а предпринимательский риск.
- Льготные основания:
Арендаторам, входящим в перечень наиболее пострадавших сфер экономики (постановления Правительства от 03.04.2020 № 434, от 10.04.2020 №479, от 18.04.2020 №540), согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в течение 30 дней со дня обращения обязаны дать отсрочку.
Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на следующих условиях:
— отсрочку в размере всей арендной платы арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности;
— когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года;
— задолженность, образовавшаяся за период отсрочки, погашается с 1 января 2021 года до 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц.
Примечание: отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.
1.2. Снижения платежей либо уменьшения площадей
- Когда применяется: деятельность прекращена полностью или частично; из-за пандемии используется часть помещений.
В обоих случаях арендодатель не обязан соглашаться на снижение/уменьшение площадей, расчет только на его лояльность.
- Общие основания (льготных нет):
— статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств — основание для изменения договора (в части размеры платы);
— пункты 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ — изменение используемой площади – основание для изменения платы.
- Дополнительное основание: пунктом 1 Постановления Правительства №439 от 03.04.2020 арендодателям рекомендовано уменьшать плату с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней
Примечание: исходя из сегодняшней практики, в среднем уменьшают платеж на 30-50%. Разумно в дополнительном соглашении об уменьшении платежа предусмотреть переходный период – постепенное увеличение оплаты после снятия ограничительных мер.
1.3. Приостановления договора / обязательства
Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?
| Да, запрещен | Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением |
| Арендатор может просить приостановить действие договора. Закон прямо не предусматривает основания приостановления договора – это возможно только по соглашению сторон. Примерным основанием может явиться статья 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, в случае непредоставления помещения в пользование, арендатор вправе приостановить оплату. Статья применяется с оговоркой: помещение не предоставляется в пользование не по воле собственника, а из-за законных ограничений. | Арендатор может заявить о приостановлении оплаты (и перестать платить) и потребовать исполнения договора – предоставления возможности пользоваться объектом аренды.
Основание: статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства). Поскольку арендодатель не обеспечивает право арендатора пользоваться помещением, он теряет право на получение арендной платы, о чем указал Верховный суд РФ в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735. |
Влияние режима самоизоляции на аренду нежилых помещений представителями малого и среднего бизнеса
В марте 2020 года, в результате охватившей мир эпидемии коронавирусной инфекции (Covid-19), в нашей стране были предприняты беспрецедентные ограничения по передвижению граждан, поименованные российскими властями, как “режим самоизоляции”.
До марта 2020 года такое понятие, как “режим самоизоляции”, не было закреплено ни в одном законе или подзаконном акте, в связи с чем и началось законотворчество в данном направлении.
Поскольку первым субъектом Российской Федерации, столкнувшимся с эпидемией коронавируса, стал город Москва, то первые правовые акты, непосредственно связанные с данным событием, были приняты властями Москвы.
Указами Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» и 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» было впервые введено понятие “самоизоляция на дому”.
В дальнейшем, в течение марта и апреля 2020 года в других субъектах Российской Федерации стали приниматься аналогичные правовые акты, предусматривающие “режим самоизоляции на дому”, смысл которого заключается в фактическом ограничении передвижения граждан, не являющихся работниками жизненно важных предприятий (транспорта, энергетики, связи, полиции, медицинской и пожарной служб и т.д.).
Были введены нормы об административных штрафах за нарушение режима самоизоляции физическими и юридическими лицами, что фактически означало невозможность осуществления большинством предприятий малого и среднего бизнеса их коммерческой деятельности. При этом режим Чрезвычайной ситуации, позволяющий получить от государства компенсации и приостановить текущие платежи, введен в Российской Федерации не был.
То есть сложилась ситуация, при которой было необходимо приостановить работу предприятий малого и среднего бизнеса без каких-либо прямых денежных компенсаций со стороны государства, по основаниям, которые до марта 2020 года не были предусмотрены действующим российским законодательством.
Поскольку у абсолютного большинства предприятий малого и среднего бизнеса денежные средства находятся в постоянном обороте, фактическое приостановление их деятельности на столь значительный период (более одного месяца) означает невозможность произвести очередные платежи за арендуемые нежилые помещения (склады, офисы, магазины, производственные помещения).
В свою очередь, для арендодателей фактическая невозможность получения денежных средств от арендаторов означает также несение огромных убытков, поскольку арендуемые нежилые помещения по-прежнему нужно охранять, осуществлять оплату за коммунальные услуги, оплачивать налоги на недвижимость т.д.
В связи с тем, что возникшая ситуация грозила кризисом неплатежей, законодательной и исполнительной властями был принят ряд правовых актов, которые будут рассмотрены ниже, и которые позволяют хотя бы частично разрешить возникшую непростую ситуацию.
Как реализовать свое право на отсрочки и скидки по оплате арендных платежей за нежилые помещения
По смыслу Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439, представители малого и среднего бизнеса, экономической деятельности которых присвоены указанные выше коды ОКВЭ 2, имеют право требовать пересмотра ранее заключенных договоров аренды нежилых помещений по следующей схеме:
- Арендатор подает арендодателю заявление об отсрочке выплаты задолженности по аренде;
- Арендодатель обязан не позднее 30 дней с даты получения вышеуказанного заявления подписать с арендатором Дополнительное соглашение, в котором предусмотреть размер отсрочку по оплате за пользование арендованным нежилым помещением, а также порядок и сроки погашения задолженности по аренде;
- В дополнительном соглашении должна быть предусмотрена отсрочка выплаты арендной платы в полном объеме с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до момента отмены такого режима, а также отсрочка выплаты не менее 50 процентов арендной платы за период с момента отмены органами власти субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01 октября 2020 года;
- Выплата задолженности может осуществляться не ранее, чем с 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно, не чаще одного платежа в месяц, и размер каждого из таких платежей не может превышать половины ежемесячной арендной платы;
- Арендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендодателю коммунальные платежи за арендуемое нежилое помещение. Исключение из этого правила возможно только в том случае, если арендодатель был освобожден от несения таких расходов на время действия режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации;
- Арендодатель не имеет права требовать от арендатора каких-либо дополнительных платежей, а также уплаты штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами или применения иных мер ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы.
- Отдельно в дополнительном соглашении к договору аренды стороны вправе оговорить возможное уменьшение размера арендной платы.
Если же вид экономической деятельности представителей малого и среднего бизнеса не предусмотрен в числе кодов ОКВЭД 2 в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434, то руководство таких предприятий всё равно имеет право подать заявление арендодателю об уменьшении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по уплате задолженности за аренду нежилого помещения, поскольку такое право предусмотрено статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Однако параметры такой сделки, оформленной в виде дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, целиком зависят от тех условий, на которые готов согласиться арендодатель.
С чего начать переговоры по снижению арендных ставок
Для начала рекомендуем рассчитать и спрогнозировать, насколько кризис сказывается для конкретно вашей компании. Разумный арендодатель не будет снижать арендную ставку только из-за общего «хайпа». В идеале, необходимо направить письмо в адрес собственника и предоставить ему информацию о:
- конкретных потерях вашего бизнеса от коронавируса и роста курсов;
- сравнении ваших ставок со ставками по рынку (если они существенно отличаются);
- ваших предложениях по оптимизации ставок.
Что можно предложить собственнику?
- снизить размер арендной платы. Как на конкретный период (например, 3 месяца), так и до наступления какого-то события (например, отмена карантинных мероприятий);
- отсрочку оплаты на более поздний срок (например, арендная плата за апрель 2020 года уплачивается в последний месяц аренды по договору / не позднее 31 декабря 2020 года);
- привязать изменение арендной ставки к динамике изменения средней ставки по рынку офисов соответствующего класса. Такую информацию можно взять как у государственных компаний — например, у Национального кадастрового агентства, так и у частных — например, у Colliers International;
- договориться на определённый курс рубля — допустим, если курс белорусского рубля за 1 евро больше 2,5 рублей, то применяется курс 2,5 рубля.